Trực tiếp Hội thảo: Dòng tiền và xu thế bất động sản cuối năm 2022

Thị trường hiện tại nguồn cung thấp, giá bán còn cao nên thanh khoản đang hạn chế. Phân khúc cao cấp đối với các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội. Phân khúc thị trường trung cấp dành cho những đối tượng trẻ từ dưới 30-35 đang có nhu cầu rất lớn.

Tuy nhiên, trên thực tế, nhóm đối tượng này hạn chế hoặc rất ít sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của họ vì nguồn cung vướng pháp lý. Dự kiến từ nay đến cuối năm, thị trường BĐS vẫn sẽ diễn ra theo xu hướng như hiện nay.    

Sự mất cân đối về nguồn cung tại TP.HCM ngày càng rõ, do chi phí phát triển dự án bị đẩy lên cao nên hầu hết sản phẩm đưa ra thị trường thời gian tới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Phân khúc tầm trung không có nguồn cung từ nay đến cuối năm nếu không có sự hỗ trợ để phát triển các sản phẩm nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

Dòng tiền sẽ nằm ở các sản phẩm cao cấp, nhóm sôi động nhất chỉ nằm ở các nhà đầu tư có tài chính mạnh. Thực tế, nhóm khách hàng có nhu cầu nhà ở cao nhất nhu cầu nhà ở rất lớn nhưng họ không biết mua gì, mua ở đâu và tìm ở đâu để mua. Hiện nay mua sản phẩm khoảng 3 tỷ trên thị trường thứ cấp thì rất khó khăn vì ngân hàng đang siết tín dụng

Một số dữ liệu báo cáo cho thấy rằng thị trường tương đối có những dấu hiệu chậm lại tuy nhiên tôi nhận thấy là chậm nhưng không có đứng. Tôi đồng ý với các chuyên gia, chậm lại là sự thức tỉnh, sàng lọc về phía khách hàng, nhà đầu tư. Đây chính là cơ hội, là thời điểm cho nhữn sản phẩm mang lại giá trị thực cho nhà đầu tư, khách hàng lên ngôi.

Chúng tôi thấy rằng những sản phẩm ở những vị trí chiến lược, được quy hoạch một cách bài bản, có đầy đủ tiện ích, dịch vụ cở sở hạ tầng tốt, quản lý một cách chuyên nghiệp vẫn được khách hàng tìm kiếm. Nhu cầu được an cư, nhu cầu được nâng cao chất lượng sống vẫn luôn rất lớn trong đại bộ phận người dân.

Đặc biệt trong bối cảnh hiện nay nguồn cung sản phẩm dự án đạt được chất lượng, mang lại giá trị sống như vậ là không nhiều. Đặc biệt là ở những khu vực có tốc độ phát triển đô thị nhanh như ở TP.HCM. Tiến Phước chúng tôi vẫn tiếp tục các chiến lược hoạch định trước đây.

Cụ thể là chúng tôi định hướng đến các sản phẩm tại các dự án sở hữu vị trí chiến lược ở khu Nam hay TP. Thủ Đức để mang lại giá trị thật, những sản phẩm đáp ứng nhu cầu của thị trường. Bên cạnh đó, chúng tôi không ngừng áp dụng những công nghệ mới làm sao để nâng cao trải nghiệm của khách hàng.

Nhìn chung tôi nhận thấy ở giai đoạn này thị trường đang trải qua giai đoạn chững, khó nhưng không phải hoàn toàn là khó bởi những sản phẩm thực, mang lại những giá trị thực tại những vị trí tốt chiến lược của những chủ đầu tư uy tín và vẫn có được khách hàng đón nhận.

Nếu quan sát thị trường từ năm 2016, đến năm 2019 chúng tôi đã có những lo lắng hơn mức bình thường những không ngờ những năm 2020-2021 lập mặt bằng giá mới ở một số khu vực do bản thân nó có tiềm lực, hạ tầng phát triển.

Cùng với sự phát triển đó có sự phát triển mạnh mẽ của khu vực thị trường phía Nam, hình thành các phong trào Homestay, Farmstay,… Hiện, những nhà đầu cơ trung hạn, nhà đầu tư bắt đầu quay về với thị trường đúng chất đầu tư là thị trường quanh TP.HCM với bán kính 30km và nằm trong những khu vực động lực. Những khu vực động lực gồm những khu đô thị hóa, công nghiệp hóa và những thị trường có hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ, đó là khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam.

