Tổng thống Mỹ cũng phải nuốt nước bọt nhìn căn hộ đế vương

Phối cảnh dự án. Ảnh doanh nghiệp

Nghịch lý giá nhà đất tại Việt Nam

Việt Nam, một đất nước có thu nhập bình quân đầu người chỉ có hơn 1.000 USD/người/năm nhưng giá nhà đất không thua kém gì những quốc gia có thu nhập bình quân cao hơn từ 30-50 lần. Giá nhà đất trung bình tại hầu hết quốc gia trên thế giới chỉ bằng 4-6 lần thu nhập bình quân đầu người mỗi năm thì tại Việt Nam con số này lên đến 26-30 lần. Nói về thực trạng giá nhà đất ở Việt Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng phải thốt lên: "Nếu chỉ trông chờ vào đồng lương, đừng nghĩ đến chuyện mua nhà. Cỡ như Bộ trưởng, chúng tôi tính còn 40 năm mới mua được". Như vậy, một câu hỏi không thể không đặt ra là những người có vị trí rất cao trong Chính phủ mà mất cả đời để mua nhà thì thử hỏi người dân bình thường có mua nhà được hay không?

Tuy nhiên, thực tế có lẽ không quá u ám như vậy. Cách đây 5 năm khi thị trường lên cơn sốt, mỗi dự án bất động sản được mở bán thì lại xuất hiện cảnh hàng ngàn người xếp hàng đăng ký để mua đất, mua căn hộ. Bất động sản ở những vùng quê hẻo lánh, xa trung tâm thành phố cũng lên cơn sốt không ngừng. Như vậy, có lẽ phần lớn người mua nhà đều không phải là thu nhập từ lương?

Hiện nay, bất động sản gần như đóng băng và giá nhà đất nhiều nơi đã sụt giảm 20-30%, thậm chí 50% so với mức đỉnh trong cơn sốt. Hiện nay, giá trung bình chung cư tại tại Hà Nội vẫn trên 20 triệu đồng/m2, còn tại Tp.HCM từ 15-20 triệu đồng/m2. Đất biệt thự tại Hà Nội được rao bán cả trăm triệu đồng/m2, còn nhà liền kề từ 30-100 triệu đồng/m2. Với mức này thì có lẽ phần lớn người lao động làm công ăn lương khó mơ có được một căn nhà để ở.

Bất chấp thực tế đó, Bộ Xây dựng vẫn đề xuất Chính phủ tung tiền ra để mua nhà “ế” của các doanh nghiệp bất động sản làm nhà công vụ. Một số người lại đề xuất bơm tiền để cứu bất động sản với lý do là cứu bất động sản là cứu ngân hàng và cũng là cứu nền kinh tế.

Trở lại với câu chuyện căn hộ đế vương tại dự án D’.Palais de Louis của Tân Hoàng Minh. Công ty này đã ra hơn 4.000 tỷ đồng, để xây 242 căn hộ, như vậy giá thành trung bình mỗi căn hộ khoảng 16,53 tỷ đồng/căn. Những căn hộ này được miêu tả là siêu sang với nội thất được dát vàng, thiết bị đắt tiền nhập ngoại, kiến trúc trung cổ … Giá bán dự kiến là từ 5.000-8.000 USD/m2. Như vậy, căn hộ ở rẻ nhất ở đây cũng có giá hơn 15 tỷ đồng, còn 2 căn hộ Penthouse rộng 1.000 m2 thì giá phải trên 100 tỷ đồng. Sự “đế vương” của những căn hộ này đối lập hoàn toàn với bối cảnh thị trường hiện nay cũng như đời sống khó khăn của phần lớn dân số Việt Nam, sự bi đát của hệ thống tài chính bởi nợ xấu và rủi ro của hệ thống ngân hàng.

Ai có khả năng sống trong căn hộ đế vương?

Bỏ ra hơn 4.000 tỷ đồng để đầu tư vào dự án D’.Palais de Louis có lẽ chủ đầu tư cũng đã tính rất kỹ khách hàng của mình là ai? Dù vậy, không ít chuyên gia nghi ngờ về sự thành công của những căn hộ đế vương này. Theo chủ đầu tư thì cho đến này đã có 60 căn hộ đã được khách hàng đặt cọc mua. Như vậy, vẫn còn hơn 3/4 căn hộ chưa có khách hàng. Thách thức để bán những căn hộ còn lại là không hề nhỏ khi mà người ta nhận ra rằng thị trường bất động sản của Việt Nam đang “ảo” đến mức độ nào.

