Thủ tục càng khó, giá nhà càng đắt

Thủ tục kéo dài góp phần làm chi phí đầu tư dự án tăng tác động đến việc tăng giá bán nhà. Ảnh: Trần Phong

Theo ông Hiển, vướng mắc chính trong việc tạo lập quỹ đất của doanh nghiệp địa ốc hiện nay nằm ở chi phí lấy đất và phương thức lấy đất, trong số hơn 500 dự án dang dở có trên dưới 70% vướng ở đền bù. Muốn phát triển tiếp thì chỉ có thể điều chỉnh quy hoạch và tiếp tục chờ đợi.

"Doanh nghiệp đi lấy đất để phát triển dự án luôn phải đối đầu với hai vấn đề nan giải. Đó là đền bù đất cho người dân càng về sau càng tăng và đóng tiền sử dụng đất không dưới 70% của đất đền bù. Sau đó phải tiếp tục phải làm quy hoạch, san lấp mặt bằng. Tất cả những chi phí này đều được cộng dồn vào giá bán nhà. Vô tình khiến giá nhà quá cao vượt quá sức mua của người dân", ông Hiển nói.

Chính vì công tác đền bù giải tỏa là trở ngại lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản nên theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc công ty Savills, các doanh nghiệp ngoại vào Việt Nam thường có xu hướng có xu hướng mua lại thay vì phát triển mới một dự án ngay từ đầu. Thế nhưng, với các doanh nghiệp Việt, nếu phải bán dự án “thô” ngay khi mới hoàn thành thủ tục thì lợi nhuận thu được không đáng kể vì giá trị lợi nhuận bất động sản thu được chủ yếu là từ quá trình phát triển dự án và bán sản phẩm.

Ông Ngô Quang Phúc, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho biết, tính trong 6 tháng đầu năm 2017 số lượng dự án mới công bố giảm rất nhiều so với cùng kỳ năm 2016. Nguyên nhân là do việc tạo lập một dự án mới đang gặp nhiều khó khăn, các dự án được mở bán trong năm 2016 phần lớn đã hoàn thành mọi thủ tục so với trước đó.

Vị này cho biết, có 3 cách để doanh nghiệp bất động sản tạo lập quỹ đất cho mình. Thứ nhất là tìm một khu đất, sau đó đền bù giải tỏa và thực hiện dự án. Thứ hai là mua lại đất sạch từ các chủ đầu tư khác để phát triển. Thứ ba là hợp tác với chủ đầu tư khác theo phương thức tôi có tiền, anh có quỹ đất.

Ông Phúc cho biết, mỗi cách thức đều có những khó khăn nhất định, nhất là cách thức đầu tiên. Dù hiện nay nguồn đất còn nhiều nhưng công tác đền bù giải tỏa rất khó khăn. Trong khi đó, nguồn đất cổ phần hóa đang tắc vì nhà nước đã tạm dừng.

Phản hồi ý kiến của các doanh nghiệp, ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), cho hay vào đầu năm 2017 Chính phủ đã ban hành Nghị định 01 sửa các điều liên quan đến đất đai trong đó có giá đất, thu tiền đất và đền bù giải phóng mặt bằng. Trong đó có quy định trong trường hợp doanh nghiệp đền bù đến 80% phần còn lại không làm được nữa thì chính quyền sẽ vào hỗ trợ. Như vậy, thời gian tới việc tạo lập quỹ đất của doanh nghiệp sẽ dễ dàng hơn.

Làm lại từ đầu chỉ vì 4m2 đất

Ông Nguyễn Minh Khang, quyền Tổng giám đốc công ty LDG Group cho biết, tại dự án do Công ty này triển khai, sau khi đã đền bù xong thì còn vướng lại hơn 4m2 đất chưa hợp thức được. Sau khi mất rất nhiều thời gian chờ đợi chỉ vì phần đất rất nhỏ này, doanh nghiệp xin bỏ hẳn 4m2 đất đó ra khỏi quy hoạch dự án. Thế nhưng nếu cắt phần đất đó ra thì phải làm lại mọi thứ như một dự án mới, lại phải mất thêm từ 6 đến 9 tháng.

Tương tự, ông Đặng Văn Phúc, Phó Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Sài Gòn (Saigonres) than thở, công tác đền bù giải phóng mặt bằng gần như là khâu khó khăn nhất trong việc phát triển dự án.

Vị này nói vui, “hiện nay đi đền bù dự án giống như đi đánh giặc. Đi mang theo tiền, người dân đồng ý là lấy ra chung và ký thỏa thuận ngay, tránh trường hợp ngày mai người ta đổi ý”.

Để giải quyết những khó khăn trên , ông Phúc kiến nghị, khi chủ đầu tư đã đền bù đến một mức độ nào đó, chẳng hạn đạt 70-80% dự án thì nhà nước nên can thiệp bằng cách cưỡng chế thu hồi đất. Bên cạnh đó, nếu như dự án chỉ thay đổi diện tích vài m2, khi đó các chỉ tiêu về dân số về đất ở không thay đổi nhiều thì hành lang pháp lý cần linh động để hỗ trợ cho doanh nghiệp thay vì bắt doanh nghiệp làm lại từ đầu.

Nếu để thời gian kéo dài thì các chi phí khác cũng bị đội lên. Mà các doanh nghiệp làm kinh doanh đương nhiên họ sẽ cộng dồn hết các chi phí này vào giá bán, làm cho giá bất động sản tăng lên. Không chỉ người dân phải là người chịu cuối cùng mà hao phí xã hội do thời gian chờ đợi quá lớn, ông Phúc nói thêm.