Từ Long An đến Bà Rịa Vũng Tàu – đây là trục công nghiệp dịch vụ thương mại lấy tâm là TP.HCM. Và các đô thị xung quanh hưởng lợi từ Vành đai 3 như một phần Long An, Bến Lức, khu vực Cần Giuộc, Châu Đức,… Khu vực này sẽ tập trung từ 30 – 40 triệu dân, xung quanh TP.HCM.

Tương lai, các nhà đầu tư lướt sóng trung hạn, dài hạn sẽ tập trung đàu tư. Ít tiền thì tập trung Bến Lức có đất nền từ 12-14 triệu, nhiều hơn Nhơn Trạch hoặc chếch qua Long Thành,.. xa hơn chút nữa thì có Châu Đức, Cẩm Mỹ. CÒn với nhà đầu tư nhiều vốn có thể đầu tư tại khu vực quận 9, Thủ Đức. Căn hộ Thủ Đức mức giá 50 triệu đồng là trung bình, 60 triệu là mức chấp nhận được để đầu tư. Vị trí quận 9 là trung tâm của thành phố tương lai. Theo tôi, dòng tiền sẽ tập trung về những khu vực này.

Hầu hết các thị trường đề cập phía trên đều là thị trường nghỉ dưỡng. đây đang là giia đoạn cao điểm du lịch nhưng nếu đi du lịch thì rất dễ cảm nhận được sự phục hồi của thị trường du lịch nghỉ dưỡng. Tiềm năng và sự phục hồi của du kịch VN khá rõ rang, chính vì vậy thúc đẩy thị trường BDS nghỉ dưỡng phát triển. Nhưng miếng bánh bất động sản nghỉ dưỡng không dành cho đại đa số nhà đầu tư, nó chỉ phủ hợp cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tốt.

Giai đoạn 2016-2019 thị trường BDS phát triển rất mạnh, vào thời điểm đó những khu vực như Phú Quốc, Nha Trang hay Vân Đồn phát triển “khủng khiếp” với nhiều dự án được đưa ra thị trường. Chẳng hạn như  một căn biệt thự view biển ở Phú Quốc giá 3-4 triệu USD là hoàn toàn bình thường. Hay ở các thị trường như hồ Tràm 1 căn biệt thự bình thường có 25-35 tỷ.

Đối với các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư cho thuê thì họ nhắm đến các thị trường như Phú Quốc với các resort 5 sao được vận hành. Nhóm đầu tư thứ hai tập trung ở các thị trường cấp 2 như Phú Quốc, Phan Thiết, Long Hải, Bình Châu, họ nhắm vào các sản phẩm có giá thấp hơn, ưu tiên suất đầu tư nhỏ hơn và nhắm vào kỳ vọng tăng giá. Xu hướng nghỉ dưỡng của người Việt Nam, đặc biệt của nhóm khách hàng trung lưu có sự thay đổi.

Trước đây nghỉ dưỡng cần đi xa nhưng xu hướng nghỉ dưỡng cuối tuần tập trung vào những khu vực di chuyển khoảng 2h đồng hồ đang lên ngôi. Điều này là động lực thúc đẩy cho thị trường ở những khu vực lân cận TP.HCM phát triển Đây vẫn sẽ là xu hướng trong thời gian tới, nhiều người sẽ chọn nghỉ dưỡng ở các khu vực lân cận trung tâm, đặc biệt khi hạ tầng phát triển, việc di chuyển đến các khu vực này sẽ thuận tiện hơn.

Trong đó, các thị trường Bà Rịa Vũng Tàu, Phan Thiết, hay các khu vực ven biển phía nam sẽ có nhiều nhà đầu tư lựa chọn Tuy nhiên, việc đầu tư nghỉ dưỡng sinh lời hay không phụ thuộc rất nhiều vào việc chọn lựa sản phẩm phù hợp để có được giá trị gia tăng, vị trí thuận lợi hay không, chủ đầu tư uy tín hay không, đơn vị vận hành như thế nào, tiềm năng phát triển bất động sản nghỉ dưỡng của khu vực đó như thế nào chứ không phải lựa chọn một sản phẩm bất kỳ.

