Thị trường nhà ở Hà Nội: Những "mảnh ghép" rời rạc

Năm 2013 chuẩn bị bước vào những ngày tháng cuối cùng với rất nhiều biến động của thị trường BĐS. So với thời điểm đầu năm, thanh khoản địa ốc đã được cải thiện, số lượng các sản phẩm nhà đáp ứng đúng nhu cầu ở thực gia tăng rõ rệt, khả năng tài chính cũng như niềm tin người tiêu dùng dần quay lại, công cụ pháp lý sắp về đích hoàn thiện…

Cung – cầu hồi sinh

Không còn cảnh "bất động" như 3 quý đầu năm, từ cuối tháng 9/2013, thị trường BĐS có sự vận động tích cực của những yếu tố tham gia. Trong đó, đa phần là những sản phẩm nhà ở "chỉ việc xách va li tới ở" hoặc sẵn sàng bàn giao vào cuối năm 2013, quý I/2014. Khách hàng Thủ đô đã phần nào yên tâm hơn nhờ các công cụ pháp lý vào cuộc đúng lúc: bắt buộc chủ đầu tư công khai tiến độ dự án, công khai kế hoạch sử dụng vốn góp của khách hàng; yêu cầu ký quỹ liên quan tới việc đảm bảo tiến độ bàn giao nhà cho người mua…

Điểm cốt yếu giúp tâm lý người mua tốt hơn thời gian trước, đó là các sản phẩm nhà ở giá rẻ "trình làng" đều ở vị trí giao thông thuận lợi, tiện ích cơ bản và tiến độ gần như đạt 100% ngay khi ký hợp đồng mua bán. Thêm vào đó, những lình xình kiện cáo liên quan tới sở hữu chung – riêng, quyền lợi người mua nhà chung cư cũng giảm thiểu so với năm 2012 cũng góp phần củng cố quyết định giao dịch của người mua. Giới doanh nghiệp đầu tư tạo lập BĐS gặp nhiều thuận lợi khi triển khai, bung sản phẩm ra thị trường. Tiêu biểu, yếu tố hạ tầng giao thông kỹ thuật trên những trục huyết mạch Thủ đô đều cơ bản thành hình.

Chìa khóa giải quyết những khiếm khuyết trên thị trường BĐS chính là hệ thống văn bản luật được hoàn thiện đầy đủ nhất

Phía người mua được trợ lực nhờ các chính sách cho vay ưu đãi một cách linh hoạt của nhiều ngân hàng thương mại. Hơn thế nữa, những con số lạc quan về nền kinh tế vĩ mô (GDP năm 2013 dự báo tăng 5,3%, chỉ số Nhà Quản trị Mua hàng (PMI) ngành sản xuất tháng 10 tiếp tục duy trì đà tăng, trong tháng 9 đạt 51,5 điểm – mức cao nhất nhiều năm qua) đã gián tiếp chứng minh mãi lực dần tìm về thị trường. Thêm nữa, dù mới chỉ là dự báo, nhưng dòng tiền kiều hối đổ về trong quý IV/2013 khoảng 11 tỷ USD, ít nhiều cũng góp phần tích cực cho sức mua nhà ở của người dân thành thị.

Niềm vui ngắn chẳng tày gang

Tâm điểm thị trường chung cư Hà Nội từ tháng 9/2013 xoay quanh 2 tên tuổi: Tập đoàn Nam Cường và Xí nghiệp Xây dựng nhà số 1 Lai Châu.

Nam Cường duy trì sức mạnh trên thị trường với dự án tổ hợp chung cư Lê Văn Lương Residentials (thuộc KĐT Dương Nội, Hà Đông). Quý III/2013, khi dự án sắp hoàn thành và chuẩn bị bàn giao, nhưng khách hàng và Công ty Nam Cường vẫn bất đồng về vấn đề tính giá căn hộ và diện tích chung riêng.

Trước đó vào tháng 8/2013, một cựu Giám đốc của Nam Cường ra tòa vì hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản (khoảng 68 tỷ đồng) của 16 khách hàng mua nhà ở khu Dương Nội A (phía chủ đầu tư không xác nhận đã ủy quyền cho người này) đã báo hiệu sóng gió chuẩn bị nổi lên.

Trung tuần tháng 10/2013, hàng trăm cư dân khu chung cư Residentials Lê Văn Lương tập trung căng biểu ngữ phản ánh chủ đầu tư: bàn giao căn hộ khi chưa đủ điều kiện, chứng chỉ an toàn, ép nhận nhà; tính cả hộp chịu lực, kỹ thuật… trong vào diện tích căn hộ để bán; sử dụng tỷ giá USD để tính giá trị thanh toán trong hợp đồng – gần giống với cách thay đổi giá trị thanh toán hợp đồng, yêu cầu khách đóng thêm tiền theo chỉ số CPI.

Phía Bộ Xây dựng khẳng định, Nam Cường không sai (!) dựa trên cơ sở Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 71 đều quy định phần cột khung chịu lực, hộp cột kỹ thuật là sở hữu chung không được bán. Tuy nhiên, cách tính diện tích căn hộ theo tim tường được quy định tại Nghị định 71 và Thông tư 16 hướng dẫn chi tiết, phần diện tích cột và hộp kỹ thuật này lại quy định đo từ tim tường đến tim tường. Luật "đá" Luật, quy định dẫn tới nhiều cách áp dụng đã "vô tình" cho phép tính cả cột khung chịu lực, hộp kỹ thuật vào diện tích căn hộ. Nam Cường thoát được lình xình bằng chính sự thiếu rõ ràng, mâu thuẫn của hệ thống luật định.

Tới lượt Xí nghiệp Nhà Lai Châu áp dụng chiêu thức này với dự án Đại Thanh. Thay vì hai cách tính diện tích căn hộ thông thường là từ tim tường tới tim tường và thông thủy, chủ đầu tư dùng cách tính của riêng mình: tim – bì. Kiểu tính "tim-bì" luôn mang lại diện tích lớn hơn so với cách tính "tim – tim" mà nhiều khách hàng đã ký hợp đồng mua.

Phát ngôn mới nhất từ người đại diện Cục Quản lý Nhà & thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) lại càng gây xôn xao dư luận. Theo đó, dù tính toán diện tích theo cách nào, giá nhà không thay đổi, người mua nhà không chịu thiệt (!)

Luật Nhà ở, Nghị định 71/2010, rõ nhất là Thông tư 16/2010/TT-BXD cho ra hai cách tính diện tích căn hộ mua bán; đồng nghĩa cho phép đồng thời hai cách tính mà chủ đầu tư có thể "linh hoạt" áp dụng. Dẫn tới trường hợp các nhà đầu tư niêm yết đơn giá mà không chỉ rõ cách tính diện tích sàn – nhiều khách hàng mua 2 lần một bức tường hay cùng một diện tích mà đơn giá chênh nhau 10%.