Trực tiếp Tọa đàm: Xu hướng dòng tiền và cơ hội đầu tư bất động sản năm 2017

Khách mời tham gia Tọa đàm:

• Ông Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương
• Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM
• Ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Đầu tư Công ty Savills Việt Nam, Thành viên Hội đồng Khoa học Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế Ứng dụng
• Bà Nguyễn Thị Vân Khanh - Giám đốc Bộ phận Thị trường Vốn đầu tư Việt Nam của JLL
• Ông Ngô Đình Hãn - Giám đốc Kinh doanh Công ty Cổ phần đầu tư Nam Long
• Ông Ngô Quang Phúc - Phó Tổng Giám đốc Him Lam Land

Trong buổi Tọa đàm sẽ có phần tham luận của các khách mời, tập trung đánh giá lại thị trường bất động sản Việt Nam năm 2016. Năm mà thị trường bất động sản có nhiều phân khúc tăng mạnh hơn so với năm trước nhưng tình hình giao dịch dường như khó khăn hơn. Chương trình cũng sẽ đánh giá những tác động của tình hình kinh tế thế giới, nhất là khi tân Tổng thống Mỹ Donald Trump thực hiện những chính sách có thể làm thay đổi “trật tự thế giới”, sẽ ảnh hưởng lớn đến kinh tế, chính trị thế giới, trong đó có Việt Nam.

Mở đầu buổi Tọa đàm là nội dung tham luận của ông Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương có phần tham luận với nội dung về Kinh tế Việt Nam và sự phát triển của thị trường bất động sản.

Ông Trần Kim Chung: Bất động sản năm 2017 có khả năng sẽ giảm nhiệt

Ông Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương

PGS TS Trần Kim Chung cho rằng, một trong những điểm nhấn của năm 2016 là thể chế kinh tế thị trường có bước tiến. Cụ thể, 2016 là năm của Đại hội Đảng, bầu cử Quốc hội mới và Chính phủ mới với những văn kiện mới của Đại hội Đảng, Quốc hội Khóa XIV.

Một số văn bản quan trọng cũng đã được thông qua trong năm, gồm: Nghị quyết của Bộ Chính trị về kiểm soát nợ công; Nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương về hội nhập, về đổi mới mô hình tăng trưởng; Nghị quyết Quốc hội về tái cơ cấu nền kinh tế, về đầu tư trung công trung hạn; Nghị quyết của Chính phủ về môi trường kinh doanh.

"Quyết tâm Đổi mới DNNN được quan tâm, thúc đẩy mạnh mẽ.

Luật được quy hoạch theo hướng tích hợp để tránh lãng phí, dàn trải, trùng lắp được đẩy nhanh tiến độ hướng tới ban hành", ông Chung nhìn nhận.

Điểm lại năm qua, ông Chung cho rằng đó là năm thiên tai diễn ra ở nhiều nơi, ảnh hưởng lớn đến sản xuất và cuộc sống của người dân, rét đậm, rét hại xảy ra ở khu vực các tỉnh miền núi phía Bắc với mức độ trầm trọng hơn, hạn hán, lũ lụt, xói lở bờ biển miền Trung, hạn hán ở Tây Nguyên, xâm nhập mặn miền Tây đã vượt quá dự báo cho năm 2020, sự cố môi trường Formosa...

"Trong bối cảnh đó, các chỉ tiêu vĩ mô vẫn tương đối ổn định.

Tăng trưởng mức 6,3%, lạm phát 4,75%-4,9%, lạm phát cơ bản 2% không đạt mức kì vọng nhưng đáp ứng được mong muốn ổn dịnh trong bối cảnh nhiều biến động về kinh tế thế giới và thiên tai trong nước", ông Chung cho biết. Cân đối NSNN năm 2016 dự kiến đạt mục tiêu về số tuyệt đối (bội chi NSNN là 254 nghìn tỷ đồng)

Tổng đầu tư toàn xã hội đạt mức khá cao (ước ở mức 33,1% GDP, cao hơn mức 32,6% GDP năm 2015).

Tổng vốn FDI trong 11 tháng qua đạt 18,1 tỷ USD, giảm hơn 2 tỷ USD so với cùng kỳ trong nước. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện 11 tháng năm nay ước tính đạt 14,3 tỷ USD, tăng 8,3% so với cùng kỳ năm 2015.

Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tăng chậm hơn năm 2015 (loại trừ yếu tố giá ước tăng 7,7%, thấp hơn mức tăng 8,4% của năm 2015).

Xuất khẩu ròng 10 tháng năm 2016 đạt 3,5 tỷ USD cao hơn mức -4,1 tỷ USD của cùng kì năm 2015. Xuất khẩu năm 2016 tăng chậm hơn năm 2015 (ước tăng 6,7% về giá trị và 9,8% về lượng thấp hơn mức tăng của năm 2015 là 8,1% về giá trị và 11,9% về lượng).