Có hai nhóm vấn đề, thứ nhất, đối với các nhà đầu tư vào thị trường Việt Nam, cấu trúc dòng tiền đi vào thị trường Việt Nam như sau. Giả sử ở nước ngoài, họ có thể lập một công ty ở đâu đó, từ công ty này có thể bơm tiền về công ty trong nước và thực hiện việc tư. Khi rủi ro kinh tế, đơn cử như lạm phát, họ sẽ bán doanh nghiệp ở nước ngoài để tránh lạm phát. Họ sử dụng cấu trúc gọi là “thiên đường thuế”, để tránh thuế, hoặc hiệp định thuế giữa các quốc gia để cấu trúc nguồn vốn. Họ có thể bán doanh nghiệp ở Việt Nam hoặc nước ngoài.

Đó là lý do vì sao có những doanh nghiệp FDI ở Việt Nam bị truy thu thuế, đó là cách mà chúng ta hạn chế được tình trạng trốn thuế này. Nói chung, nhà đầu tư nước ngoài nhìn vào luật thuế ở Việt Nam để cơ cấu lại nguồn vốn, làm sao tối ưu hoá nguồn vốn của họ. Đó là cách họ tránh rủi ro tại những quốc gia mà họ đầu tư. Trên thế giới, câu chuyện này là bình thường.

Thị trường mới nổi ở Việt Nam được họ áp dụng rất nhiều. Về câu chuyện liệu họ có rút khỏi đầu tư, theo tôi biết, ở các nước, chi phí tài chính chỉ chiếm 1-2%. Đối với những dự án tạo ra dòng tiền ổn định, ví dụ một toà nhà, suất sinh lời, lợi nhuận sau vốn khoảng 6-7% thì so với chi phí tài chính chỉ chiếm 1-2%, họ có lời hơn 4%. 

Cách thức của họ là mua 1 dự án đã hoạt động, khoảng 6,7 năm sau họ chuyển nhượng. Như vậy, với một thị trường nhỏ như Việt Nam, nhưng biên độ lợi nhuận hấp dẫn so với chi phí tài chính, so với rủi ro lạm phát, thì thị trường Việt Nam vẫn là điểm nóng để họ tham gia nhưng cơ hội của chúng ta lại không có cho họ. Hầu hết các dự án bất động nhà ở do nhà đầu tư Việt Nam “cầm trịch”. Còn các nhóm bất động sản công nghiệp, du lịch, dịch vụ, … các nhà đầu tư trong nước không mặn mà bởi thời gian hoàn vốn rất lâu. 

Do đó, việc rút khỏi đầu tư khỏi Việt Nam do lạm phát tôi cho là khó. Họ không đầu tư chỉ là do không có dự án sạch, dự án phát triển. Còn trong thời gian vừa qua, khi làm việc với các nhà đầu tư, tôi thấy rằng, họ tập trung vào để có dòng tiền nhanh thông qua việc mua bán sáp nhập các dự án văn phòng trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, khu công nghiệp.

Cách thức cụ thể là họ mua lại 1 dự án khu công nghiệp lớn mà chủ đầu tư đã cho thuê, lấp đầy, thì đây là cách họ tiếp cận thị trường Việt Nam. Chưa bao giờ, ít khi tôi thấy nhà đầu tư cho rằng thị trường Việt Nam không còn cơ hội nữa. Đến thời điểm bây giờ bất động sản Việt Nam vẫn là nồi lẩu ngon cho các nhà đầu tư ở trong và ngoài nước.

Như tôi đã nói Việt Nam đang có xu hướng chuyển đổi nền kinh tế mở nên phải luôn định hướng sự phát triển của dòng đầu tư. Việc phát triển quá nhanh dẫn đến tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Một khi xuất hiện nguy cơ rủi ro, ngân hàng Nhà nước phải siết lại. Vì thế, những doanh nghiệp có liên quan sẽ chịu ảnh hưởng đầu tiên. Việc siết không đúng sẽ lộ ra điểm yếu về giá cấu trúc thị trường dẫn đến toàn bộ hệ thống định giá của Việt Nam sụp đổ. Loạn về cơ chế chính sách. Bên cạnh việc Chính phủ phải tiếp cận thị trường, điều chỉnh lại cơ chế siết, Nhà đầu tư cũng phải tỉnh táo, trang bị kiến thức để không bị “lao đao” trước biến động của thị trường.

Tôi tin lạm phát ở Việt Nam năm nay sẽ giảm do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng năng lượng và lương thực – thực phẩm.

Vì thế , Chính phủ nên có những động thái tích cực cho 6 tháng cuối năm để tận dụng những thời cơ. Có thể chủ động cho việc lạm phát tăng 5-6% thì cách tiếp cận “bơm tiền” sẽ mạnh dạn hơn.

