Tìm cơ hội trong cửa hẹp

Nước xa không cứu được lửa gần

Theo ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, chu kỳ thị trường địa ốc trong lịch sử cho thấy sau 3-4 năm điều chỉnh, suy giảm, thị trường địa ốc có thể bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới.

Nhìn chung, thị trường BĐS sẽ có nhiều cơ hội khởi sắc trong quý II-2012 khi được sự hỗ trợ từ các chính sách nới lỏng tín dụng của Ngân hàng Nhà nước.

Bên cạnh đó, theo ông Mai, việc một số khoản vay sẽ được loại trừ khỏi nhóm “phi sản xuất” như xây dựng, mua nhà để ở và không giới hạn về nguồn gốc thu nhập... sẽ tạo cơ hội đặc biệt cho BĐS tăng trưởng nguồn cầu trong thời gian tới.

Chuyên gia này cũng cho rằng khi tín dụng được nới lỏng, doanh nghiệp BĐS sẽ được tái cấu trúc các khoản vay. Như vậy, tỷ lệ nợ xấu ngân hàng sẽ giảm, các doanh nghiệp BĐS có mức tín nhiệm cao sẽ được tiếp cận nguồn vốn mới, thị trường cũng theo đó có cơ hội tăng trưởng cả về nguồn cung lẫn cầu.

Không lạc quan như ông Mai, đứng dưới góc độ khách hàng, luật sư Trần Vũ Hải cho rằng thị trường BĐS ít nhất phải 2 năm nữa mới bắt đầu có chuyển biến tích cực. Bằng chứng là hiện có khá nhiều khách hàng đã đóng tiền vào dự án đang tìm đến văn phòng luật sư của ông xin tư vấn tìm cách rút tiền.

Do đó, theo luật sư Hải, các doanh nghiệp sắp tới sẽ còn phải mệt mỏi nhiều với BĐS. Hơn lúc nào hết, chủ đầu tư phải nhìn thẳng vào sự thật, phải mạnh dạn cắt lỗ, không nên kỳ vọng nhiều vào sự phục hồi của thị trường trong ngắn hạn.

Thấu hiểu tâm trạng này của khách hàng, ông Lê Đức Hải, Chủ tịch HĐQT INT Group, cho rằng doanh nghiệp đã phải trải qua một giai đoạn khó khăn cùng cực khi khách hàng quay lưng, trong thời điểm hiện nay cơ hội vượt thoát khủng hoảng như thế nào phải do chính bản thân doanh nghiệp nắm lấy.

Lý giải cho nhận định này, theo ông Hải, việc triển khai chính sách vĩ mô bao giờ cũng có độ trễ và triển khai như thế nào còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố.

“Nước xa không cứu được lửa gần”, nếu doanh nghiệp không tiết kiệm, không giảm thiểu bộ máy, không giảm bớt các khâu trung gian để đến gần hơn với khách hàng, lấy lại niềm tin thì chắc chắn dù ngân hàng có “rộng cửa” hơn doanh nghiệp vẫn gặp khó như thường.

Trên thực tế, dù đã vạch ra nhiều phương án để giải quyết bế tắc cho doanh nghiệp BĐS như kiến nghị cho thế chấp tại ngân hàng nước ngoài, quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa… sự bắt tay giữa ngân hàng và doanh nghiệp vẫn được coi là điểm mấu chốt của cuộc “giải cứu” đầy vất vả này.

Theo ông Cấn Văn Lực, cố vấn cao cấp HĐQT BIDV, Nhà nước cần cụ thể hóa và đẩy nhanh chương trình tái cơ cấu nền kinh tế với điểm nhấn là đầu tư công và khối doanh nghiệp nhà nước. Nếu không, nợ xấu ngân hàng vẫn tồn tại trong khi các vấn đề phía sau bị dồn ứ, không thể giải quyết được.

Riêng vấn đề thuế, câu chuyện hiện nay không còn ở vấn đề giãn và giảm thuế mà Nhà nước cần xem xét tiếp tục giảm, miễn một số loại thuế bởi thời gian qua doanh nghiệp không lời lãi để có tiền đóng thuế. Ở góc độ vi mô, lời khuyên tiên quyết cho doanh nghiệp là phải có biện pháp giảm tồn kho, giảm giá, khuyến mại, theo dõi giám sát tồn kho hàng ngày để tự “cứu” mình.

Thị trường càng khó, nhà càng nhỏ?

Trong khi tất cả các giải pháp đều còn đang ở tầm vĩ mô và với độ trễ chính sách lên đến hàng tháng hoặc hàng năm, sự tác động lên thị trường không thể một sớm một chiều, thì một giải pháp được quan tâm nhất hiện nay đó là cho phép doanh nghiệp “xé nhỏ” diện tích căn hộ với mục tiêu kéo giá nhà xuống phù hợp với khả năng chi trả của người dân, tăng tính thanh khoản cho thị trường.

Đây là một biện pháp đã được bàn cãi từ khá lâu, đặc biệt tại TPHCM và đã được thí điểm với loại hình căn hộ mini. Mới đây, tại Đà Nẵng, một doanh nghiệp tại dự án khu đô thị công nghệ FPT Đà Nẵng đã nghĩ ra cách thiết kế chia nhỏ 1 căn hộ 50m² thành 2 căn hộ 25m² với 2 cửa đi vào riêng biệt để giúp những người ít tiền có thể cùng nhau mua chung, hay không ở hết cũng có thể cho thuê kiếm thêm thu nhập.

Giá của một căn 25m² như vậy chỉ khoảng 300 triệu đồng và được khách hàng đón nhận khá nhiệt tình. Theo đại diện chủ đầu tư, sở dĩ công ty quyết định đi theo hướng chia nhỏ căn hộ do nếu để diện tích lớn, giá tiền một căn hộ quá cao sẽ dẫn đến việc nhiều người không thể mua được nhà.

Sự đón nhận tích cực của thị trường đã khiến trong dự thảo Nghị định về Quản lý phát triển đầu tư dự án khu đô thị để trình Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng kiến nghị cho phép xây dựng căn hộ 25m², bao gồm cả nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Dự kiến tỷ lệ cho loại căn hộ diện tích này trong các dự án sẽ không quá 15%.

Như vậy, từ căn hộ 30m² của nhà ở xã hội, căn hộ mini, diện tích nhà ở tương lai có thể “lệch chuẩn” đến 20m² (theo quy định của Luật Nhà ở, diện tích tối thiểu của chung cư thương mại là 45m²).

Thông tin này đã tạo động lực cho không ít chủ đầu tư trong việc tìm ra phương pháp để tháo gỡ khó khăn nhưng cũng dấy lên những lo ngại về việc người dân sẽ phải cơi nới, tạo nên những khu “ổ chuột” mới trong đô thị.

Chính vì vậy, cần phải thận trọng và nghiên cứu kỹ. Theo ông Nguyễn Trọng Ninh, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS, việc xây căn hộ diện tích nhỏ không đồng nghĩa với chất lượng thấp kém, do đó không cần lo việc dạng căn hộ này biến thành các khu nhà ở chuột.