Theo ông Chung, thị trường tài chính năm qua diễn biến không rõ rệt. Lãi suất giảm nhưng đã chạm sàn. Tín dụng trong năm 2016 ước tăng 18%. Chỉ số VNIndex cuối năm 2016 vượt vùng đỉnh 650 điểm kể từ năm 2009 đến nay. Tổng giá trị vốn hóa thị trường cổ phiếu ước tăng từ 32,4% GDP năm 2015 lên khoảng 40% GDP trong năm 2016. Tổng giá trị thị trường danh mục nắm giữ của nhà đầu tư nước ngoài cuối năm 2016 ước tăng 20,7% so với cuối năm 2015, đạt 19,55 tỷ USD

Tỷ giá trung tâm tính đến cuối tháng 11 tăng khoảng hơn 1% so với đầu năm. Tỷ giá ngân hàng thương mại và thị trường phi chính thức cũng tăng trở lại, phổ biến ở mức 22.700 VND/USD vào cuối tháng 11, tăng khoảng 0,22% so với đầu năm. Tỷ giá tự do chạm mức 23 nghìn đồng/1USD. Giá vàng biến động khó lường và thường cao hơn giá thế giới khoảng 3-4 triệu/lượng, đặc biệt từ sau bầu cử tổng thống Mỹ.

Trong bối cảnh vĩ mô đó, thị trường bất động sản trong năm 2016 cũng có nhiều diễn biến lớn. NHNN đã ban hành TT 06 sửa đổi Thông tư 36 theo hướng siết chặt dòng vốn tín dụng vào bất động sản. Các khoản thu về nhà đất tăng 32,6% so với dự toán, trong đó thu tiền sử dụng đất tăng 28% so dự toán, thu thuế sử dụng đất nông nghiệp tăng 38,7% so dự toán. Kinh doanh bất động sản tăng 99,1% về số doanh nghiệp và tăng 242,5% về vốn đăng ký, công nghiệp chế biến, chế tạo tăng 23,1% và tăng 110,7% tương ứng.

"Giá BĐS thị trường sơ cấp đã tăng khoảng 5-7% so với đầu năm, giá bán tại thị trường thứ cấp cũng tăng khoảng 10-15%. Giao dịch thị trường BĐS nửa cuối năm 2016 phục hồi nhẹ sau nửa đầu năm chững lại. Phân khúc căn hộ có tỷ lệ hấp thụ BĐS của thị trường lên đến gần 80%. Đây là tỷ lệ hấp thụ cao nhất trong vòng 4 năm", ông Chung đánh giá.

Cũng theo vị này, quy mô dự án, giá trị sản phẩm bất động sản tăng mạnh. Số lượng sản phẩm bất động sản trung cao cấp vượt xa so với các sản phẩm trung bình và giá thấp. Tín dụng đầu tư và kinh doanh BĐS chỉ chiếm 8,4% tổng tín dụng, giảm nhẹ so với tỷ trọng này năm 2015 (8,8%). Tín dụng đầu tư và kinh doanh bất động sản tăng chậm lại trong bối cảnh chính sách ngày càng cẩn trọng hơn. Năm 2016, tín dụng BĐS ước tăng 12,5% so với cuối năm 2015, thấp hơn nhiều so với năm 2015 (28,3%). Tín dụng đầu tư và kinh doanh BĐS tập trung chủ yếu vào nhu cầu xây dựng, sửa chữa và mua nhà để ở, nhà để ở kết hợp với cho thuê (34,3%); xây dựng khu đô thị (19%); đầu tư kinh doanh BĐS khác (nhà hàng, khách sạn để bán, cho thuê) 21,8%.

Cơ cấu tín dụng BĐS tiếp tục xu hướng tăng tỷ trọng tín dụng đối với cầu BĐS, giảm tỷ trọng đối với cung BĐS. Tỷ trọng tín dụng dành cho cầu là 62% và cho nguồn cung BĐS là 38%. Năm 2016, nguồn vốn FDI đầu tư vào BĐS đạt khoảng 1,3 tỷ USD, giảm 44% so với 2015. "Các sản phẩm bất động sản định hướng cho người nước ngoài và yếu tố nước ngoài tăng mạnh, các khu du lịch nghỉ dưỡng, các căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng phát triển mạnh", ông Chung cho biết.

