Kể từ thời điểm áp dụng hàng loạt chính sách, quy định mới liên quan tới quản lý, phát triển ngành xây dựng – bất động sản, thị trường địa ốc đã và đang thích ứng để tìm ra hướng vận động phù hợp. Không riêng giới chủ đầu tư dự án, những đơn vị, cá nhân hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS đón nhận hành lang pháp lý chặt chẽ – sát thực hơn trước.

Bên cạnh Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh BĐS 2015, Luật Đất đai, là một số chế tài, quy định, Thông tư của cơ quan chức năng, địa phương nhằm gia tăng hiệu quả kiểm soát các hoạt động kinh doanh BĐS.

Một trong nhiều nội dung đáng chú ý trong hai đạo luật mới (Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, chính thức có hiệu lực thi hành từ 1/7/2015), là thay đổi liên quan trực tiếp tới đội ngũ kinh doanh dịch vụ địa ốc.

Tinh giảm số lượng, cải thiện chất lượng?

Trong giao dịch BĐS, nhà ở, không bắt buộc phải giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch (chỉ khuyến khích). Từ cuối 2014 tới trước 1/7 vừa qua, có thể nhận ra hiệu ứng gián tiếp của quyết nghị này tới thị phần môi giới ở các địa bàn có thị trường phát triển bậc nhất như Tp.HCM và Hà Nội.

Đầu tiên, là cơn lốc giải thể – đóng cửa – chuyển lĩnh vực kinh doanh của rất nhiều sàn, trung tâm nhà đất, văn phòng tư vấn ở Hà Nội tính tới cuối năm 2014. Tuy nhiên, biến chuyển ở giai đoạn quý II/2015 tới nay lại là một số DN chuyên ngành môi giới bất ngờ đẩy mạnh theo cấp số nhân (Khải Hoàn land là dẫn chứng điển hình).

Trong khi đó, số lượng DN BĐS thành lập mới tăng tốc “phi mã” ngay trước thềm 1/7, nhằm tận dụng vốn pháp định chỉ yêu cầu 6 tỷ đồng, thay vì 20 tỷ đồng theo Luật sửa đổi.

Quy chiếu thực tế thị trường 5 tháng gần nhất, hầu hết các dự án thương mại tầm trung – cao cấp mới ra đời (hoặc tái khởi động từ đầu 2015) đều được quảng bá, giới thiệu, mời gọi khách hàng tham gia “đặt chỗ – giữ suất – đặt cọc” thông qua một vài DN kinh doanh dịch vụ BĐS có tiếng tăm xưa nay.

Có thể kể Siêu thị dự án; Đất Xanh Miền Bắc; G5. Đặc biệt, ghi nhận đồng thời hoặc chỉ sau thời gian ngắn kể từ khi chủ đầu tư công bố đơn vị phân phối chính thức – sàn giao dịch những sàn thứ cấp “nhảy vào” ôm tỷ trọng nhất định của sản phẩm toàn dự án.

Ví dụ, Imperia Garden 203 Nguyễn Huy Tưởng; loạt hạng mục còn lại của TimesCity; 219 Trung Kính; HACC1 Complex Building… Đây đều là những dự án mang tính tiêu điểm của thị phần tiêu dùng nhu cầu thực lẫn đầu tư sinh lời cao. Nhưng khi “qua tay” vô số cá nhân đơn lẻ (mang danh quân số của các sàn), vấn nạn “khách hàng phải mua chênh sản phẩm dự án” đã quay trở lại với tần suất dày đặc hơn trước, thông qua chiêu thức “lách luật” của đội quân cò mồi.

Phải thông báo tới Sở Xây dựng và được Sở thẩm định, công nhận đủ điều kiện mở bán, DN mới được quyền bán

Giỏi vận dụng luật là thắng

Rõ hơn cả, là thực trạng không ít DN lớn phải lên tiếng vì nỗi khổ “trong nhà chưa tỏ – ngoài ngõ đã tường”. Như trường hợp của chủ đầu tư “Vườn trong phố” hay đại gia Đường “bia”, chủ đầu tư Tràng An Complex. DN chưa công bố bán hàng, chưa có giá chính thức niêm yết thì “chợ thứ cấp” đã rộn ràng đủ loạt suất ngoại giao, cắt lỗ (!).

Quy định về việc mua phí bảo lãnh với các dự án (trước khi đưa sản phẩm vào kinh doanh chính thức) từ 1/7 từng được dự báo là sức ép gián tiếp đẩy giá chung cư thương mại lên cao.

