Tìm liều thuốc hóa giải tranh chấp nhà chung cư

Nhằm sớm góp phần giải quyết các tranh chấp này, tránh làm xáo trộn đời sống cư dân, thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ sửa đổi quy định về thu kinh phí bảo trì, tổ chức hội nghị nhà chung cư, tư cách pháp nhân của ban quản trị chung cư, đặc biệt là mô hình quản lý nhà chung cư.

Tăng cường quản lý

Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay trên cả nước có 4.422 nhà chung cư, trong đó có 2.467 chung cư cũ, 1.955 chung cư thương mại, tái định cư. Số lượng nhà chung cư tập trung chủ yếu tại Hà Nội (2.498 chung cư, trong đó có 1.579 chung cư cũ và 919 chung cư thương mại) và thành phố Hồ Chí Minh (1.440 chung cư, trong đó có 867 chung cư thương mại và 573 chung cư cũ).

Tranh chấp chung cư sẽ phải đến hồi kết thúc

Hơn 80% số nhà chung cư đang được quản lý, vận hành an toàn, ổn định, không xảy ra các tranh chấp, khiếu nại và hiện còn 458/4422 nhà chung cư có các tranh chấp, khiếu nại.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này trên chủ yếu do các chế tài xử phạt hành vi vi phạm còn nhẹ, chưa đủ sức răn đe; một số nội dung trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, vận hành nhà chung cư chưa theo kịp yêu cầu thực tiễn; năng lực thực hiện và quản lý dự án của một số chủ đầu tư còn yếu.

Hai mô hình mới đang được Bộ Xây dựng nghiên cứu quản lý bổ sung trong thông tư 04, đó là: Chủ đầu tư tự quản lý, vận hành nhà chung cư và tự quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư; giao cho các đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp.

Nhiều chuyên gia trong ngành nhận định, nếu sớm có hai mô hình này, cộng thêm các mô hình đang được áp dụng việc quản lý nhà chung cư sẽ đa dạng, linh hoạt hơn và cư dân cũng sẽ có nhiều lựa chọn hơn.

Đáng lưu ý, còn có nguyên nhân do cơ quan quản lý xây dựng và chính quyền địa phương chưa thực hiện tốt nhiệm vụ quản lý nhà nước trong việc tuyên truyền, hướng dẫn pháp luật, phát hiện, xử lý kịp thời các hành vi vi phạm; kiểm tra, thanh tra, đôn đốc, hướng dẫn, giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp.

Để hóa giải những tranh chấp nêu trên, lãnh đạo Bộ Xây dựng vừa cho biết, sẽ tập trung nghiên cứu, sửa đổi bổ sung một số quy định pháp luật liên quan đến quản lý, vận hành nhà chung cư. Cụ thể, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ - CP, Thông tư số 02/2016/BXD và Thông tư số 28/2017/TT -BXD.

Trong đó sẽ sớm sửa đổi, ban hành nghị định thay thế để cập nhật các vấn đề nóng, cấp thiết cũng như việc thống nhất các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng nhà chung cư… Mục tiêu của việc sửa đổi là nhằm góp phần giải quyết những vấn đề tồn tại trong công tác quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng tiếp tục đề nghị các cơ quan chức năng tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm; đôn đốc, hướng dẫn các tổ chức, cá nhân tổ chức triển khai thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở; đẩy mạnh công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật về quản lý, vận hành nhà chung cư và pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư.

Phân rõ trách nhiệm

Nhấn mạnh tầm quan trọng trong phân cấp quản lý, ông Nguyễn Hoài Nam, Trưởng Ban Pháp chế, HĐND thành phố Hà Nội cho rằng, trong bất kỳ trường hợp nào cũng không thể dồn khó khăn về phía người dân. Đại diện Ban Pháp chế, HĐND Thành phố cũng đưa ra 2 vướng mắc mới nẩy sinh trong quá trình quản lý nhà chung cư và cũng chưa có hướng giải quyết.

Thứ nhất, việc bàn giao Quỹ bảo trì, trường hợp không bàn giao thì sẽ phải tiến hành cưỡng chế. Việc này đã được quy định rõ trong Thông tư 02, nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện. Thứ hai, thực tế hiện nay cho thấy, tại nhiều chung cư mặc dù đã có Ban quản trị nhưng vẫn tiếp tục phát sinh vấn đề. Cụ thể, nhiều tòa nhà do Ban quản trị không đủ chuyên môn, năng lực nên đã gặp khó trong việc quản lý, hoặc thuê lại đơn vị quản lý tòa nhà. Hướng giải quyết cho trường hợp này như thế nào, người dân phải làm sao… Cuối cùng, đó là trách nhiệm của chính quyền địa phương, khi nảy sinh mâu thuẫn thì địa phương sẽ phải làm “trọng tài” như thế nào? Phân xử ra sao, cấp độ nào giải quyết… thì vẫn chưa có đầu có cuối.

“Vấn đề ở đây là phải làm rõ trách nhiệm của cở quan chuyên môn và chính quyền địa phương trong công tác tham mưu với thành phố. Những trường hợp nào vượt quá thẩm quyền thì có thể kiến nghị thành phố, thậm chí kiến nghị thẳng lên Thường trực UBND thành phố Hà Nội. Chúng ta không thể mãi tuyên truyền, phổ biến khi mà vấn đề đã bộc lộ hết rồi” – ông Nguyễn Hoài Nam nhấn mạnh.

Được biết, trong nhiều hội nghị, đối thoại giữa cơ quan chuyên môn và doanh nghiệp, không chỉ ở cấp chính quyền địa phương, nhiều chủ đầu tư cũng đã đề nghị Bộ Xây dựng sớm rà soát sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan quản lý nhà chung cư. Nhiều ý kiến đề nghị Bộ cần nghiên cứu, ban hành các quy chuẩn, tiêu chuẩn mới trong kỹ thuật xây dựng nhà chung cư.

Cần quy định rõ ràng, cụ thể cách xác định diện tích căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng. Cũng có ý kiến đề xuất không tiếp tục sử dụng mô hình ban quản trị với thành phần chính là cư dân và đại diện chủ đầu tư. Thay vào đó, nên duy trì các công ty quản lý vận hành chung cư chuyên nghiệp, hoạt động độc lập với các chủ đầu tư và cư dân.

Trái lại, có ý kiến cho rằng, chủ đầu tư là đơn vị hiểu rõ toàn bộ hệ thống của tòa nhà, cho nên chỉ có chủ đầu tư mới bảo đảm công tác quản lý, vận hành. Do đó, pháp luật nên quy định rõ ưu tiên chủ đầu tư tham gia công tác vận hành, bảo trì, sau khi được hội nghị cư dân thông qua…

Quản lý, vận hành chung cư, nhà cao tầng là vấn đề nóng hiện nay, xoay quanh vẫn đề này, nhiều chuyên gia đều thống nhất cho rằng, chỉ khi xác định rõ trách nhiệm mới xử lý thấu đáo vấn đề. Trong đó, vai trò của chính quyền địa phương là cực kỳ quan trong, nếu chính quyền các cấp có sự chủ động, việc giải quyết các tranh chấp sẽ được xử lý ngay từ lúc phát sinh không những góp phần làm giảm thiểu những mâu thuẫn tồn tại, mà còn giúp ổn định an ninh trật tự, phát triển bền vững.