Nhìn về thị trường bất động sản năm 2017, ông Chung dự báo thị trường khả năng sẽ giảm nhiệt, quy mô sẽ giảm khá nhiều do việc đầu cơ suy giảm. "Bất động sản sẽ phân hóa mạnh, chỉ một số dự án cục bộ có ưu thế tài chính, sản phẩm mới có thể tiêu thụ thuận lợi. Một số dự án đã triển khai sẽ được hoàn thành trong khi một số dự án chuẩn bị khởi công sẽ có thể bị đình hoãn. Nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng cho thị trường sẽ bị thu hẹp: các ngân hàng thương mại hầu như không còn dư địa về nguồn vốn ngắn hạn theo quy định của ngân hàng nhà nước áp dụng từ T1/2017; áp lực xử lý nợ xấu dự tính vào khoảng 100.000 tỷ đồng nợ xấu. Phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ giá thấp (trên dưới 1 tỷ đồng) sẽ là tâm điểm phát triển của thị trường trong giai đoạn tới", ông Chung dự báo.

Ông Sử Ngọc Khương: Có sự lệch pha về phân khúc nhà ở

Ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Đầu tư Công ty Savills Việt Nam

Theo ông Sử Ngọc Khương, việc hợp tác với các đối tác trong và ngoài nước đang ngày càng cởi mở hơn, giúp doanh nghiệp hạn chế sự lệ thuộc vào ngân hàng. "Tuy nhiên, nguồn vốn của nhà đầu tư nước ngoài chỉ mang tính chất khơi thông khi các doanh nghiệp BĐS trong nước đang gặp khó khăn, thực ra nguồn vốn chủ đạo trên thị trường vẫn đang là của các doanh nghiệp bất động sản trong nước", ông Khương đánh giá.

Trước một số ý kiến cho rằng thị trường BĐS có xu hướng chững lại, ông Khương cho rằng có thể là đến bất động sản nhà ở, còn các phân khúc khác như văn phòng, bán lẻ, đang có những chuyển biến rất mạnh mẽ. "Tôi đồng tình rằng thời gian qua có sự lệch pha về phân khúc nhà ở. Nhưng thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp đã tập trung phát triển nhà giá thấp, chấp nhuận lợi nhuận thấp nhưng bán được nhiều sản phẩm", ông Khương nhìn nhận.

Ông Khương cho rằng, việc người trẻ VN có xu hướng tách ra khỏi gia đình, tự lập và mua căn hộ sẽ dần phổ biến. Nắm bắt nhu cầu này, gần đây, một số công ty BĐS đã tập trung đi vào phân khúc này như Nam Long, Him Lam. Các chủ đầu tư này là có quỹ đất, chấp nhận biên lợi nhuận có phần thấp hơn phân khúc khác.

Vị này lưu ý thêm, thông thường, các nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu đầu tư vào VN qua việc góp vốn với các DN trong nước trước để “học bài”, về sau họ sẽ tiếp cận sâu hơn.

Ông Lê Hoàng Châu: Mua bán sáp nhập doanh nghiệp sẽ mạnh hơn

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM

Ông Châu cảnh báo, từ cuối năm 2015, hiệp hội thấy thị trường đang có dấu hiệu chững lại và có dấu hiệu xuất hiện rủi ro. Đó chính là sự lệch pha cung cầu trong phân khúc bất động sản cao cấp, bất động sản nghĩ dưỡng, lệch pha tín dụng ngân hàng vào một số doanh nghiệp lớn trong đó có bất động sản. "Hiệp hội kiến nghị các doanh nghiệp cần phát triển các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp với túi tiền. Sự tham gia của Vingroup trong thời gian gần đây vào phân khúc này sẽ tạo ra nhiều tác động tích cực cho thị trường, tạo cơ hội có nhà cho người thu nhập thấp và tạo ra sự cân đối cho thị trường, hạn chế làn sóng đầu tư, đầu cơ", ông Châu nói.

Đáng chú ý, ông Châu cho rằng trong năm 2017 chưa có bong bóng mà có thể sẽ theo xu thế chững lại như năm 2016. Mua bán sáp nhập doanh nghiệp cũng sẽ mạnh hơn trước đây. Hiện nay thành phố có 500 dự án tạm ngưng triển khai, đây là cơ hội rất lớn cho các hoạt động mua bán, dù năm 2017 dòng vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản có thể giảm đi. Xu thế phát triển bất động sản xanh sẽ là xu hướng của tương lai.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh: Thị trường bất động sản vẫn còn non trẻ và thiếu tính minh bạch

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh - Giám đốc Bộ phận Thị trường Vốn đầu tư Việt Nam của JLL

Nhận định thị trường bất động sản năm 2016 vẫn đang phát triển và xu hướng này sẽ tiếp tục trong năm 2017, bà Nguyễn Thị Vân Khanh - Giám đốc Bộ phận Thị trường Vốn đầu tư Việt Nam của JLL - cho rằng, thị trường Việt Nam đang rất thu hút các nhà đầu tư vì các yếu tố kinh tế vĩ mô thuận lợi, quy mô dân số Việt Nam được đánh giá là dân số trẻ nên sức cầu lớn. Một yếu tố khác nữa là hiện nay các bạn trẻ đang muốn ra sống độc lập với gia đình. Bên cạnh đó, tỷ suất sinh lợi cũng là mức hấp dẫn với các nhà đầu tư. Tại TP.HCM, sự phát triển về cơ sở hạ tầng tại TP.HCM đã thay đổi rất nhiều như tuyến cao tốc Long Thành - Dầu Giây, tuyến metro số 1 là cú hích cho bất động sản phát triển.

