Tiền bao nhiêu cho đủ

Không phải là tất cả, nhưng quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có nguồn vốn tối thiểu 6 tỉ đồng và các chủ đầu tư khi triển khai dự án phải có từ 15-20% trên tổng mức đầu tư của dự án đã bộc lộ yếu điểm của các doanh nghiệp trong lĩnh vực này, đó là năng lực tài chính yếu. Thống kê sơ bộ của Sở Kế hoạch và Đầu tư TPHCM cho thấy có đến 70,5% doanh nghiệp bất động sản có quy mô vốn nhỏ, dưới 10 tỉ đồng.

Để thực hiện dự án, đa số các doanh nghiệp địa ốc lệ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng và tiền huy động từ khách hàng, và khi nguồn tiền từ ngân hàng bị siết lại, cộng với sức mua trên thị trường giảm, giới chủ đầu tư lập tức gặp khó khăn, không còn tiền xây dựng dự án, thậm chí dự án đã cất nóc (xong phần thô) nhưng họ vẫn không thể hoàn thiện để bàn giao cho khách hàng đúng thời hạn. Dự án dang dở, người mua nhà khiếu kiện càng làm cho thị trường khó khăn thêm.

Điều đó phần nào giải thích lý do tại sao trong quá trình góp ý sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này, nhiều người đã đề xuất tăng vốn pháp định của các công ty địa ốc lên nhiều hơn nữa, thậm chí có người còn đề nghị tăng lên gấp chục lần so với mức quy định hiện nay. Thật ra, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đang tính đến một điều kiện mang tính mềm dẻo hơn, đó là yêu cầu các chủ đầu tư phải ký quỹ cam kết thực hiện dự án. Điều kiện tài chính được xem như một giải pháp ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư, khắc phục tình trạng triển khai dự án chậm, đồng thời cũng giúp loại bớt khỏi thị trường những nhà đầu tư không chuyên nghiệp.

Song, nhìn vấn đề ở góc độ doanh nghiệp, nhiều người cho rằng ràng buộc trên chưa hẳn sẽ giải quyết được vấn đề. Bởi yếu điểm của các công ty địa ốc hiện nay là không nhiều vốn, nay đòi hỏi họ phải có thêm nguồn vốn ký quỹ, là số tiền bị phong tỏa, không được sử dụng, chẳng khác nào nhân đôi khó khăn về vốn của họ. Hơn nữa, vốn pháp định sẽ là bao nhiêu cho vừa khi các dự án bất động sản khác nhau về quy mô, công năng, mục đích đầu tư, và do vậy, tổng mức đầu tư cũng khác nhau. Nói cách khác, chính chủ đầu tư mới biết nhu cầu vốn của mình tới đâu.

Bất động sản đòi hỏi nguồn vốn đầu tư lớn, nên việc huy động vốn trước từ khách hàng là điều chủ đầu tư nào cũng cần. Vấn đề là làm thế nào tìm ra cơ chế hợp lý để kiểm soát dòng vốn này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho biết các quy định hiện nay đang có độ vênh về thời điểm huy động vốn. Luật Nhà ở chỉ cho phép chủ đầu tư huy động vốn của khách hàng sau khi đã xây dựng xong phần móng của dự án. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản quy định việc ứng tiền “lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng”; còn Nghị định 153/2007/NĐ-CP lại quy định việc ứng tiền “lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật”.

Theo ông Châu, sẽ hợp lý hơn nếu luật sửa đổi sắp tới cho phép chủ đầu tư được huy động vốn của khách hàng tại thời điểm đã hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 vì đây là lúc doanh nghiệp đã đầu tư một khoản tiền rất lớn để giải phóng mặt bằng, nên họ rất cần bổ sung vốn để thực hiện dự án.

Trong buổi hội thảo góp ý Luật Kinh doanh bất động sản do trường Đại học Luật TPHCM tổ chức gần đây, ông Phạm Văn Võ, Phó trưởng khoa Luật Thương mại trường Đại học Luật TPHCM, cũng cho rằng Nhà nước không nên can thiệp quá sâu vào vấn đề kinh doanh của doanh nghiệp. Vấn đề quan trọng là kiểm soát được nguồn vốn huy động, bởi “quy định thời điểm huy động vốn mà không khống chế được cũng vô nghĩa”.

Quy định hiện hành cho phép chủ đầu tư nhận tiền ứng trước của khách hàng khi mua bất động sản nhưng chưa có chế tài đủ mạnh để bắt buộc chủ đầu tư chỉ được sử dụng vốn huy động ấy vào đúng mục đích, nghĩa là xây dựng hoàn thành dự án và bàn giao nhà cho khách hàng theo hợp đồng. Thế mới có chuyện kiện cáo lùm xùm của người mua nhà khi họ không may gặp phải chủ đầu tư làm ăn không chuyên nghiệp.
Ông Châu cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cần có các chế tài đủ mạnh để buộc chủ đầu tư phải sử dụng vốn huy động của khách hàng vào đúng dự án đó. Ông đề xuất nên quy định chủ đầu tư phải chuyển tiền huy động vào “tài khoản đóng” của ngân hàng và chỉ được giải ngân theo tiến độ thi công công trình theo giai đoạn có sự giám sát của ngân hàng và đại diện khách hàng.

Thực ra, giải pháp trên đang được áp dụng tại một số dự án chậm tiến độ xây dựng vì chủ đầu tư hết tiền. Trước nguy cơ không biết bao giờ mới nhận được nhà, những người mua nhà đã phải tự cứu mình bằng cách mở tài khoản chung tại ngân hàng, sau đó thuê nhà thầu khác thực hiện tiếp dự án. Có công ty môi giới mở tài khoản ba bên gồm chủ đầu tư, nhà thầu và môi giới, sau đó thay mặt người mua nhà giám sát số tiền được giải ngân theo tiến độ xây dựng dự án.

Song, cũng có ý kiến cho rằng nếu đặt ra cơ chế có sự kiểm soát của Nhà nước thì không chừng lại can thiệp vào quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp. Trong khi điều quan trọng không kém là đảm bảo quyền lợi của người góp vốn mua nhà. Pháp luật cho phép ngân hàng cho vay mua nhà hình thành trong tương lai và các công ty bất động sản được phép huy động vốn. Trong trường hợp công ty hoạt động không hiệu quả, ngân hàng được ưu tiên xử lý tài sản hình thành trong tương lai, đẩy rủi ro về phía người mua nhà. Do vậy, người mua nhà sẽ an tâm hơn nếu như họ được công nhận quyền sở hữu từng phần trên cơ sở vốn góp vào dự án để khi gặp rủi ro quyền lợi của họ cũng được xem xét đến.