Tranh chấp chung cư: Sẽ còn bùng phát

Sống trong căng thẳng, gay gắt

Sở Xây dựng Hà Nội đang tham gia chủ trì, làm trung gian đề xuất, xử lý kiện tụng khiếu nại trong quản lý sử dụng nhà chung cư, ít nhất là các vụ việc kéo dài nhiều năm nay nhưng vẫn chưa có hồi kết như Keangnam, Golden Westlake hay chung cư 93 Lò Đúc...

Những tranh chấp ở Keangnam trong vấn đề phí dịch vụ điều hành quản lý là câu chuyện nổi cộm nhất. Nhìn lại, tòa nhà mới đi vào hoạt động đến nay hơn một năm (từ tháng 3/2011) nhưng quá nhiều sự việc xảy ra.

Chính vì sự lên tiếng, đấu tranh của bộ phận cư dân được tập hợp trong nhóm Ban đại diện lâm thời, chủ đầu tư là công ty Keangnam Vina đã không ít lần phải nhượng bộ. Đầu tiên là mức phí dịch vụ quản lý đề nghị khoảng 21.000 đồng/m2/tháng đã được giảm xuống còn 18.800 đồng/m2/tháng (gồm thuế VAT) áp từ tháng 8/2011. Trong giai đoạn từ tháng 4-7/2011, các hộ dân được miễn phí dịch vụ.

Tuy nhiên, căng thẳng chưa thể lắng dịu và càng có cơ sở leo thang khi cuối tháng 9/2011, UBND TP. Hà Nội đưa ra Quyết định 4520 phê duyệt đề án giá dịch vụ nhà chung cư và ban hành giá trần dịch vụ chung cư trên địa bàn thành phố với mức giá trần là 4.000 đồng/m2/tháng. Đại diện cư dân yêu cầu chủ đầu tư phải công khai giá thành dịch vụ.

Phía doanh nghiệp là Keangnam Vina và công ty quản lý Chestnut từ Hàn Quốc cho rằng, 18.000 đồng/m2 đã là mức tối thiểu để tòa nhà hoạt động bình thường và hiện họ đang phải bù lỗ cả chục tỷ đồng từ ngày tòa nhà đi vào hoạt động. Nếu số đông cư dân không chấp nhận được mức giá này, chủ đầu tư sẽ thay thế đơn vị quản lý khác phù hợp với cư dân.

Trước khi quá trình chuyển giao được thực hiện, Keangnam Vina yêu cầu cư dân đóng nốt tiền dịch vụ tháng 10 và 11/2011 để tất toán cho công ty Chestnut. Tuy nhiên yêu cầu này của chủ đầu tư đã bị một bộ phận cư dân phớt lờ với lý do không chấp nhận mức giá nói trên và đề nghị chủ đầu tư minh bạch giá thành với cư dân.

Ngày chót, mùng 3/12/2011, 320/780 hộ dân sống tại đây phản đối, chây ỳ không thanh toán phí đã bị hạn chế quyền sử dụng thang máy. Sự bức xúc và náo loạn giữa những cư dân này và chủ đầu tư đã khiến chính quyền phải vào cuộc hòa giải.

Một lần nữa, dưới sức ép của chính quyền thành phố, từ tháng 1/2012, Keangnam Vina và đơn vị quản lý phải tiếp tục duy trì dịch vụ thiết yếu. Trong lúc tranh chấp chưa được giải quyết xong thì chủ đầu tư chỉ tạm thu theo mức giá 4.000 đồng/m2. Keangnam Vina đã thực hiện yêu cầu này với chất lượng dịch vụ được cắt giảm như "mức phí". Tuy nhiên, kết quả thu về lại là sự bức xúc hơn của Ban đại diện cư dân.

