Tranh chấp chung cư: Tại anh, tại ả!

Muôn vạn lý do

Tranh chấp chung cư diễn ra đa dạng, không chỉ xảy ra ở những chung cư bình dân, mà cả những chung cư cao cấp. Đơn cử như vụ tranh chấp kéo dài nhiều năm giữa cư dân chung cư cao cấp The Manor Hà Nội với chủ đầu tư. Việc tranh chấp này xuất phát từ nhiều nguyên nhân như chậm làm sổ đỏ, phần sở hữu chung riêng, phí quản lý tòa nhà, phí trông giữ xe. Trong đó, liên quan đến việc tranh chấp sở hữu chung, riêng liên quan tới tầng hầm và tầng trệt (tầng G) của tòa nhà khiến cư dân tạm thời không đóng phí trông xe và chủ đầu tư đã chặn barier trước cửa hầm không cho xe của cư dân vào hầm. Ngoài ra, cư dân cũng phản ứng với mức phí quản lý và trông xe quá cao so với quy định của TP. Hà Nội với phí trông xe máy 160.000 đồng/xe/tháng và xe ôtô là 1,6 triệu đồng/xe/tháng.

Diễn biến tranh chấp tại các khu chung cư luôn phức tạp và kéo dài

Phí quản lý và phí trông giữ xe cũng là lý do xảy ra tranh chấp giữa các cư dân và chủ đầu tư của nhiều chung cư cao cấp khác trên địa bàn Hà Nội như Keangnam Hanoi, Sky City Láng Hạ, Golden Westlake... Điển hình như cuối tháng 3/2011, cư dân Sky City căng băng rôn phản đối chủ đầu tư thu phí gửi ô tô 2,5 triệu đồng/tháng, gấp đôi quy định của TP. Hà Nội; cư dân Keangnam làm thủ tục kiện chủ đầu tư do thu phí dịch vụ và tiền trông xe cao gấp vài lần so với mức quy định của Thành phố. Với Golden Westlake, các cư dân ở đây phản đối chủ đầu tư ép họ phải đóng một cục tiền phí đỗ xe trong 38 năm lên tới 800 triệu đồng…

Tranh chấp cũng xảy ra ở một trong những tòa chung cư cao cấp bậc nhất Hà Nội là Pacific Palace. Tranh chấp ở đây liên quan đến phần sở hữu chung riêng, khi các cư dân cho rằng, chung cư không đảm bảo quyền sử dụng bình thường của các hộ dân trong khu vực chung, ảnh hưởng trực tiếp tới kiến trúc, không gian…của những hộ dân sống liền kề với cầu thang cũng như toàn bộ những cư dân sống trong tòa nhà. Đỉnh điểm của tranh chấp là khi chủ đầu tư cho xây dựng 3 thang máy phục vụ khối văn phòng và cơi nới một số tầng để cho thuê. Việc làm này của chủ đầu tư khi không có ý kiến đồng ý của các hộ dân, nhất là việc thi công diễn ra vào ban đêm, gây tiếng ồn và bụi bặm, ảnh hưởng tới cuộc sống cư dân...

Ngoài ra, còn phải kể đến tranh chấp tại chung cư khác như chung cư Kinh Đô (93 Lò Đúc, Hà Nội), N05 (Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng, Hà Nội), Sông Đà - Hà Đông; CT1 Ngô Thì Nhậm Hà Đông (Hà Nội)… và trước đó là chung cư Phú Lợi (TP. HCM), Chung cư cao cấp Mỹ Vinh (quận 3, TP. HCM)…

Lỗi từ nhiều phía

Hiện nay, các quy định của pháp luật có liên quan đến tranh chấp chung cư được ban hành khá đầy đủ (tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ; tranh chấp liên quan đến diện tích chung - riêng; phí quản lý và bảo trì; chất lượng công trình và bảo hành…), nhưng lại nằm rải rác ở nhiều văn bản pháp lý khác nhau như Bộ luật Dân sự 2005, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Khiếu nại, các nghị định, thông tư hướng dẫn...

Nhiều chủ đầu tư, đơn vị quản lý tòa nhà vì mục tiêu lợi nhuận, thường tìm cách lách luật và phớt lờ lợi ích của cư dân. Với sự phát triển của internet hiện nay, việc kiểm chứng các quy định pháp luật liên quan là không khó, nên các “chiêu” của chủ đầu tư, đơn vị quản lý thường dễ dàng bị cư dân phát hiện và phản ứng. Tuy nhiên, cũng có không ít trường hợp, nhiều cư dân có biểu hiện “được đằng chân lân đằng đầu”, làm khó chủ đầu tư. Khi tranh chấp xảy ra, cách giải quyết của chính quyền địa phương cũng không dứt khoát, khiến tranh chấp kéo dài và lan rộng, gây bức xúc cho cả người dân và chủ đầu tư.

