Tiền sử dụng đất ở ngoài hạn mức tại TP.HCM: Lại muốn thu “sát giá thị trường”

Đề xuất mới này được đánh giá là không phù hợp với thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính và nếu ban hành sẽ gây thêm hàng loạt phiền toái cho quá trình hợp thực hóa nhà đất của người dân.

Hàng ngàn hồ sơ nhà đất tại TP.HCM tiếp tục bị ách tắc để chờ hướng dẫn thu tiền sử dụng đất sát giá thị trường - Ảnh: D.Đ.M

Khác với hướng dẫn của Bộ Tài chính

Từ tháng 6.2011, Bộ Tài chính đã có Thông tư 93 (về hướng dẫn thu tiền SDĐ) được xem là tháo gỡ một phần khó khăn cho việc xác định giá đất sát giá thị trường theo Nghị định 69/2009 và Nghị định 120/2011. Dù Thông tư 93 đã có hiệu lực cách đây 2 tháng (ngày 15.8.2011) song đến nay TP.HCM vẫn chưa ban hành được quy định hướng dẫn.

Việc yêu cầu thẩm định giá đất chẳng khác nào đẻ ra một loại giấy phép con, mà quyền quyết định mức thuế đất cao hay thấp lại phụ thuộc vào một đơn vị thẩm định tư nhân, tiêu cực là khó tránh khỏi Ông Thân Thanh Vũ - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản VN

Sau một thời gian tranh cãi chuyện hệ số thu tiền SDĐ ngoài hạn mức cao hay thấp và thống nhất ở mức gấp 2 lần bảng giá đất, tại cuộc họp mới đây, nhiều ý kiến sở ngành lại cho rằng không nên áp dụng hệ số 2 lần cho toàn bộ diện tích đất vượt hạn mức. Mà cụ thể, trong phần diện tích đất ngoài hạn mức sẽ tách ra làm 2 phần, trong đó hệ số 2 lần chỉ áp dụng đối với phần đất ngoài hạn mức có diện tích tối đa là 50% hạn mức đất ở (chẳng hạn, quy định hạn mức đất ở tại Q.2 là 200m² thì người dân sẽ đóng gấp đôi bảng giá đất đối với 100m² diện tích đất ngoài hạn mức). Phần diện tích vượt hạn mức còn lại (nếu có) sẽ nộp theo giá thị trường. UBND quận, huyện được giao nhiệm vụ thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá thị trường trên địa bàn và giá này sẽ ổn định trong vòng 6 tháng. Cách tính này được cho rằng sẽ tương đối sát với yêu cầu của Nghị định 69/2009.

Trong khi đó, Thông tư 93 của Bộ Tài chính chỉ yêu cầu thẩm định giá đối với các trường hợp đất làm dự án của các tổ chức kinh tế (tại TP.HCM, chỉ cần thẩm định giá đối với lô đất có giá trị trên 15 tỉ đồng). Riêng với trường hợp đất ở của hộ gia đình, cá nhân cần xác định giá đất thị trường để thu tiền SDĐ, từng tỉnh thành căn cứ vào tình hình cụ thể để quy định hệ số điều chỉnh so với bảng giá đất để áp dụng đối với diện tích vượt hạn mức. Hệ số điều chỉnh này được áp dụng đối với cả trường hợp cấp giấy chứng nhận lẫn trường hợp chuyển mục đích SDĐ (xác định chênh lệch giữa tiền SDĐ theo mục đích mới với tiền SDĐ theo mục đích cũ). Như vậy, thông tư của Bộ Tài chính đã giải quyết một phần vướng mắc về cách thu tiền SDĐ sát giá thị trường khi không yêu cầu thẩm định giá với các trường hợp đất ở của dân. Có thể thấy, đề xuất của TP.HCM đã làm phức tạp thêm tình hình khi yêu cầu thẩm định giá đối với hàng ngàn trường hợp người dân có đất ở vượt hạn mức.

Phức tạp và dễ tiêu cực

Ông Thân Thanh Vũ - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản VN - cho rằng, trong khi dư luận còn đang tranh cãi về khái niệm giá đất “sát giá thị trường”, thì việc TP.HCM đề xuất thu tiền SDĐ sát giá thị trường đối với một phần đất ở ngoài hạn mức của hàng ngàn hộ dân là một việc làm hết sức tốn kém và phức tạp. Nhất là yêu cầu phải bóc tách từng trường hợp đất ở ngoài hạn mức, xem phần nào phải đóng gấp đôi bảng giá đất và phần nào phải đóng sát giá thị trường sẽ rất nhiêu khê. Việc giao UBND quận, huyện cứ 6 tháng một lần phải thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá thị trường trên địa bàn sẽ làm tăng khối lượng công việc đối với các cơ quan này, dẫn đến quá tải. "Phần nhiều kết quả thẩm định giá hiện nay đều mang tính chủ quan của đơn vị thẩm định, rất nhiều trường hợp cùng một mảnh đất nhưng mỗi đơn vị thẩm định nói một giá, như vậy các cơ quan nhà nước sẽ chọn giá nào, căn cứ vào đâu để chọn? Việc yêu cầu thẩm định giá đất chẳng khác nào đẻ ra một loại giấy phép con, mà quyền quyết định mức thuế đất cao hay thấp lại phụ thuộc vào một đơn vị thẩm định tư nhân, tiêu cực là khó tránh khỏi” - ông Vũ nói.

Đồng quan điểm, TS Lê Thẩm Dương - Trưởng khoa Quản trị kinh doanh (Đại học Ngân hàng TP.HCM) - cho rằng, chi phí, thời gian xây dựng bảng giá đất hằng năm rất lớn nhưng khi tính tiền SDĐ lại yêu cầu thẩm định giá đối với từng trường hợp, từng khu vực sẽ là một sự lãng phí lớn. Điều này sẽ tạo ra sự thiếu thống nhất và thiếu công bằng khi triển khai trên thực tế. Vả lại, định giá cho từng trường hợp cụ thể, từng doanh nghiệp, từng người dân thì không có bộ máy nào làm xuể. Theo TS Dương, chính quyền không nên kỳ vọng thu tiền SDĐ sát giá thị trường một cách tuyệt đối mà nên chấp nhận phương pháp sai số tương đối bằng cách quy định hệ số điều chỉnh áp dụng thống nhất như hướng dẫn của Bộ Tài chính.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM: Không nên tận thu Việc thu thuế đối với phần đất ở ngoài hạn mức của người dân cần phải cân nhắc trên cơ sở hợp lý và công bằng. Thứ nhất là quy định về hạn mức đất ở hiện nay quá thấp, được quy định từ chục năm trước đã không còn phù hợp với điều kiện phát triển của TP.HCM, nhất là ở khu vực ngoại thành. Thứ hai, với các trường hợp người dân đã mua bán, sang nhượng mảnh đất trước đó theo giá thị trường, nay phải đóng tiền SDĐ cũng theo giá thị trường thì chẳng khác nào bắt họ phải mua đất đến 2 lần. Chính sách thuế không nên tận thu mà cần tính tới các yếu tố an sinh xã hội, bởi nếu quy định mức thuế quá cao thì không khuyến khích người dân hợp thức hóa nhà đất, càng làm phức tạp thêm tình hình và nguy cơ thất thu thuế cũng cao.