Tìm sự ổn định cho thị trường

Tìm cách giảm căn hộ tồn kho

Hiện TP.HCM và Hà Nội còn khoảng 70 ngàn căn hộ tồn kho, chưa kể nguồn cung từ các nhà đầu tư cá nhân. Hệ lụy từ lượng vốn bị “chôn” trong bất động sản này không nhỏ, gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp liên quan đến xây dựng, cho hệ thống ngân hàng dưới các khoản nợ xấu và vì vậy có thể gây ra sự trì trệ cho nền kinh tế.

Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trước lãi vay và thuế thì không đủ để trả một phần lãi vay, chưa nói đến chuyện gì khác. Mà các doanh nghiệp niêm yết đa số có khả năng tài chính tốt hơn mặt bằng chung trong ngành. Nghĩa là thực trạng tài chính của các doanh nghiệp bất động sản đang cực kỳ khó khăn, một số đã không còn trụ nổi.

Nếu tính thanh khoản của phân khúc căn hộ vẫn tiếp tục thấp như hiện nay, thì chỉ cần riêng số tồn đọng cũng cần phải nhiều năm thị trường mới có thể hấp thụ hết, chưa kể sẽ còn có các dự án mới gia nhập thị trường trong thời gian tới. Nhằm giải quyết phần nào thực trạng trên, thời gian qua có hai luồng quan điểm khá trái ngược. Một cho rằng với tình trạng khó khăn của doanh nghiệp bất động sản như vậy, nếu không “tiếp cứu” kịp thời, một khi tình trạng phá sản diễn ra, sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế.

Theo đó, một số cơ quan ban ngành, đặc biệt là ngành xây dựng, nhiều lần đề nghị Nhà nước nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản có cơ hội tiếp cận vốn ngân hàng với lãi suất khuyến khích ở mức 12 - 13%. Có tiền, doanh nghiệp có điều kiện hoàn thiện các dự án dang dở để có sản phẩm mới bán ra thị trường, có tiền để trả lãi ngân hàng, trả các khoản nợ cũ và hồi phục.

Luồng ý kiến thứ hai cho rằng bơm tiền cho doanh nghiệp không phải là một giải pháp hay. Bởi thị trường không hề thiếu “thành phẩm - căn hộ”, khi tình trạng hàng tồn kho tại các dự án đã lên đến một phần ba. Giúp các doanh nghiệp hoàn thiện dự án dang dở đồng nghĩa với việc tăng thêm nguồn cung cho thị trường, càng gây áp lực cho người bán, trong hoàn cảnh thị trường ngưng trệ.

Hãy để doanh nghiệp phải xoay sở, xin phép chia nhỏ căn hộ, hạ giá bán, giá càng hạ và căn hộ càng nhỏ thì càng kéo cầu thực gần hơn với nguồn cung. Nếu muốn “tiếp sức” cho thị trường, Nhà nước cần tác động từ phía người mua. Làm sao cho nhu cầu của người chưa có nhà trở thành cầu thực, giúp họ tham gia vào việc mua các sản phẩm của ngành bất động sản.

Giải pháp có thể là hỗ trợ cho vay lãi suất thấp cho người mua nhà lần đầu, với thời gian trả nợ lên đến hàng chục năm. Bên cạnh đó là các chính sách giảm thuế đất, thuế mua bán một cách đồng bộ. Nếu không như vậy, thị trường còn lâu mới có thể sôi động, bởi giá bán tại nhiều dự án dù có giảm nhưng vẫn chưa tiệm cận với giá mà người mua để ở có thu nhập trung bình mong muốn.

Phát triển bền vững

Lâu nay, cách điều hành của nhiều cơ quan chức năng đối với thị trường bất động sản còn theo kiểu “vừa chạy vừa xếp hàng”. Chỉ khi thị trường hầu như bất động, một số mới bắt đầu điều chỉnh, siết chặt “luật chơi” để hướng đến một sự phát triển ổn định. Ai cũng biết, một khu đô thị mới ra đời phải nằm trong một tổng thể hạ tầng cơ sở hoàn chỉnh, thế nhưng điều cơ bản ấy lâu nay không hề được tôn trọng.

