CafeLand - Tập đoàn lớn xây hết tòa chung cư này tới khu đô thị nọ. Công ty địa ốc nhỏ hơn chút cũng đua nhau làm tòa ngang dãy dọc để bán. Nhưng thị trường đâu chỉ có các đại gia. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng túc tắc làm ăn theo quy mô phù hợp với họ.
Buôn đất “nhảy dù”
 
Nhu cầu nhà đất giá rẻ tại các quận huyện vùng ven TP.HCM và các khu công nghiệp thuộc địa bàn các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương được đánh giá là rất lớn. Phần lớn khách hàng của phân khúc này là những gia đình công nhân trẻ, những người thu nhập thấp và có tích lũy tương đối hạn chế. Nắm bắt được nhu cầu, một lực lượng hùng hậu những “tay cò” chuyên săn lùng các mảnh đất và hợp thức hóa để phục vụ cho nhóm đối tượng trên. Ưu điểm của những mảnh đất  này là giá bán rất mềm, nhưng đổi lại nó ẩn chứa không ít rủi ro cho cả nhà đầu tư và người mua.
 
Hoàng, một cò đất lâu năm trong lĩnh vực này, chia sẻ những người buôn đất kiểu này không bao giờ chọn mua đất ở những dự án nằm trong quy hoạch rõ ràng, pháp lý đầy đủ. Thay vào đó, họ sẽ gom những mảnh đất lớn của người dân, pháp lý chưa rõ ràng và sau đó sẽ phân lô bán nền cho khách. 
 
“Nếu mua những dự án trong quy hoạch, có đầy đủ pháp lý rồi thì giá sẽ rất cao. Mà công nhân thì làm gì có tiền để mua đất cao như vậy. Do đó, chấp nhận một chút rủi ro, họ mua nhà đất chưa quy hoạch để có giá bán rẻ hơn. Nhiều khu đất lúc trước không có giấy tờ nhưng sau đó dân về sinh sống đông đúc, xây dựng nhà cửa ổn định thì chính quyền buộc phải hợp thức hóa”, Hoàng nói.
 
Theo kinh nghiệm của Hoàng, buôn đất theo kiểu nhảy dù ít khi bị lỗ vì khách hàng tiềm năng của sản phẩm này khá lớn. Tuy nhiên, cò đất cũng phải có những kiến thức và cơ sở nhất định. Đó là sự am hiểu thị trường, biết được quy hoạch, giá cả đất đai khu vực định đầu tư. Quan trọng hơn cả là nắm được nhu cầu ở thực của người mua.
 
Làm lâu năm trong nghề, Hoàng thừa nhận, chính cách buôn bán đất nhảy dù đang là nguyên nhân khiến phát sinh các khu ổ chuột, khu dân cư không quy hoạch, nhếch nhác tại các khu vực vùng ven đô thị. Mặc dù nhà nước và mỗi địa phương đều có quy định chặt chẽ, cấm phân lô bán nền nhưng nhu cầu về chỗ ở của người dân là rất cao nên phân khúc này vẫn nhộn nhịp. 
 
“Rất khó để đòi hỏi sự an toàn tuyệt đối trong những giao dịch đất theo kiểu này, có cầu ắt có cung. Thường thì thuận mua vừa bán, nếu người mua có nhu cầu ở thực và chỉ có mức tiền như vậy thì buộc phải chấp nhận rủi ro về pháp lý, quy hoạch, xây dựng…”, Hoàng nói.
 
Tân trang nhà nát
 
Sau khi bỏ ra gần 1 tỷ đồng để mua lại căn nhà cũ, xập xệ tại một con hẻm nhỏ thuộc quận 9, TP.HCM, anh Tùng tiếp tục bỏ 300 triệu đồng để tiến hành thiết kế, sữa chữa, sơn phết, lát gạch lại. Chỉ sau gần 1 tháng thi công, ngôi nhà cũ đã được “hóa kiếp” trông mới tinh, đẹp và đầy đủ nội thất. Sau đó, Tùng rao bán căn nhà và chỉ trong khoảng thời gian ngắn đã có khách hàng tới mua với giá hơn 1,5 tỷ đồng. Sau khi trừ chi phí vốn, tiền sửa chữa tân trang căn nhà, thương vụ này Tùng đút túi khoảng hơn 200 triệu đồng.
 
Với kinh nghiệm mua và tân trang nhiều căn nhà cũ như vậy, Tùng chia sẻ trước khi chọn mua căn nhà nào, cần phải hiểu được quá khứ của nó, phải biết được lý do tại sao chủ nhà lại bán. Nếu căn nhà nằm trong vùng quy hoạch, thuộc diện giải tỏa hay đang dính tranh chấp, đền bù thì tuyệt đối không nên đụng vào. Khi mua nhà phải nhìn được hướng và khả năng sinh lợi của căn nhà. Ví dụ, nhà nằm trong hẻm nhưng giao thông vẫn thuận lợi, có lối thoát hiểm, đảm bảo phòng cháy chữa cháy… Phải biết được quy hoạch của khu vực đó như thế nào, trong tương lai sẽ có đường xá được mở hay một tiện ích nào đó được xây dựng hay không.
 
