TP.HCM tiếp tục đưa “đất vàng” lên sàn đấu giá, chuyên gia đề xuất gì?

Sở Tài Nguyên Môi Trường (TNMT) đã trình dự thảo báo cáo UBND TP về kế hoạch tổ chức công tác đấu giá cho các lô đất tại Khu đô Thị mới Thủ Thiêm. Sở đã và đang tiếp nhận ý kiến để kiện toàn phương án đấu giá trước khi trình UBND Thành phố phê duyệt.

Trong kế hoạch đấu giá năm 2024, TP.HCM dự định đấu giá 4 lô đất trong khu Thủ Thiêm và 3.790 căn hộ chung cư trước đây được xây dựng tái định cư. Ba lô dành cho dân cư đa chức năng, tập trung phát triển nhà ở, và một phần nhỏ diện tích thương mại dịch vụ. Lô còn lại thuộc Khu chức năng 7 được quy hoạch khách sạn nghỉ dưỡng.

Thời gian chuẩn bị hồ sơ từ tháng 5 đến tháng 10/2024 và đấu giá dự kiến từ tháng 7 đến tháng 11/2024.

Tiếp theo vào tháng 9 và tháng 11/2025, thành phố dự kiến sẽ tiếp tục bán đấu giá 7 lô. Đây là các lô đa chức năng, gồm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại bán lẻ... Các lô đất tập trung ở Khu chức năng 1 và 3, vị trí chiến lược với kết nối tốt với Cầu Ba Son và tiện ích công cộng hiện hữu.

Cụ thể hóa các tiêu chí để lựa chọn nhà đầu tư

Năm 2021, cuộc đấu giá không thành công ở Thủ Thiêm khi các doanh nghiệp thắng đấu giá ở mức giá cao gấp 7-8 lần giá thị trường, đều lần lượt bỏ cọc.

Theo Savills Việt Nam, vụ việc này có tác động tiêu cực đến thị trường thời điểm đó, giá đất phát triển dự án trúng thầu cao hơn nhiều mặt bằng giá thị trường, làm hạn chế khả năng tiếp cận dự án của các chủ đầu tư có tiềm lực và sự quan tâm thực sự.

Chính vì vậy, hiện nay TP.HCM đã có những bước chuẩn bị kỹ càng cho cuộc đấu giá sắp tới. Cụ thể, Sở Tài nguyên và Môi trường đã và đang hoàn thiện các khâu trong quy trình đấu giá như: phương án đấu giá, việc tổ chức lại việc bán đấu giá, xác định giá khởi điểm.

Cách xác định giá khởi điểm: Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, đã được ban hành 5/2/2024.

Nghị định này bổ sung quy định chi tiết cụ thể về các phương pháp xác định giá đất, điều kiện áp dụng, trình tự, nội dung xác định giá đất theo các phương pháp khác nhau. Như vậy việc xác định giá khởi điểm đấu giá được quy định rõ ràng, chi tiết và minh bạch…

Vị trí các lô đất ở Thủ Thiêm (TP Thủ Đức, TP HCM) từng được đấu giá vào cuối năm 2021.

Ngoài ra, các chuyên gia trong ngành còn góp ý thêm, để cuộc đấu giá sắp tới thành công thì cần phải làm tốt khâu sàng lọc nhà đầu tư. Cần cụ thể hóa các tiêu chí để lựa chọn nhà đầu tư có tiềm lực và sự quan tâm thực chất thông qua các tiêu chí như: Kinh nghiệm, năng lực thực hiện dự án, nghiên cứu khả thi của phương án kinh doanh và phát triển…

Việc sàng lọc này giúp tránh những đơn vị có khả năng gây nhiễu loạn thị trường.

Ngoài ra, cũng cần phải hoàn thiện quy trình đấu giá như giá đất khởi điểm, hình thức đấu giá, khoản tiền đặt cọc…

Về hình thức đấu giá, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc dịch vụ tư vấn Savills Việt Nam cho biết, hiện nay có 4 hình thức đấu giá: Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá; Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá; Đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp; Đấu giá trực tuyến. Nhìn chung hình thức đấu giá chia ra trực tiếp (lời nói hay bỏ phiếu) và gián tiếp (phong bì đóng kín).

Trong đó, đấu giá trực tiếp có ưu điểm là đấu giá được đến cùng, minh bạch, có sự cạnh tranh trực tiếp và góp phần tăng thu ngân sách. Tuy nhiên, hạn chế của hình thức này là dễ lộ thông tin, dễ xảy ra tình trạng thông đồng, hay như cuộc đấu giá 2021 là thổi giá cao, rồi bỏ cọc.

Ngược lại, hình thức bỏ phiếu gián tiếp sẽ không chỉ giúp bảo mật thông tin người tham gia đấu giá, mà còn làm giảm áp lực. Thúc đẩy sự công bằng và ngăn chặn sự thông đồng giữa những người tham gia đấu giá. Tuy nhiên, hình thức này không thúc đẩy đấu giá được đến cùng và yêu cầu một cơ chế giám sát chặt chẽ khi mở phiếu trả giá.

Ngoài ra, theo quy định hiện hành có sự khác nhau về tiền đặt trước trong đấu giá tài sản. “Tuy nhiên Luật Đất Đai quy định việc đấu thầu theo quy định của Luật Đấu giá tài sản. Do đó, để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường và trục lợi, có thể cân nhắc nâng tỷ lệ tiền đặt trước tối thiểu lên 10%, thay vì 5% khi đấu giá quyền sử dụng đất”, bà Giang đề xuất.

Cần quy trình minh bạch để thu hút nhà đầu tư nước ngoài tham gia

Theo ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, việc thu hút đầu tư vào Thủ Thiêm sẽ tạo ra nhiều cơ hội kinh doanh mới và việc làm, cùng với các khu vực dân cư chất lượng và giá trị bất động sản dự kiến tăng cao. Quy hoạch xanh và bền vững của Thủ Thiêm cũng hứa hẹn một môi trường sống lý tưởng.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao CBRE, cũng đồng thuận việc khởi động quá trình đấu giá đất Thủ Thiêm mang lại nhiều yếu tố tích cực cho thị trường. Các nhà đầu tư trong và ngoài nước đều quan tâm, mong chờ cuộc đấu giá này, bởi Thủ Thiêm là một trong những địa điểm quan trọng tại TPHCM. Trong kế hoạch phát triển dài hạn của thành phố, đây được coi là khu trung tâm mới của thành phố tương lai.

Tuy nhiên, theo bà Dung, thành phố có nhiều việc phải làm để quá trình vận hành hiệu quả và khắc phục được những thách thức mà lần đấu giá trước đây chưa giải quyết được. Bà chỉ ra 3 vấn đề thách thức.

Thứ nhất, các chủ đầu tư trước đây từng trúng giá nhưng bỏ cọc nên trong lần đấu giá này phải làm sao để đảm bảo và sàng lọc được doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, đủ khả năng để hoàn thiện dự án.

Thứ 2, nhiều ý kiến cho rằng giá khởi điểm quá thấp và số tiền đặt cọc cũng thấp nên dễ dẫn tới doanh nghiệp bỏ cọc sau khi trúng thầu. Vì vậy, cần có cơ chế, phương pháp đánh giá giá đất, giá khởi điểm phù hợp khi giá đất trên thị trường tăng lên từng ngày.

Thứ 3, bà Dung cho biết, nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm tới việc đấu giá đất. Vì vậy, bà Dung đề xuất một quy trình đấu giá minh bạch, rõ ràng để các nhà đầu tư nước ngoài có thể tham gia, cạnh tranh lành mạnh với nhà đầu tư trong nước.