Như đề cập ở phần trên, phần lớn các tranh chấp chung cư diễn ra là tranh chấp về phần chung, riêng và phí quản lý, dịch vụ 6 u Đầu tư Bất động sản trông giữ xe. Theo quy định về trần giá dịch vụ chung cư do UBND Hà Nội ban hành cuối tháng 9/2011, mức trần phí quản lý chung cư là 4.000 đồng/m2. Với quyết định này, nhiều cư dân các khu chung cư cao cấp đã yêu cầu chủ đầu tư, đơn vị quản lý phải thực hiện theo, bởi thường các chung cư này thu từ 12.000 - 20.000 đồng/m2. Tuy nhiên, yêu cầu này không được các đơn vị quản lý chấp nhận với lý do, mức phí 4.000 đồng/m2 không đủ bù chi phí khiến tranh chấp bùng phát.

Trước những bất cập trên, tháng 5/2013, UBND TP. Hà Nội đã có quyết định nâng trần phí chung cư lên gấp 4 lần, lên 16.500 đồng/m2. Nhiều ý kiến cho rằng, việc tăng mức giá dịch vụ này sẽ khiến nhiều cư dân sống tại các chung cư Hà Nội gặp nhiều khó khăn, bởi nhiều chủ đầu tư chắc chắn sẽ áp mức trần cao nhất. Tuy nhiên, các đơn vị quản lý các tòa chung cư cao cấp lại cho rằng, ngay cả với mức phí trần, họ cũng khó có lãi.

Trong diễn biến mới nhất về một loại tranh chấp chung cư điển hình - tranh chấp về giá, phí trông giữ xe máy, ô tô, Bộ Tài chính vừa có Công văn số 17732/BTC-CST gửi cư dân các chung cư cao cấp tại Hà Nội như The Manor, Golden Westlake, Sky City, Keangnam Ha Noi, Golden Westlake… về vấn đề thu phí trông giữ xe tại các chung cư. Theo đó, việc thu phí trông giữ xe đạp, xe máy, ô tô ở các khu chung cư sẽ phải tiếp tục thực hiện theo pháp lệnh về phí và lệ phí, chứ không phải là chuyển sang thu theo mức “giá dịch vụ”, theo như đề nghị trước đó của Hà Nội.

Có thể thông cảm với các chủ đầu tư và đơn vị quản lý, nhất là tại các tòa nhà cao cấp, về lý do mức thu phí quá thấp sẽ khiến họ thu không đủ bù chi. Tuy nhiên, các đơn vị này cũng cần phải xác định, đây là một hoạt động mang tính hỗ trợ chứ không phải nhằm mang lại lợi nhuận. Do đó, mức phí bao nhiêu cần có sự thỏa thuận thống nhất với ban quản trị, ban đại diện cư dân ở các chung cư, theo đúng tinh thần của Pháp lệnh về phí và lệ phí cũng như của các văn bản hướng dẫn liên quan. Bên cạnh đó, không thể không nói đến trách nhiệm của người mua/cư dân trong việc tìm hiểu cặn kẽ các quy định của pháp luật về nhà ở, bất động sản, pháp luật dân sự, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, khiếu nại… ngay khi ký vào hợp đồng mua bán. Đồng thời, khi có tranh chấp xảy ra, việc thuê các tổ chức tư vấn dịch vụ pháp lý có uy tín để có được sự hỗ trợ một cách chuyên nghiệp và bài bản trong việc giải quyết cácbất đồng, mâu thuẫn và tranh chấp với chủ đầu tư, ban quản lý chung cư là con đường khả thi nhất để các cư dân bảo vệ quyền lợi cho mình.

Sau cùng, một trong những lý do khiến tranh chấp chung cư kéo dài là tình trạng phối hợp và giải quyết của các cơ quan chức năng (UBND các cấp, Tòa án) còn kéo dài, gây bức xúc cho các bên tranh chấp mỗi khi có tranh chấp xảy ra. Nhiều kết luận của các cơ quan chức năng tham mưu cho UBND các cấp trong việc giải quyết còn nhiều điểm chưa chính xác, không khách quan, thậm chí không đúng luật, khiến cho mâu thuẫn càng thêm trầm trọng. Do đó, việc nghiên cứu ban hành thống nhất một quy định pháp lý về quản lý chung cư sao cho dễ hiểu, dễ thực thi, để tránh sự chồng chéo, hoặc quy định rải rác trong các văn bản hiện nay là điều cần được tính đến trong việc luật hóa một lĩnh vực dễ bùng phát mâu thuẫn hiện nay.