Tìm nguồn vốn mới cho bất động sản

Nếu trước đây, các chủ đầu tư thường hạn chế phụ thuộc vào hỗ trợ tài chính từ phía các ngân hàng, thì hiện tại, các dự án lại sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao. Có khá nhiều lựa chọn giúp chủ đầu tư bổ sung nguồn vốn để tiếp tục triển khai các dự án mà không cần tới vay vốn từ ngân hàng.

Trong đó, nhiều chủ đầu tư lựa chọn việc bán toàn bộ dự án cho bên thứ ba, tìm kiếm đối tác góp vốn, bán nhà ở với số lượng lớn, hoặc bán khu thương mại và văn phòng theo sàn. Nhiều chủ đầu tư Việt nam đang nắm giữ các quỹ đất lớn và có thể bán một phần cho các bên thứ cấp để huy động vốn xây dựng các dự án khác.

Giữa lúc thị trường BĐS đang khó khăn do khát dòng vốn thì xuất hiện hàng loạt các thương vụ mua bán, sáp nhập dự án như công ty CapitaValue Homes (Tập đoàn CapitaLand) đã đầu tư mua lại 65% cổ phần, tương đương trị giá 121,2 tỷ đồng của Cty Quốc Cường Sài Gòn. Đổi lại, CapitaLand được sử dụng khu đất 9 nghìn m2 tại huyện Bình Chánh, Tp.HCM của Quốc Cường Sài Gòn để xây dựng 800 căn hộ.

Trước đó, Tập đoàn Hoa Sen đã thông qua chủ trương bán một số dự án, như căn hộ Hoa Sen Phước Long B và Hoa Sen Riverside (Q.9, Tp.HCM), chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại số 123, Trần Não, P.Bình An, Q.2, bán đi 45% phần vốn góp tại dự án Cảng quốc tế Hoa Sen - Gemadept...

Theo đánh giá các chuyên gia, xu hướng mua bán sáp nhập ngày càng rõ rệt hơn, đây là hướng đi tất yếu của thị trường trong bối cảnh nhiều dự án BĐS thiếu vốn, chủ đầu tư không đủ năng lực để triển khai. Mua bán sáp nhập mang lại lợi ích cho cả hai phía và là lối thoát cho nhiều chủ đầu tư nếu không muốn phá sản.

Ông Neil MacGregor, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho biết, thị trường BĐS Việt Nam là một trong những lĩnh vực nổi bật nhất trong năm 2010 về cả số lượng và giá trị các giao dịch. Trong những giao dịch này, không chỉ những chủ đầu tư nước ngoài với tiềm lực lớn về vốn như trước đây, mà nhà đầu tư Việt Nam cũng khá năng động với vai trò là bên mua.

Mặc dù đối mặt với không ít những rào cản như khung pháp lý chưa chặt chẽ, tính minh bạch của thị trường thấp, thủ tục cấp phép phức tạp và chênh lệch trong kỳ vọng về giá cả, số lượng các thương vụ mua bán, sát nhập vẫn được dự đoán là sẽ tăng lên.

Nhận định chung về xu hướng mua bán và sát nhập dự án ông Edward Chi, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Minh Việt cho biết, thời gian vừa qua, trên thị trường xuất hiện nhiều hiện tượng chào bán dự án tuy nhiên với nhà đầu tư nước ngoài khi tham gia thị trường bất động sản Việt Nam đều mong muốn được đầu tư trong môi trường, chính sách ổn định. Kể cả trong trường hợp chính sách thay đổi đúng, tốt nhưng không phù hợp với giai đoạn phát triển thì sẽ gây ảnh hưởng lớn tới nhà đầu tư.

“Một chính sách thay đổi thì các nhà đầu tư phải làm lại hoàn toàn phương án mà họ đã dự liệu. Ví dụ nhà đầu tư hoàn thành xin phép đầu tư mất 2 năm, 2 năm cơ cấu tài chính, quản lý,…khi chính sách thay đổi họ làm lại toàn bộ đây là rủi ro rất lớn nhà đầu tư”. Ông Chi cho biết

Ông Chi cho biết thêm, để kêu gọi vốn ngoại thì phải có sự bảo lãnh ngân hàng mà tài sản đảm bảo bất động sản VN không được chấp nhận ở nước ngoài. Do vậy phương pháp này khó khả thi. Vì vậy, nhà đầu tư thường hay lựa chọn các thức liên doanh, ủy thác đầu tư để rót vốn hiện nay đang nhiều dự án làm theo kiểu này.

Hiện nay, đang có nhiều nhà đầu tư nước ngoài ở Châu Âu, Trung Đông đến Việt Nam để tìm kiếm cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản. Hầu hết, nhà đầu tư ngoại này đều nhận xét thị trường VN rất tiềm năng nhưng chính sách rất hay bị điều chỉnh. Đây là điều đáng quan ngại.