Thị trường nhà ở Hà Nội sẽ “yên ắng” đến khi nào?

Ảnh minh hoạ

Báo cáo tổng quan thị trường quý 2.2023 của Savills cho biết, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý 2.2023 ghi nhận tăng 76% so với quý 1 và tăng 125% so với cùng kỳ năm trước lên 3.596 căn hộ, tập trung chủ yếu ở các dự án hiện hữu. Nguồn cung sơ cấp gồm 20.412 căn hộ, tăng 5% theo quý và 14% theo năm, trong đó căn hộ trung cấp chiếm 91% thị phần, còn lại là căn hộ cao cấp.

Lượng giao dịch trong quý đạt 2.500 căn, giảm 6% theo quý, nhưng tăng 11% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mới mở bán ở mức khá thấp, chỉ với 28%.

Giá bán sơ cấp trung bình căn hộ đạt 53 triệu đồng/m2, tăng nhẹ so với quý trước nhưng đã tăng tới 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Savills cho biết, giá chung cư sơ cấp đã tăng trong 18 quý liên tiếp và cao hơn 73% so với quý 1.2019. Nguyên nhân là do giá đất và chi phí xây dựng tăng, phát triển cơ sở hạ tầng và nâng cao chất lượng. Còn giá thứ cấp trung bình các dự án gần nhà ga Đường sắt đô thị tuyến số 2A tăng 22% theo năm, cao hơn mức tăng 13% theo năm của toàn thị trường.

Đơn vị này dự báo, trong 6 tháng cuối năm 2023, có 9 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ mở bán 7.000 căn hộ. Các quận Hà Đông, Nam Từ Liêm và Hoàng Mai chiếm tới 73% thị phần.

Nguồn cầu nhà ở dài hạn vẫn duy trì ở mức cao do tỷ lệ di cư thuần dương, tăng trưởng dân số và và tỷ lệ đô thị hóa cao.

Từ năm 2023 đến năm 2025, thành phố sẽ có thêm 157.000 hộ gia đình. Tuy nhiên, nguồn cung tương lai gồm 59.000 căn hộ (các hạng), 9.000 nhà ở thấp tầng và 18.700 căn nhà ở xã hội dự kiến mở bán; do đó, tồn tại sự thiếu hụt 70.300 nhà ở.

“Tình hình thị trường yên ắng sẽ tiếp tục kéo dài đến khi lãi suất tiền gửi giảm và thêm nguồn cung mới gia nhập thị trường. Hiện nay Chính phủ đang tích cực điều chỉnh chính sách tiền và tài khóa”, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội nhận định.

Phân khúc biệt thự liền kề cũng không ghi nhận tình hình khả quan khi không có thêm dự án mới trong quý, nguồn cung mới gồm 126 căn đến từ hai dự án hiện hữu, tăng 334% theo quý nhưng giảm -14% theo năm. Nguồn cung sơ cấp gồm 797 căn đến từ 14 dự án, tăng 5% theo quý nhưng giảm -20% theo năm.

Tuy nhiên, tình hình giao dịch có dấu hiệu tích cực hơn sau quý đầu ảm đạm, với 106 căn đã bán, tăng 20% theo quý dù giảm -65% theo năm. Nhà liền kề vẫn được ưa chuộng, chiếm 53% lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 13%, tăng 1 điểm % theo quý nhưng giảm -17 điểm % theo năm. Nguồn cung mới đạt hấp thụ 50%.

Giá sơ cấp biệt thự giảm -10% theo quý xuống còn 100 triệu đồng/m2 đất do nguồn cung mới và hàng tồn kho giá thấp tại dự án ở Mê Linh. Giá liền kề tăng 4% theo quý đạt 173 triệu/m2 đất, trong khi giá shophouse giảm -7% theo quý.

Giá thứ cấp tăng 1% theo quý. Với nhiều lựa chọn, giá bán hợp lý và sự đảm bảo về mặt pháp lý giúp tăng sức hấp dẫn của thị trường thứ cấp. Các sản phẩm thứ cấp có giá thấp hơn -20% so với các căn sơ cấp.

Savills dự báo, cho đến cuối năm 2023, nguồn cung dự kiến sẽ có thêm 695 căn từ bảy dự án. Quận Tây Hồ sẽ chiếm thị phần nhiều nhất với 24%, tiếp theo là Long Biên với 21% và Gia Lâm với 20% thị phần.

Đường vành đai 4 vừa được khởi công xây dựng, dự kiến sẽ thúc đẩy sự phát triển ở các khu vực ngoại thành (Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Sóc Sơn, Hà Đông, Thanh Oai, Thanh Trì) và các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh. Khi đường Vành đai 4 thông xe vào năm 2027, nguồn cung nhà ở tại các khu vực này được dự báo sẽ tăng 36% so với hiện tại. Điều này sẽ giảm bớt áp lực cho khu vực nội thành với quỹ đất ngày càng hạn hẹp, đơn vị này dự báo.

Ông Matthew Powell Giám Đốc, Savills Hà Nội cho rằng, số giao dịch đang có sự cải thiện. Chúng tôi kỳ vọng sự phục hồi sẽ được tiếp tục nhờ các chính sách và nỗ lực của Chính phủ nhằm tháo gỡ những khó khăn hiện hữu của thị trường, giúp tăng tính minh bạch và củng cố thêm niềm tin cho người mua.