Cực chẳng đã, cho rằng không có kinh phí và không còn khả năng tiếp tục vận hành tòa nhà với mức 4.000 đồng/m2, ngày 27/3/2012, dư luận lại dậy lên khi Keangnam Vina đã có văn bản trả lại việc quản lý, điều hành tòa nhà cho UBND TP Hà Nội từ ngày 1/4.

Cho đến nay, với sự vào cuộc của TP. Hà Nội mà cụ thể là UBND huyện Từ Liêm và Sở Xây dựng, Keangnam dù không muốn vẫn phải có trách nhiệm vận hành quản lý tòa nhà cho đến khi thành lập được ban quản trị mới và đơn vị cung cấp dịch vụ khác. Tạm thời trong 2 tháng, mức phí dịch vụ tại Keangnam sẽ được áp dụng ở mức 15.080 đồng/m2/tháng, thay cho mức 4.000 đồng/m2.

Vụ tranh chấp của cư dân của Golden Westlake thời gian gần đây lại tiếp tục gây sự chú ý của dư luận bằng các khiếu nại khẩn cấp hàng loạt vấn đề như chưa được chủ đầu tư thực hiện thủ tục chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho cư dân, chưa có ban quản trị cư chung cư, thu phí bảo trì sai, vi phạm sử dụng tầng hầm, sảnh, lối đi chung...

Dù đây là những vụ việc dân sự nhưng căng thẳng đến mức trung tuần tháng 5, Sở Xây dựng Hà Nội đã phải chủ trì, tổ chức cuộc họp giữa các cư dân tòa chung cư cao cấp này với chủ đầu tư Hà Việt Tungshing để tìm cách tháo gỡ tranh chấp. Đến nay vẫn chưa có kết luận chính thức.

Trước đó, cư dân của Golden Westlake đã từng đưa ra công luận hàng loạt bất cập về chất lượng dịch vụ, quản lý tương phản với mức giá, nhất là việc chủ đầu tư ép cư dân mua chỗ đỗ ôtô tiền tỷ trong tầng hầm.

Một vụ việc kéo dài của cư dân chung cư số 93 Lò Đúc với chủ đầu tư là Công ty TNHH Khách sạn Kinh Đô về việc tự ý xây dựng, cơi nới thêm diện tích kinh doanh tại khu vực thuộc quyền sở hữu chung (sân thượng) nằm ngoài giấy phép xây dựng mà không được sự đồng ý của bất kỳ hộ dân nào, đã khiến chính quyền của Hà Nội phải vào cuộc.

Cuối tháng 11/2011, các cư dân đã đâm đơn kiện cả UBND phường Phạm Đình Hổ ra tòa án quận Hai Bà Trưng vì xử lý bất nhất, trái quy định của pháp luật. Lý do là dù đã xác định việc xây dựng, cải tạo tầng áp mái của Công ty Khách sạn Kinh Đô là chưa có giấy phép xây dựng nhưng thay vì xử lý cưỡng chế, phá dỡ, phường lại chỉ yêu cầu công ty này khắc phục vi phạm bằng cách làm thủ tục xin cấp phép xây dựng trong vòng 24 giờ.

Mặc dù Sở Xây dựng đã có xác minh, thanh tra, họp bàn các bên, song các tranh chấp căng thẳng vẫn kéo dài. Đến nay sự thật trắng đen về sai phạm của chủ đầu tư vẫn chưa được làm rõ.

Luôn tiềm tàng mâu thuẫn

Ông Trần Hợp Dũng, Trưởng phòng Quản lý Kinh tế - Sở Xây dựng Hà Nội, cho rằng, nếu phân tích sâu về ý thức, trách nhiệm cũng như năng lực của ba chủ thể là cư dân, chủ đầu tư và phía các nhà làm chính sách, quản lý thì vấn đề quản lý, khai thác, vận hành nhà chung cư đã, đang và sẽ luôn tiềm tàng các mâu thuẫn, sẽ còn phát sinh trong thời gian tới.

