Thị trường văn phòng Hà Nội: Nửa cuối năm 2020 sẽ đón thêm dự án lớn với tổng diện tích mới 160.000 m2

Chung cư

Về thị trường chung cư Hà Nội, theo CBRE, trong 6 tháng đầu năm 2020, thị trường Hà Nội ghi nhận 7.200 căn mở bán mới, giảm 65% theo năm; trong đó, quý II/2020 ghi nhận 5.600 căn mở bán. Mặc dù, lượng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm 2020, giảm đáng kể so với cùng kỳ năm trước do những gián đoạn của dịch Covid-19, lượng căn mở bán trong quý 2 gấp hơn 3 lần so với quý trước cho thấy sự phục hồi của các hoạt động bán hàng. Theo phân khúc, 88% số căn mở bán mới đến từ phân khúc trung cấp, phần còn lại là các sản phẩm cao cấp.

Doanh số bán hàng tương đối khả quan trong quý II/2020, với trên 50% nguồn cung mở bán mới được tiêu thụ. Trong quý II/2020, có tổng cộng 5.100 căn bán được, gấp hơn hai lần lượng căn tiêu thụ ghi nhận ở quý trước. Doanh số bán hàng tăng trở lại trong quý II cho thấy hoạt động bán hàng tích cực sau giai đoạn kết thúc giãn cách xã hội.

Giá bán trên thị trường sơ cấp trong quý II/2020 được ghi nhận trung bình ở mức 1.379USD/m2 (chưa bao gồm VAT), tăng 3% theo năm. Do các sản phẩm chung cư trung cấp tại các dự án khu đô thị mới có mức giá chào bán cao hơn theo thời gian, do cơ sở hạ tầng, cảnh quan và tiện ích hoàn thiện hơn, phân khúc này khi nhận mức tăng giá 4% theo năm – mức tăng theo năm cao nhất trong các phân khúc.

Nguồn: CBRE Việt Nam, Q2 2020

Tiêu chí phân loại căn hộ của CBRE như sau:

• Hạng sang: dự án với giá sơ cấp trung bình (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) trên 4.000 USD/m²
• Cao cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) từ 2.001 đến 4.000 USD/m²
• Trung cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) từ 1.000 đến 2.000 USD/m²
• Bình dân: dự án với giá sơ cấp trung bình (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) dưới 1.000 USD/m²

Trong năm 2020, nguồn cung chào bán mới dự kiến nằm trong khoảng từ 18.000 – 20.000 căn. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội cho rằng: ”Lượng mở bán mới chậm lại trong năm nay sẽ cho phép doanh số bán bắt kịp nhanh hơn với lượng chào bán mới – vốn thường ở mức cao trong vòng 5 năm trở lại đây”. Số căn bán được trong năm nay dự kiến đạt khoảng 15.000 – 17.000 căn do lượng tiêu thụ khiêm tốn trong nửa đầu năm 2020.

Giá bán sơ cấp dự kiến sẽ không thay đổi nhiều trong nửa cuối năm 2020 do nguồn cung mới vẫn tập trung ở phân khúc trung cấp và mức độ cạnh tranh cao ở phân khúc này sẽ khiến giá bán khó tăng cao.

Văn phòng

Trong quý II/2020, Việt Nam đã thành công trong việc kiềm chế đại dịch COVID-19 và các hoạt động kinh doanh đã trở lại bình thường. Thị trường văn phòng Hà Nội chứng kiến ảnh hưởng từ COVID-19, khi một số khách thuê bắt đầu thu hẹp diện tích văn phòng. Tổng mức hấp thụ của văn phòng Hà Nội trong Quý 2 2020 là khoảng -17.000m2, trong đó chủ yếu là văn phòng Hạng B, với -15.000m2 giảm.

Do sự thu hẹp của khách thuê, tỷ lệ trống của cả hai Hạng đã tăng trong quý II/2020. Tỷ lệ trống của văn phòng Hạng A tăng 0,4 điểm phần trăm so với quý trước, lên mức 7,6%, trong khi tỷ lệ trống của văn phòng Hạng B tăng 1,7 điểm phần trăm so với quý trước, lên mức 11,0% tại thời điểm cuối quý II/2020.

Giá thuê của cả văn phòng Hạng A và Hạng B gần như không thay đổi nhiều so với quý trước. Đến cuối quý II/2020, giá thuê trung bình của văn phòng Hạng A là 26,2 USD/m2/tháng, giảm 0,2% theo quý và 0,9% theo năm. Giá thuê trung bình của văn phòng Hạng B ở mức 14,2USD/m2/tháng, giảm 0,9% theo quý và 0,4% theo năm.

Tổng nguồn cung của văn phòng Hà Nội trong quý II/2020 vẫn duy trì ở mức 1.380.000 m2 NLA do không có thêm dự án mới đi vào hoạt động. Nửa cuối năm 2020 dự kiến sẽ đón thêm các dự án lớn với tổng diện tích mới đạt 160.000 m2, theo CBRE.

Trong nửa cuối năm 2020, do ảnh hưởng của COVID-19 và nguồn cung mới lớn, tỷ lệ trống của văn phòng Hà Nội dự kiến sẽ tăng lên mức 15 - 20% ở cả hai Hạng. Sự thay đổi về giá thuê dự kiến sẽ khác nhau giữa các tòa văn phòng, do các chủ nhà cạnh tranh để thu hút khách thuê.