Để thúc đẩy việc bán hàng, mới đây Tân Hoàng Minh Group đã giảm giá bán từ 7.900 USD/m2 xuống còn 7.000 USD/m2. Bên cạnh đó, họ cũng thỏa thuận với Ngân Hàng TMCP Đầu Tư & Phát Triển Việt Nam (BIDV) hỗ trợ tín dụng cho khách hàng mua căn hộ dự án D’.Palais de Louis với điều kiện rất ưu đãi về lãi suất 7-9% cho 6 tháng đầu, thời hạn trả nợ là 15 năm.

Một câu hỏi mà không ít người thắc mắc là ai sẽ là người có khả năng sống trong những căn hộ đế vương này? Thực tế không thể phủ nhận với sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam đã hình thành nên một tầng lớp siêu giàu. Tầng lớp này có thể là những doanh nhân thành đạt và kể cả không ít người trong bộ máy chính quyền. Việc sở hữu căn hộ trị giá 10 tỷ hay 100 tỷ cũng không phải là một điều quá sức với họ.

Dù vậy, liệu những người siêu giàu này có lựa chọn “căn hộ đế vương” hay không thì lại là chuyện hoàn toàn khác. Chẳng hạn tầng lớp quan chức giàu sẽ rất ngại sống ở đây vì rủi ro bị đưa lên “mặt báo” và chuốc phải rắc rồi là rất lớn. Còn những doanh nhân giàu có thì chắc chắn người ta đã có nơi an cư. Như vậy, dự án “căn hộ đế vương” được tầng lớp mua nhà mới hoặc là phải có tiện ích đặc biệt để hấp dẫn tầng lớp giàu có chuyển chỗ ở.

Như ta đã biết, giá trị của căn hộ, tòa nhà không chỉ nằm ở chính căn hộ, tòa nhà đó mà nó còn phụ thộc vào các yếu tố như: Hạ tầng về giao thông, môi trường và xã hội tốt. Nếu xét những tiêu chí này thì mặc dù tòa nhà D’.Palais de Louis nằm trên đường Nguyễn Văn Huyên – quận Cầu Giấy – Hà Nội và ở vị trí khá đặc địa như gần công viên Nghĩa Đô, gần Bảo Tàng Dân tộc học song thiếu những kết nối các hạ tầng xã hội và hạ tầng giao thông để những căn hộ trong dự án đó trở thành những căn hộ đế vương. Do vậy, sức hấp dẫn cũng không cao đối những người giàu có thật sự.

Có lẽ vì vậy mà chủ đầu tư đã phải nhờ BIDV hỗ trợ về tài chính cho khách hàng của mình. Điều đó có thể hiểu là nhóm đối tượng khách hàng hướng đến không có tiền dư giả gì mà phải trả góp trong vòng 15 năm. Giả sử một người phải vay 15 tỷ đồng để mua căn hộ tại dự án này với lãi suất ưu đãi là 12%/năm thì mỗi năm họ phải trả cho ngân hàng 2,2 tỷ đồng cả lãi và gốc. Còn nếu số tiền vay là 50 tỷ đồng trong 15 năm thì mỗi năm họ phải trả là 7,34 tỷ đồng. Nếu một hộ gia đình mua nhà ở đây dùng 50% thu nhập của mình để trả tiền nhà (trung bình các nước trên thế giới 20-30% thu nhập để trả tiền nhà) thì người vay 15 tỷ đồng phải có thu nhập trung bình của họ hàng năm phải là 4,4 tỷ đồng, còn người vay 50 tỷ để mua nhà thì họ phải có thu nhập trung bình là 14,68 tỷ đồng/năm.

Với những con số đó thì chúng ta thử hình dung ai có thu nhập đủ cao để mua được những căn hộ đế vương này? Tầm cở như lãnh đạo các Tập đoàn, Tổng công ty nhà nước từ chủ tịch hội đồng quản trị, tổng giám đốc cũng chỉ dám nằm mơ vì sắp tới lương của họ có thể bị áp trần ở mức 36 triệu đồng/tháng. Tầm cở Tổng thống Mỹ lương 400.000 USD/năm cũng chỉ giám nuốt nước bọt nhìn những căn hộ đế vương có diện tích trên 200 m2. Có lẽ căn hộ này chỉ dành cho một vài CEO được trả lương khủng của một vài ngân hàng. Tuy nhiên, đối với Penthouse có giá trên 100 tỷ thì những CEO này cũng không dám mơ đến. Như vậy, có lẽ đối tượng khách hàng của D’.Palais de Louis là những người không sống bằng lương?