Để giải quyết được vấn đề này thì quan trọng nhất là sự minh bạch, sự vào cuộc quyết tâm của tất cả các bên trên cơ sở một hành lang pháp lý thuận lợi cho các bên tham gia. Tuy nhiên, thực tế quá trình phát triển hơn mười năm nay của nhà chung cư tại Hà Nội nói riêng, các chủ thể tham gia thị trường này vẫn còn quá nhiều vướng mắc và non trẻ.

Chỉ riêng vấn đề hành lang pháp lý, các văn bản pháp luật hiện nay cũng có đến mấy loại điều chỉnh gắn với những thời kỳ ưu tiên phát triển khác nhau trong đầu tư xây dựng vận hành nhà chung cư. Đơn giản nhất như Luật Đất đai sau năm 2003 cho phép đầu tư nhà chung cư được miễn tiền sử dụng đất. Khu đô thị Trung Hòa Nhân Chính là một ví dụ điển hình.

Việc miễn tiền sử dụng đất này nảy sinh ra những vấn đề tranh chấp sở hữu chung riêng mà chúng ta đang phải xử lý hiện nay. Hay vấn đề định giá đất, có trường hợp định giá theo giá thị trường, trường hợp khác lại theo khung giá đất.

Sang Luật nhà ở, chỉ hai nghị định cơ bản là 90 và 71 đã có những khác biệt mà cái mới không thể phủ định được cái cũ. Đơn cử nếu như trước đây, phí bảo trì, quản lý chung cư không được nói đến thì bây giờ đã được quy định rất rõ ràng. Chưa kể Luật Kinh doanh Bất động sản lại ra đời sau này và những luật liên quan như Luật Xây dựng.

Tất cả cho thấy, tính chất, thời điểm đầu tư khác nhau sẽ cho ra hiệu quả đầu tư khác nhau, dẫn đến việc thụ hưởng thành quả đầu tư cũng khác nhau.

Sự chồng chéo và rối rắm của các luật, nghị định, văn bản dưới luật liên quan đến nhà chung cư ở một mặt nào đó không chỉ tạo khó khăn cho người soạn thảo luật mà ngay cả những người muốn hiểu hết về việc quản lý, khai thác nhà chung cư.

Về chủ quan, chiến lược phát triển của chủ đầu tư, mục tiêu của người mua nhà lại đan xen khác nhau. Quyền, trách nhiệm, hiểu biết và năng lực của mỗi bên trong vấn đề quản lý, vận hành, khai thác nhà chung cư còn chưa đầy đủ trong bối cảnh thị trường bất động sản Hà Nội thời gian trước cung không đủ cầu, được mua căn hộ gần như là một "ân huệ", tạo ra một lợi thế vô hình cho chủ đầu tư.

Trên tất cả là sự chưa quan tâm đúng mức đối với vấn đề quản lý, vận hành, dịch vụ nhà chung cư. Bản thân chủ đầu tư chưa chuyên nghiệp và dài hạn trong lĩnh vực này; người dân một giai đoạn chủ yếu đầu tư kiếm lời trước mắt mà không quan tâm khi bất động sản đưa vào sử dụng; hệ thống chính sách, các văn bản pháp lý đều có những nội dung chưa hoàn thiện, gây phức tạp trong quản lý...

Mặc dù Hà Nội đang đẩy nhanh xử lý các vụ việc tranh chấp chung cư nổi cộm, điển hình, tuy nhiên chỉ với tư cách hướng dẫn, hỗ trợ để các bên thực thi đầy đủ quyền, trách nhiệm của mình. Các vụ việc về cơ bản là các tranh chấp dân sự, vì thế khi xảy ra không thỏa thuận được với nhau thì cần đến một bên thứ ba là trọng tài như kiểm toán độc lập hay tòa án dân sự. Hướng giải quyết tranh chấp trên quan hệ dân sự theo hướng ngày càng minh bạch sẽ là cơ sở để giải quyết các bức xúc trong quản lý nhà chung cư hiện nay và tới đây.