Siết – nới kinh doanh dịch vụ bất động sản

Bên cạnh Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh BĐS 2015, Luật Đất đai, là một số chế tài, quy định, Thông tư của cơ quan chức năng, địa phương nhằm gia tăng hiệu quả kiểm soát các hoạt động kinh doanh BĐS.

Một trong nhiều nội dung đáng chú ý trong hai đạo luật mới (Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, chính thức có hiệu lực thi hành từ 1/7/2015), là thay đổi liên quan trực tiếp tới đội ngũ kinh doanh dịch vụ địa ốc.

Tinh giảm số lượng, cải thiện chất lượng?

Trong giao dịch BĐS, nhà ở, không bắt buộc phải giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch (chỉ khuyến khích). Từ cuối 2014 tới trước 1/7 vừa qua, có thể nhận ra hiệu ứng gián tiếp của quyết nghị này tới thị phần môi giới ở các địa bàn có thị trường phát triển bậc nhất như Tp.HCM và Hà Nội.

Đầu tiên, là cơn lốc giải thể – đóng cửa – chuyển lĩnh vực kinh doanh của rất nhiều sàn, trung tâm nhà đất, văn phòng tư vấn ở Hà Nội tính tới cuối năm 2014. Tuy nhiên, biến chuyển ở giai đoạn quý II/2015 tới nay lại là một số DN chuyên ngành môi giới bất ngờ đẩy mạnh theo cấp số nhân (Khải Hoàn land là dẫn chứng điển hình).

Trong khi đó, số lượng DN BĐS thành lập mới tăng tốc “phi mã” ngay trước thềm 1/7, nhằm tận dụng vốn pháp định chỉ yêu cầu 6 tỷ đồng, thay vì 20 tỷ đồng theo Luật sửa đổi.

Quy chiếu thực tế thị trường 5 tháng gần nhất, hầu hết các dự án thương mại tầm trung – cao cấp mới ra đời (hoặc tái khởi động từ đầu 2015) đều được quảng bá, giới thiệu, mời gọi khách hàng tham gia “đặt chỗ – giữ suất – đặt cọc” thông qua một vài DN kinh doanh dịch vụ BĐS có tiếng tăm xưa nay.

Có thể kể Siêu thị dự án; Đất Xanh Miền Bắc; G5. Đặc biệt, ghi nhận đồng thời hoặc chỉ sau thời gian ngắn kể từ khi chủ đầu tư công bố đơn vị phân phối chính thức – sàn giao dịch những sàn thứ cấp “nhảy vào” ôm tỷ trọng nhất định của sản phẩm toàn dự án.

Ví dụ, Imperia Garden 203 Nguyễn Huy Tưởng; loạt hạng mục còn lại của TimesCity; 219 Trung Kính; HACC1 Complex Building… Đây đều là những dự án mang tính tiêu điểm của thị phần tiêu dùng nhu cầu thực lẫn đầu tư sinh lời cao. Nhưng khi “qua tay” vô số cá nhân đơn lẻ (mang danh quân số của các sàn), vấn nạn “khách hàng phải mua chênh sản phẩm dự án” đã quay trở lại với tần suất dày đặc hơn trước, thông qua chiêu thức “lách luật” của đội quân cò mồi.

Phải thông báo tới Sở Xây dựng và được Sở thẩm định, công nhận đủ điều kiện mở bán, DN mới được quyền bán

Giỏi vận dụng luật là thắng

Rõ hơn cả, là thực trạng không ít DN lớn phải lên tiếng vì nỗi khổ “trong nhà chưa tỏ – ngoài ngõ đã tường”. Như trường hợp của chủ đầu tư “Vườn trong phố” hay đại gia Đường “bia”, chủ đầu tư Tràng An Complex. DN chưa công bố bán hàng, chưa có giá chính thức niêm yết thì “chợ thứ cấp” đã rộn ràng đủ loạt suất ngoại giao, cắt lỗ (!).

Quy định về việc mua phí bảo lãnh với các dự án (trước khi đưa sản phẩm vào kinh doanh chính thức) từ 1/7 từng được dự báo là sức ép gián tiếp đẩy giá chung cư thương mại lên cao.

Nhằm bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà, Luật Kinh doanh BĐS nêu rõ, chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được một ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Lần lượt NHNN ra thông tư hướng dẫn thực hiện, công bố danh sách các ngân hàng đủ năng lực thực hiện bảo lãnh, cùng rất nhiều cuộc họp bàn, hội thảo ghi nhận các ý kiến “gỡ rối”, tạo thông thoáng cho DN – nhà băng – người mua nhà.

Tuy nhiên, dường như đến nay, căn cứ số lượng (rất ít) dự án công bố được bảo lãnh tín dụng cho người mua nhà, thị trường còn rất nhiều dự án đang cấp tập chào hàng trong trạng thái “mập mờ bảo lãnh”.

Một lần nữa, khi khách hàng đề cập tới vấn đề “dự án đã được bảo lãnh trước khi bán?”, nhiều cá nhân môi giới đã mau mắn khai thác “điểm nghẽn” để tư vấn: Chủ đầu tư đã gửi hồ sơ, thậm chí làm việc với ngân hàng nhưng đang chờ phê duyệt.

Đương nhiên, nhìn nhận khách quan thì có thể thông cảm việc “chậm được bảo lãnh” của dự án. Nhưng “cầm đèn chạy trước ô tô” để bán hàng nhanh chóng, thì cần xem xét lại những bản hợp đồng mua bán kiểu này.

Ngoài ra, còn một quy định khác, mà nhiều dự án bán hàng đang “quên”. Cụ thể, Nghị định 76/NĐ-CP (hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi) quy định, trước khi tổ chức mở bán dự án BĐS, chủ đầu tư phải có thông báo tới Sở Xây dựng của địa phương nơi có dự án và Sở Xây dựng kiểm tra, thẩm định, công nhận dự án đủ điều kiện mở bán, DN mới được quyền bán.