Theo Tùng, không nên mua những căn nhà có giá trị quá cao, diện tích quá lớn vì nguồn vốn của mình ít. Những sản phẩm này khó sửa sang, tốn chi phí và bán lại cũng rất khó. Chỉ nên chọn những căn nhà có diện tích vừa phải, giá bán hợp lý mặc dù cũ nhưng bộ khung vẫn còn sử dụng tốt để mình tiến hành sửa chữa được.
 
Khâu sửa chữa căn nhà cần phải tính toán kỹ lưỡng, chọn đơn vị thi công quen biết, uy tín. Cách tốt nhất là tự mình lên danh sách vật liệu, giá cả và giám sát thi công để đảm bảo chi phí nằm trong tính toán. Thời gian sữa chữa cũng cần phải nhanh, vì nếu kéo dài sẽ ảnh hưởng đến chi phí, thời gian chờ đợi.
 
Khi ngôi nhà đã hoàn thiện thì tìm khách hàng rao bán lại. Khâu này cần phải lựa chọn thật kỹ, xem những người đến hỏi mua đâu là những khách hàng thật, đâu là những trung gian đến thăm dò, mua bán lại.
 
“Đây là cách đầu tư ngắn hạn, có tỷ lệ lợi nhuận khá cao và nhu cầu khách hàng khá lớn. Tuy nhiên, nó cũng có không ít rủi ro, do đó đòi hỏi nhà đầu tư phải mất nhiều thời gian khảo sát, lặn lội mọi ngõ ngách để tìm kiếm được những ngôi nhà thích hợp và có giá mềm nhất có thể”, Tùng chia sẻ.
 
Đổ tiền xây nhà trọ vùng ven
 
Dồn tiền để mua những mảnh đất vùng ven xây nhà trọ cho thuê là kênh đầu tư cho những người có số vốn không quá nhiều và ưa sự an toàn, ổn định.
 
Xây nhà trọ cho thuê là một kênh đầu tư an toàn, ổn định. Ảnh: ĐK.
 
Có khoảng 5 tỷ đồng trong tay, anh Khương (Gò Vấp) mua một mảnh đất rộng khoảng 300m2 ở quận Thủ Đức – khu vực giáp ranh với huyện Dĩ An (Bình Dương) để xây phòng trọ cho thuê. Anh Khương cho biết, với số tiền này anh có thể mua hai căn hộ ở quận trung tâm để cho thuê lại. Tuy nhiên, sau khi tính toán anh quyết định thay đổi hướng đầu tư.
 
“Nếu hai căn hộ giá khoảng 5 tỷ thì cũng chỉ là căn hộ thuộc loại trung, giá cho thuê lại cũng không cao, nhiều lắm chỉ khoảng 20 triệu đồng/tháng. Trong khi, chung cư lại xuống cấp từng ngày và chịu nhiều biến động của thị trường. Với mảnh đất 300m2, tôi xây được 15 phòng trọ, diện tích khoảng 18m2/phòng cho công nhân thuê lại giá 1,5 – 2 triệu đồng/phòng. Tính ra, mình vừa có tiền thu hàng tháng đều đặn vừa có tài sản tích lũy là miếng đất, giá trị sẽ gia tăng lên sau này”, anh Khương phân tích.
 
Theo anh Khương yếu tố then chốt quyết định thành bại của loại hình này là vị trí của miếng đất. Xây nhà trọ cho thuê nên khu đất phải ở gần các trường đại học, khu công nghiệp, bệnh viện… những nơi có lượng người thuê trọ ổn định. Ngoài ra, miếng đất để xây nhà trọ phải đầy đủ tính pháp lý, và có khả năng sinh lợi lâu dài.
 
Khó khăn của loại hình đầu tư này nằm ở khâu quản lý nhà trọ vốn khá phức tạp. Hơn nữa,  nhà đầu tư chỉ thu bạc lẻ hàng tháng. Cách đầu tư này cũng chôn vốn khá lâu, thông thường phải mất từ 5 – 7 năm thì nhà đầu tư mới có thể thu hồi vốn. Do đó, đây không phải là kênh cho những ai muốn lướt sóng, ăn lời nhanh chóng. Tuy nhiên, điểm tích cực của cách đầu tư này là tính ổn định cao, theo kiểu góp gió thành bão. 
 
“Đây là kiểu tích lũy tài sản truyền thống, cũng là kênh trú ẩn an toàn có thể tránh được trượt giá, chống lạm phát và ít chịu tác động ngay cả trong tình huống thị trường địa ốc rơi vào khó khăn”, anh Khương chia sẻ.
Nguyễn Văn
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.