Hiện nay nhiều dự án ăn theo hạ tầng như metro, cầu, đường vành đai. Tuy nhiên nhà đầu tư cần hiểu một công trình hạ tầng lớn như sân bay Long Thành không chỉ tác động đến Đồng Nai mà còn tác động cho cả khu vực vì nó tạo ra điểm hút về các yếu tố hỗ trợ cho sân bay.

Một sân bay công suất 100 triệu khách mỗi năm sẽ kéo theo nhiều dịch vụ, du lịch, vận tải hàng hóa, kinh doanh phát triển dịch vụ mua sắm. Nếu nhà đầu tư cá nhân lựa chọn các sản phẩm liền kề sân bay phải biết vị trí đầu tư chịu tác động như thế nào, kết nối sân bay như thế nào. Vị trí lô đất có nằm ở vị trí thuận lợi hay không. Mục đích mua để làm gì? Vì hiện nay quy hoạch về giao thông khu vực này vẫn chưa thực sự rõ ràng.

Nếu ở vị trí liền kề sân bay sẽ đặt rất nhiều câu hỏi liền kề sân bay vì nó sẽ chịu rất nhiều tác động tích cực và tiêu cực. Nếu mua để ở mà nằm ở vị trí cất hạ cánh thì không phù hợp, nếu mua để kinh doanh thì phải chọn được vị trí thuận lợi.

Chúng ta đang sống trong một thế giới có nhiều bất ổn, chính những bất ổn này cũng ảnh hưởng đến rất nhiều doanh nghiệp, trong đó có những doanh nghiệp bất động sản.

Nhưng mà trong bối cảnh đó chúng tôi nhìn nhận đây cũng là cơ hội để những doanh nghiệp bất động sản nhìn nhận lại thị trường để có những rà soát, điều chỉnh phù hợp  và đặc biệt hướng đến việc xây dựng mang lại những sản phẩm có giá trị thực cho nhà đầu tư cũng như các khách hàng nhu cầu để ở.

Tại Tiến Phước, chúng tôi cũng đã có những bước chuẩn bị rất sẵn sàng để đi qua giai đoạn thử thách này cũng như đón đầu cơ hội thị trường trong tương lai.

Phân khúc chủ lực hiện nay chúng tôi đang nghiên cứu, phát triển các dòng sản phẩm nhà liền phố có tiềm năng tăng giá, giá trị gia tăng cao. Chúng tôi tin rằng đây là sản phẩm hiệu quả cho quý nhà đầu tư, khách hàng trong bối cảnh tình hình kinh tế, tài chính đang có rất nhiều bất ổn như hiện nay.

Bất động sản Việt Nam có cơ chế vốn thuận lợi với nguồn vốn lớn nhất là từ khách hàng, người mua nhà. Trước đây, trong biểu vay của Ngân hàng không bao giờ cho vay quá 70% vốn của một dự án, nhưng nay ngân hàng cho vay đến 80-85% giá trị căn nhà thì nguy hiểm quá. Do đó, có thể thấy nguồn vốn bất động sản rất dồi dào.

Thêm nữa hệ thống ngân hàng thương mại không những cho vay hết room tín dụng mà còn đầu tư trái phiếu lên tới 800 ngàn tỷ trái phiếu, riêng bất động sản tới 1.200 tỷ trái phiếu trong 2 năm. Như vậy không phải dư nợ bất động sản tính đến tháng 4/2022 tăng 12% mà tăng tới gần 100% tính thêm cả 800 ngàn tỷ trái phiếu nợ của doanh nghiệp bất động sản cộng với 700 ngàn tỷ  về tín dụng bất động sản, tăng gấp đôi về nợ so với dư nợ ngân hàng.

Trong các nguồn vốn năm 2022, nguồn vốn duy nhất còn sáng là nguồn vốn FDI vào các khu công nghiệp, mua nhà xưởng tiếp tục có vốn phát triển. 3 nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp, ngân hàng, người mua đều quay đầu trong năm 2022.

Trong đó trái phiếu doanh nghiệp đã vượt quá chỉ tiêu. Hiện giờ không có siết trái phiếu mà chính phủ yêu cầu đưa trái phiếu về cho đúng chuẩn. một doanh nghiệp phát hành trái phiếu đúng chuẩn thì phải có dự án thực sự, có pháp lý, bắt đầu phát hành trái phiếu niêm yết lên trên sàn. Như vậy, do chúng ta không đủ tiêu chuẩn để phát hành trái phiếu chứ không phải nhà nước siết. Đặc điểm của Việt Nam chúng ta là 70% thậm chí hơn là đầu tư lướt sóng, khi các nguồn vốn đã siết thì thị trường sẽ khó khăn.