Cuối tháng 9 vừa qua, UBND Hà Nội mới ban hành quy định về lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện điều lệ quản lý thực hiện dự án đối với dự án khu đô thị mới, dự án phát triển khu nhà ở trên địa bàn thành phố. Theo đó, việc thực hiện các dự án như khu đô thị mới, dự án phát triển khu nhà ở… phải xây dựng đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hệ thống hạ tầng xã hội, công trình nhà ở và các công trình kiến trúc khác thuộc phạm vi dự án (trừ dự án phát triển khu nhà ở là dự án cấp hai thuộc dự án khu đô thị mới).

Điều lệ quản lý thực hiện dự án được lập riêng cho từng dự án khu đô thị mới, dự án phát triển khu nhà ở để tổ chức thực hiện và quản lý dự án trong giai đoạn thực hiện đầu tư, các hoạt động liên quan đến việc xây dựng, kinh doanh, vận hành, khai thác, chuyển giao, thủ tục hoàn thành, đảm bảo tuân thủ theo đúng quy hoạch, kiến trúc và nội dung dự án đầu tư đã được chấp thuận và các quy định của pháp luật liên quan.

Quy định còn nêu rõ trình tự thực hiện đầu tư dự án phải đảm bảo xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trước khi xây dựng các công trình khác trong phạm vi dự án theo từng phân kỳ đầu tư; đảm bảo chất lượng, tiến độ và khớp nối đồng bộ hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài hàng rào dự án; thực hiện phương thức chủ đầu tư cấp 1 là đầu mối quản lý toàn bộ dự án và mặt bằng xây dựng.

Sở dĩ Hà Nội phải nhanh chóng ban hành quy định này vì có một thực tế là trên địa bàn thành phố có hơn 40 khu đô thị mới thì đa số dù sắp hoàn thành các hạng mục nhà ở cao, thấp tầng, nhưng cơ sở hạ tầng trong phạm vi dự án vẫn chưa hoàn thiện, đặc biệt là thiếu trường học cũng như các công trình thiết yếu khác phục vụ cho cư dân, khiến người dân gặp khó khăn hoặc không muốn chuyển đến sinh sống.

Một số khu đô thị khác dù chưa giải phóng xong mặt bằng, chưa có hạ tầng, nhưng chủ đầu tư vẫn tiến hành mở bán sản phẩm, huy động vốn từ khách hàng. Theo quy định, sau khi khởi công móng, các chủ đầu tư mới được phép huy động vốn, song trên thực tế, không ít doanh nghiệp đã lách luật thông qua hình thức “góp vốn đầu tư”.

Nhiều người mua vì không xem trọng điều này, bỏ tiền vào các dự án không biết bao giờ mới khởi công, khiến nay lâm vào thế phải lao vào cuộc đấu pháp lý với các chủ đầu tư. Thực tế thời gian qua cho thấy, không phải ai đi mua nhà cũng hiểu biết đầy đủ các quy định của pháp luật, trước khi ký hợp đồng người mua không xem kỹ các giấy tờ liên quan đến dự án, hồ sơ pháp lý của dự án... Không nên thấy giá rẻ là nộp tiền, để rồi cuối cùng căn hộ không thấy đâu mà tiền thì rất khó đòi lại được.

Việc huy động vốn và mua bán căn hộ trả trước còn nhiều bất cập và tiềm ẩn nguy cơ. Một số chủ đầu tư huy động vốn cho dự án này, nhưng không thực hiện mà lại mang tiền huy động ấy đầu tư cho một dự án khác... Những “con sâu” này làm giảm niềm tin từ phía người mua, góp phần không nhỏ vào tình trạng đóng băng của thị trường. Bởi vậy, các doanh nghiệp bất động sản cũng phải nỗ lực “tìm lại chính mình” nhằm hướng thị trường vào mục tiêu phát triển bền vững.