Thu hồi, đền bù đất còn nhiều bất cập

Tại toạ đàm “Những vấn đề kinh tế trong chính sách và luật pháp đất đai ở Việt Nam” diễn ra sáng ngày 17/1 tại Hà Nội, các chuyên gia đã chỉ ra những bất cập liên quan đến vấn đề quản lý, định giá đất đai hiện nay.

PGS.TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng trường đại học Kinh tế Quốc dân (Hà Nội), cho biết hiện nay, tình trạng khiếu kiện tâp trung nhiều nhất ở đất đai, trong đó liên quan nhiều nhất cũng là lợi ích kinh tế đất đai. Mức đền bù khiến người dân không hài lòng, việc đền bù của nhà đầu tư cũng chưa thoả đáng. Thậm chí, Nhà nước phải bỏ tiền ra để đến bù cũng không đạt được thoả thuận với dân. Bài toán về thu hồi đất và đền bù bao lâu nay vẫn chưa tìm được lời giải.

Báo cáo năm 2017 của Chánh án Tòa án Nhân dân tối cao cho thấy, các vụ án hành chính thuộc lĩnh vực đất đai, các quyết định hành chính về đất đai chiếm 74,6%; vụ việc khiếu nại, tố cáo phức tạp, đông người chủ yếu thuộc lĩnh vực đất đai.

Theo ông Cường, việc thay đổi điều tiết của thị trường cũng như việc quy hoạch đô thị sẽ tạo ra kỳ vọng phát triển ở nhiều vùng khác nhau, thậm chí có thể dẫn đến lệch pha cung cầu. Chính vì vậy, không thể sử dụng công cụ bình thường mà cần chính sách rõ ràng hơn để kiểm soát và quản lý giá cả đất đai.

“Luật đất đai hiện nay đã nói về đền bù theo giá thị trường, nhưng thế nào là giá thị trường thì chưa biết được. Do đó quy định phải làm sao xác định được giá trị thị trường. Bên cạnh đó là phần giá trị gia tăng, phần này được xác định như thế nào cũng cần phải quy định rõ. Cuối cùng là thuế sử dụng đất thu như thế nào khi thay đổi hạ tầng. Cơ quan định giá là đơn vị nào?...”, ông Cường đặt vấn đề.

Khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20-30% khung giá đất thị trường.

Liên quan đến việc xác định giá đất, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất (Tổng cục Quản lý đất đai), cho hay hiện nay Bộ Tài nguyên & Môi trường đang ứng dụng công nghệ định giá đất tiên tiến của Nhật Bản và Hàn Quốc để tính giá đất công khai, tiệm cận giá đất thị trường. Trọng tâm trong thời gian tới là xây dựng cơ sở dữ liệu về quản lý đất đai. Tuy nhiên, theo chính sách pháp luật Việt Nam hiện nay, nếu định giá quá cao người dân sẽ phải đóng thuế.

Theo ông Thọ, để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thực hiện xác định giá đất cụ thể và tính khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được phê duyệt vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp nên số tiền thu từ đất không lớn.

Trong khi đó, phương án tính thu tiền sử dụng đất trong một số trường hợp còn chưa phù hợp. Việc xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mất nhiều thời gian, công sức. Giá đất trong bảng giá đất còn thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường.

“Mâu thuẫn lớn nhất hiện nay là, một mặt muốn doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài có thể tiếp cận giá đất rẻ, một mặt lại muốn tiếp cận theo giá thị trường”, ông Thọ nhấn mạnh.

Trong thời gian tới, ông Thọ cho rằng cần từng bước xây dựng lưới giá đất trên cơ sở xây dựng bản đồ vùng giá trị cho các khu vực có đặc tính tương đồng trên cơ sở dữ liệu về khung giá đất, bảng giá đất, và giá đất cụ thể được xác định thông qua các hoạt động đấu giá, bồi thường, thoả thuận, giao dịch thực tế.

Chỉ ra những bất cập trong việc định giá đất hiện nay, PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế, cho rằng một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” nhưng việc thực hiện gần như thoát ly khỏi giá cả thị trường.

“Trên thực tế khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20-30% khung giá đất thị trường. Khung giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30-60% giá đất thị trường tại địa phương. Điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận, từ đó dẫn đến những vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng”, ông Long nhận định. Đó là lý do mà thời gian qua, khi thực hiện bất kỳ dự án nào thì mặt bằng luôn là một trong những “điểm nghẽn” khiến các dự án bị chậm tiến độ.

Để minh chứng cho thực trạng giá đất đền bù quá chênh lệnh với giá thị trường gây bất bình trong dân,dẫn đến chậm trễ trong công tác giải phóng mặt bằng, ông Long dẫn ví dụ một số vụ việc nổi bật thời gian qua. Điển hình là dự án khu đô thị Thủ Thiêm, được triển khai đã hơn 20 năm nhưng công tác giải phóng mặt bằng vẫn chưa hoàn thành; người dân khiếu kiện tập thể kéo dài, giá đất đền bù cho người dân là 18 triệu đồng/m2, công ty bất động sản bán lại giá 350 triệu đồng/m2.

Hay dự án cải tạo mở rộng đường cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ, tuyến đường huyết mạch vào trung tâm Hà Nội, tiến độ yêu cầu là cuối năm 2017 phải hoàn thành. Tuy nhiên, do vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng nên thời gian hoàn thành dự án phải lùi lại đến tháng 6/2018. Hiện tại, dự án tiếp tục chậm tiến độ.

Ông Long đánh giá, toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất đứng ngoài quy trình. Mặc dù Điều 115 và 116 có nói đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập... do vậy giá đất mang nặng tính “áp đặt”.

“Có thể nói tất cả các trường hợp (gần như tuyệt đối) giá đất đều thấp xa so với giá thị trường ở mọi thời điểm”, ông Long khẳng định.