Bán lẻ

Sau khi giãn cách xã hội kết thúc vào ngày 23/4, các doanh nghiệp đã dần quay lại trạng thái làm việc bình thường. Các trung tâm mua sắm cũng đã hoạt động trở lại, tuy nhiên thời gian mở cửa còn hạn chế tại một số dự án. Cả chủ nhà và khách thuê vẫn đang rất thận trọng trong hoạt động kinh doanh, các biện pháp quản lý vệ sinh và an toàn vẫn được áp dụng triệt để dù tình hình kiểm soát dịch bệnh tương đối khả quan.

Về nguồn cung, thị trường Hà Nội không ghi nhận dự án mới nào đi vào hoạt động trong sáu tháng đầu năm 2020. Diện tích sàn bán lẻ cho thuê không đổi ở mức hơn một triệu m2, NLA (diện tích thực cho thuê).

Diễn biến thị trường trong quý II/2020 phản ánh một số thay đổi về giá chào thuê và tỷ lệ trống do sự ảnh hưởng từ dịch bệnh. Giá chào thuê mặt bằng ở tầng trệt và tầng một tại khu vực Trung tâm ghi nhận tăng 2,5% so với cùng kỳ và không thay đổi theo quý, đạt USD 98,1/m2/tháng. Với lợi thế về vị trí và nguồn cung mới hạn chế, khu vực Trung tâm ghi nhận kết quả hoạt động lạc quan hơn so với các cụm bán lẻ khác. Tỷ lệ trống tiếp tục ở mức thấp dưới 1%, giảm 0,7đpt theo năm và không đổi theo quý.

"Ngược lại, hoạt động thị trường tại khu vực ngoài trung tâm ghi nhận một số điều chỉnh giảm, do một số dự án, theo quan sát của chúng tôi, đưa ra mức giá chào thuê thấp hơn. Giá chào thuê tầng trệt và tầng một trung bình đạt USD 24,7/m2/tháng, giảm 0,7% theo năm và 0,5% theo quý. Tỷ lệ trống đạt 9,78%, cao hơn 1,11đpt theo năm và 1,63đpt theo quý", theo CBRE.

Đại dịch Covid-19 đã khiến cho bối cảnh kinh doanh trở nên đầy thách thức cho các nhà bán lẻ và dẫn đến những thay đổi đáng kể về chiến lược hoạt động của các thương hiệu cho nửa cuối năm 2020.

Một khảo sát nhanh gần đây về Thị trường Bán lẻ tại Châu Á – Thái Bình Dương được thực hiện bởi Bộ phận Nghiên cứu CBRE vào quý II/2020 cho thấy 65% ​​đơn vị bán lẻ được khảo sát dự kiến sẽ tạm hoãn việc mở rộng/mở mới. Trong khi đó, những kế hoạch hoạt động trong tương lai sẽ được đánh giá kĩ lưỡng hơn. Một số thương hiệu thuộc các ngành hàng như thời trang và phụ kiện đã báo cáo doanh thu sụt giảm so với năm trước lên tới 30 - 45% tại cả toàn cầu và Châu Á/Châu Á – Thái Bình Dương, đồng thời thông báo đóng cửa hàng tại nhiều địa điểm.

Về bối cảnh trong nước, Việt Nam dự kiến ​​sẽ tạm đối mặt với số lượng nhà bán lẻ quốc tế mới hạn chế trong năm 2020.

"Tuy nhiên, thị trường nội địa vẫn được coi là điểm đến hấp dẫn đối với các thương hiệu nước ngoài khi chúng tôi liên tục quan sát được hoạt động mở mới đến từ các công ty lớn như Uniqlo (từ Nhật Bản) và Haidilao (từ Trung Quốc) trong 6 tháng qua", theo CBRE.

Nguồn cung tương lai vào năm 2020 dự kiến ​​sẽ xấp xỉ 54.000 m2. NLA. Sự bùng phát của dịch Covid-19 đã có tác động nhất định đến việc mở mới của các trung tâm mua sắm cũng như kế hoạch mở rộng kinh doanh của các khách thuê vào năm 2020. Mặc dù vậy, thị trường bán lẻ Hà Nội vẫn dự kiến đón nhận hơn 450.000 m2 NLA trong 3 năm tới, chủ yếu tập trung tại các khu vực Ngoài Trung tâm.

Hai dự án TTTM mới Vincom dự kiến đi vào hoạt động (Vincom Megamall Ocean Park và Vincom Megamall Smart City), tận dụng nguồn cầu từ chính hai dự án đại đô thị phía Đông và phía Tây. Bên cạnh các đơn vị lớn nội địa, các tập đoàn bán lẻ nước ngoài cũng ngày càng quan tâm đến thị trường Hà Nội. Aeon Group hiện đang kì vọng phê duyệt xây dựng dự án lớn nhất tại Việt Nam – TTTM Aeon Mall Hoàng Mai, sau dự án Aeon Mall Hà Đông (mở cửa vào Q4 2019).

Những TTTM có quy mô lớn này được kỳ vọng sẽ có nâng cấp về thiết kế, đa dạng về ngành hàng và tăng trải nghiệm cho khách hàng, từ đó đem lại nhiều lợi ích cho các nhà bán lẻ đang tìm kiếm cơ hội ngoài khu vực Trung Tâm – khu vực hạn chế về quỹ đất cũng như mặt bằng bán lẻ chất lượng. Trong khi khu vực phía Tây & Đống Đa – Ba Đình tiếp tục đóng vai trò là cụm bán lẻ chính của Hà Nội, việc phát triển thêm các dự án mới tại các khu vực khác trên toàn thành phố sẽ giúp tạo ra nhiều điểm mua sắm thay thế.