Nhằm bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà, Luật Kinh doanh BĐS nêu rõ, chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được một ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Lần lượt NHNN ra thông tư hướng dẫn thực hiện, công bố danh sách các ngân hàng đủ năng lực thực hiện bảo lãnh, cùng rất nhiều cuộc họp bàn, hội thảo ghi nhận các ý kiến “gỡ rối”, tạo thông thoáng cho DN – nhà băng – người mua nhà.

Tuy nhiên, dường như đến nay, căn cứ số lượng (rất ít) dự án công bố được bảo lãnh tín dụng cho người mua nhà, thị trường còn rất nhiều dự án đang cấp tập chào hàng trong trạng thái “mập mờ bảo lãnh”.

Một lần nữa, khi khách hàng đề cập tới vấn đề “dự án đã được bảo lãnh trước khi bán?”, nhiều cá nhân môi giới đã mau mắn khai thác “điểm nghẽn” để tư vấn: Chủ đầu tư đã gửi hồ sơ, thậm chí làm việc với ngân hàng nhưng đang chờ phê duyệt.

Đương nhiên, nhìn nhận khách quan thì có thể thông cảm việc “chậm được bảo lãnh” của dự án. Nhưng “cầm đèn chạy trước ô tô” để bán hàng nhanh chóng, thì cần xem xét lại những bản hợp đồng mua bán kiểu này.

Ngoài ra, còn một quy định khác, mà nhiều dự án bán hàng đang “quên”. Cụ thể, Nghị định 76/NĐ-CP (hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi) quy định, trước khi tổ chức mở bán dự án BĐS, chủ đầu tư phải có thông báo tới Sở Xây dựng của địa phương nơi có dự án và Sở Xây dựng kiểm tra, thẩm định, công nhận dự án đủ điều kiện mở bán, DN mới được quyền bán.

Đông Hưng (TBKD)
  • Doanh nghiệp phải tự thân vận động

    Doanh nghiệp phải tự thân vận động

    Thị Trường  -  01/02/2017 7:27 PM

    CafeLand - Sau 1,5 năm kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực, một số doanh nghiệp cho rằng luật tác động chưa nhiều lên thị trường bất động sản. Những chuyển động trên thị trường chủ yếu do doanh nghiệp tự thân vận động.Tuy nhiên, cũng có nhiều ý kiến khác đánh giá cao tác dụng của luật này.

  • Mua bán nhà “trên giấy”: Khách hàng đang có quá nhiều quyền?

    Mua bán nhà “trên giấy”: Khách hàng đang có quá nhiều quyền?

    Thị Trường  -  12/10/2016 8:46 PM

    CafeLand - Liên quan đến quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, HoREA cho rằng nên sửa đổi và quy định hợp lý hơn với lý do người mua hiện đang được trao quá nhiều quyền không cần thiết.

  • Cho người nước ngoài được mua officetel ở dự án hỗn hợp

    Cho người nước ngoài được mua officetel ở dự án hỗn hợp

    Thị Trường  -  31/08/2016 8:36 PM

    CafeLand – Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA) vừa có kiến nghị về việc cho phép người nước ngoài được mua, thuê mua căn hộ văn phòng tại nhà chung cư được xây dựng có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh.

  • Chuyển nhượng một phần dự án, vẫn còn nhiều vướng mắc

    Chuyển nhượng một phần dự án, vẫn còn nhiều vướng mắc

    Thị Trường  -  03/08/2016 3:25 PM

    Việc Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép doanh nghiệp được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cho chủ đầu tư khác tiếp tục đầu tư kinh doanh được đánh giá sẽ giúp thúc đẩy hoạt động M&A dự án. Tuy nhiên, thực tế triển khai, tại nhiều dự án, việc chuyển nhượng một phần dự án gặp khá nhiều vướng mắc.

Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
The Garden Hill 1,625 - 3,135
Vinhomes Green Bay (G1, G2) 2,300 - 5,038
D’.Capitale 1,737 - 5,577
Jamila 1,128 - 2,376
Goldsilk Complex 1,380 - 2,760
Trường Thạnh Garden 1,600 - 2,475
GoldSeason 2,200 - 3,887
CT4 Vimeco 3,000 - 4,396
King Bay (A2) 1,000 - 1,400
Jamona Heights 1,490 - 2,775
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.