Về cơ bản, ông Thiên đã chia sẻ 1 bức tranh tổng quan về kinh tế thế giới và Việt Nam. Tôi xin bổ sung 1 số ý sau đây. Trong bối cảnh covid 2 năm qua, bản thân tôi tiếp xúc rất nhiều với nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường Việt Nam ở nhiều cấp độ khác nhau. Nếu nhìn bức tranh bất động sản Việt Nam trên bản đồ đầu tư thế giới thì rất nhỏ bé nhưng vẫn là điểm nóng của các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư tong khu vực như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Hongkong. Trong thời điểm kinh tế chao đảo nhất, nhóm này được tạm xem là tứ trụ trong số các nước đầu tư vào Việt Nam. Trong bối cảnh thế giới có nhiều bất ổn, và mật độ đầu tư trong nước họ quá dày thì việc đầu tư ra nước ngoài là cần thiết và Việt Nam được xem là một trong những điểm sáng nhất trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Bản thân chúng tôi cũng đã làm nhiều thương vụ với họ, có nhiều thương vụ xảy ra ở thời điểm dịch bệnh là do trước đó họ đã đầu tư rồi, họ có kinh nghiệm ở thị trường Việt Nam. Thứ hai, thị trường Việt Nam có nhiều phân khúc khác nhau như: nhà ở, du lịch, văn phòng, căn hộ dịch vụ, khu công nghiệp.  Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế khó khăn vừa qua, việc đầu tư vào Việt Nam cũng có nhiều ảnh hưởng, nguồn vốn FDI bị hạn chế. Thế nhưng, từ 1.10, khi nới lỏng việc kiểm soát dịch bệnh, bắt đầu mở cửa hoàn toàn các chuyến bay quốc tế, đến nay đã 3 tháng, những khu vực được xem là trỗi dậy nhanh nhất là du lịch, căn hộ dịch vụ và bất động sản công nghiệp. Những phân khúc này thời gian qua đã cho thấy tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ tham gia vốn rất cao. Đối với bất động sản nhà ở,  thời gian tới sẽ có trên 20.000 căn hộ mới, tập trung ở những dự án lớn. 

Có hai vấn đề cốt lõi cần quan tâm tại thị trường bất động sản Việt Nam là pháp lý và dòng tiền. Trong đó tôi cho rằng điểm nghẽn lớn cho bất động sản, nhất là với bất động sản nhà ở không phải là dòng tiền mà ở điểm khác. Các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch, căn hộ dịch vụ… thời gian hoàn vốn nhanh nhất từ 8-10 năm. Con các dự án bất động sản nhà ở nếu thuận lợi thì thời gian hoà vốn 5 năm là nhiều. Chúng ta đang sửu dụng hai công cụ chính sách tiền tệ và tài khoá để áp dụng quản lý cho bất động sản.

Tuy nhiên, phân khúc gặp khó nhất trước các công cụ này không phải là bất động sản nhà ở. Mà điều gây khó đầu tiên cho phân khúc này chính là pháp lý, yếu tố đẩy chi phí  đầu vào, làm tăng giá trị của nhà ở khi giá trị thật không có. 

Tuy nhiên, lợi thế của thị trường Việt Nam là thị trường bất động sản rất nhỏ. Riêng bất động sản nhà ở, nguồn vốn và tiềm lực tập trung chủ yếu ở nhà đầu tư trong nước. Nhóm cần nguồn vốn thật sự để phát triển ngành công nghiệp không khói là bất động sản du lịch. Nhóm thứ hai quyết định rất lớn đến tốc độ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, góp phần tăng trưởng kinh tế là bất động sản công nghiệp. Hai lĩnh vực này sẽ tác động ngươc lại đến bất động sản nhà ở. Đây là bức tranh mà tôi cho rằng dòng tiền cần nhìn lại ở góc độ vĩ mô là mức độ tăng trưởng nền kinh tế và lợi ích của doanh nghiệp. Tóm lại, dòng tiền chỉ xếp thứ hai trong khó khăn của doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam, nhất là đối với bất động sản nhà ở.