Theo bà Khanh, 2 sản phẩm hấp dẫn nhà đầu tư hiện nay là văn phòng và căn hộ dịch vụ. "Tuy nhiên, nhà đầu tư rất khó tìm được những tài sản đáp ứng yêu cầu về vị trí tốt và có quyền sở hữu đất. Nhiều dự án vị trí đẹp thì lại chưa hoàn thiện nghĩa vụ tài chính hoặc vướng quy hoạch. Cuối cùng, còn một khó khăn nữa ở thị trường Việt Nam đó là thị trường vẫn còn non trẻ và thiếu tính minh bạch", bà Khanh nhận xét.

Ông Ngô Đình Hãn: Tiềm năng nhà ở giá rẻ là không giới hạn

Ông Ngô Đình Hãn - Giám đốc Kinh doanh Công ty Cổ phần đầu tư Nam Long

Ông Ngô Đình Hãn, Giám đốc kinh doanh Công ty Nam Long, đơn vị nối tiếng với dòng sản phẩm nhà vừa túi tiền (affordable housing), đánh giá tiềm năng nhà ở giá rẻ tại thị trường Việt Nam là không giới hạn. "Các doanh nghiệp tham gia sẽ không lo ngại đầu ra do đáp ứng nhu cầu số đông và được sự hỗ trợ của chính phủ về mặt chính sách".

Khó khăn đầu tư nhà giá rẻ là khó tích lũy quỹ đất phù hợp cho việc phát triển dòng sản phẩm này (quy mô đủ lớn, từ 1ha), vị trí kết nối giao thông thuận lợi, khoảng cách không quá xa trung tâm", ông Hãn cho biết.

Chia sẻ kinh nghiệm làm nhà phân khúc này, ông Hãn cho rằng phải kiểm soát tối ưu đầu vào: các loại chi phí như từ thiết kế, thi công, quản lý giám sát, vận hành, bán hàng, marketing… bởi giá đầu ra của dòng sản phẩm này thường được xác lập với biên độ giao động gần như rất thấp.

Về vị trí dự án, theo vị này, hợp lý nhất là trong khoảng 10km – 12km – 15km, khoảng cách di chuyển về trung tâm khoảng 30 phút – 45 phút. Giao thông thuận lợi, kết nối dễ dàng với khu vực có nhiều việc làm và tiện ích công cộng quan trọng.

Về thiết kế, nên phát triển các sản phẩm căn hộ có diện tích nhỏ, tổng giá trị hợp lý trong khả năng chi trả của khách hàng. Áp dụng thiết kế điển hình và nhân rộng mô hình, đảm bảo phù hợp nhu cầu của đại đa số khách hàng qua thông qua các nghiên cứu khảo sát.

Về xây dựng và quản lý dự án, ông Hãn cho rằng cần sử dụng máy móc, công nghệ hiện đại, sử dụng cấu kiện đúc sẵn (chiếm 70%).

Bên cạnh đó, chủ đầu tư cần rút ngắn thời gian phát triển, nhanh (Hồ sơ pháp lý), chủ động nguồn cung vật liệu xây dựng và chọn nhà thầu năng lực tốt.

Kiến nghị với cơ quan chức năng về các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở giá rẻ, ông Hãn cho rằng giảm thuế, ưu đãi tiền sử dụng đất, giảm thủ tục cho doanh nghiệp…. là điều kiện quan trọng nhất để các doanh nghiệp tham gia nhiều hơn vào phân khúc nhà giá rẻ. Vị này kiến nghị tiếp tục có các gói tín dụng ưu đãi cho doanh nghiệp khi tham gia đầu tư các sản phẩm thuộc phân khúc này.

Đối với người mua nhà, ông Hãn kiến nghị tiếp tục có gói tín dụng ưu đãi cho người mua nhà (như gói 30.000 tỷ), đơn giản hóa đối tượng và thủ tục xét duyệt hồ sơ (đối với phân khúc nhà ở xã hội).

Ban tổ chức tặng hoa cho các diễn giả và chụp ảnh lưu niệm