Tiết kiệm mua nhà: Giấc mơ còn xa

Hình thức tham gia mang tính tự nguyện, mức đóng góp dự kiến chỉ từ 1% tổng tiền lương hàng tháng của người lao động. Nhưng liệu đây có thành một lối đi gợi ra tương lai sáng sủa cho cả người lao động lẫn thị trường bất động sản?

Theo đề án mà Bộ Xây dựng đề xuất, sẽ có 2 mô hình rất linh hoạt cho Quỹ Tiết kiệm nhà ở, đáp ứng cho nhiều đối tượng lao động và khả năng chi trả của họ. Mô hình thứ nhất sẽ tập trung phát triển nhà ở xã hội. Nguồn vốn sẽ trích từ tiền sử dụng đất thu được từ các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới; ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm; ngân sách trung ương cấp một lần ban đầu cho quỹ; một phần lợi nhuận từ phát hành xổ số kiến thiết hoặc xổ số nhà ở và nguồn vốn phát hành trái phiếu nhà ở.

Quỹ sẽ cho các đối tượng tham gia chương trình tiết kiệm nhà ở vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội khi đã đóng tiền vào quỹ tối thiểu bằng khoảng 30% giá trị của nhà ở cần mua, thuê mua và đã tham gia đóng quỹ tối thiểu từ 5 năm trở lên. Thời gian vay trong 15 năm, lãi suất chỉ bằng 20-25% lãi suất của ngân hàng thương mại. Người có thu nhập thấp sẽ được vay mua, mua trả góp nhà ở xã hội.

Những doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, nhà cho công nhân cũng được vay tiền từ nguồn quỹ này. Mô hình thứ 2 tập trung vào đối tượng thu nhập trung bình có nhu cầu vay để mua nhà ở thương mại. Nguồn vốn cho quỹ chỉ được huy động từ đóng góp của những người có nhu cầu mua nhà.

Bộ Xây dựng sẽ thành lập ngân hàng chuyên về tiết kiệm nhà ở quản lý hoặc giao cho một ngân hàng thương mại. Người tham gia sẽ được cho vay sau khi đã đóng vào quỹ khoảng 50% giá trị căn nhà muốn mua.

Không khó để thấy rằng, dù lý thuyết vạch ra rất khả quan, nhưng con đường để hiện thực cả 2 mô hình này đều không dễ. Chỉ cần đặt ra một bài toán đơn giản: Một người dân có mức thu nhập 5 triệu đồng/tháng, mỗi tháng đóng 1% cho quỹ, mỗi năm người dân sẽ “bỏ ống” 600.000 đồng để mua nhà.

Sau 5 năm theo đúng như quy định tối thiểu để có thể mua nhà ở xã hội, người dân sẽ có… 3 triệu đồng. Không cần phải có thêm các điều kiện như đóng vào quỹ tối thiểu 30% hay 50% giá trị căn hộ để được vay, số tiền ít ỏi này chắc chắn chưa đủ để mua 1m² nhà ở xã hội, chưa tính đến nhà ở thương mại. Với mức tính này, kể cả khi có thu nhập lên đến hơn 10 triệu đồng/tháng, người dân cũng sẽ phải đợi lên đến hàng chục năm mới có thể đáp ứng được yêu cầu của quỹ.

Đề án lại không tính đến sự trượt giá của đồng tiền, sự thăng trầm của giá đất khiến nhiều người nghi ngại về tính khả thi. Bài toán nhỏ này cho thấy dường như kỳ vọng vào quỹ là quá lớn và tính toán của các cơ quan chức năng lại chưa kỹ càng.

Đồng ý rằng “góp gió sẽ thành bão”, với hơn 9 triệu người lao động đang hưởng lương, chỉ cần mỗi người đóng góp 1% tiền lương mỗi tháng, hàng năm quỹ sẽ có không dưới 10.000 tỷ đồng. Số tiền này sẽ góp phần giải quyết khó khăn về nhà ở của người dân, giải quyết được cơn “khát” vốn của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, tăng thêm nguồn cung cho các phân khúc này.

Tuy nhiên, phải “cõng” thêm cả gánh nặng cho người dân vay mua nhà với chỉ 1% tiền lương đóng quỹ mỗi tháng, dường như là hơi nặng. Liên quan đến vấn đề thu nhập, ngay cả trong loại hình quỹ tưởng chừng như thân thiện với người thu nhập thấp ở đô thị, cũng sẽ dễ dàng nhận ra “đẳng cấp” và “tầng lớp” thu nhập.

Những người có thu nhập cao hơn sẽ nhanh chóng hoàn thành định mức và có cơ hội sở hữu nhà, những người thu nhập thấp sẽ chấp nhận ì ạch ở phía sau và tiếp tục mỏi mòn chờ đợi. Mà một khi như thế, lý thuyết và ý đồ tốt đẹp ban đầu về mô hình quỹ này gần như đã biến tướng!

Trên thực tế, thành lập các mô hình quỹ cho thị trường bất động sản là xu hướng phải làm, không thể chối cãi. Đây cũng là hướng mới giúp thị trường nhà ở xã hội “khỏe mạnh” hơn khi không quá phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng. Một khi có sự đóng góp lẫn giám sát của cộng đồng thì thị trường nhà ở xã hội mới có thể trở về trạng thái cân bằng, minh bạch.

Tuy nhiên, thực hiện như thế nào cho kín kẽ, đảm bảo được sự hiệu quả cũng như tác động tích cực trên diện rộng, thực thi rộng, công bằng… là điều các cơ quan chức năng cần tính toán kỹ. Bài học từ sự lạc quan về Đề án nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội, có lẽ vẫn còn nguyên giá trị trong trường hợp này.