Thị trường BĐS (kỳ 1) - Phát triển lệch lạc

Đi ngược xu thế

Trong khi hàng triệu người dân rất cần nhà để ở, lại có hàng ngàn biệt thự bỏ hoang. Ảnh: LÃ ANH

Cuối tháng 7-2011, những người đăng ký mua nhà thu nhập thấp tại khu đô thị mới Sài Đồng (Long Biên, Hà Nội) đã “choáng váng” vì số tiền phải bỏ ra cho 1 căn hộ dành cho người thu nhập thấp lên tới gần 1 tỷ đồng (đơn giá tạm tính do chủ đầu tư đưa ra là 13.264.990 đồng/m²). Với giá này, từ khi ký hợp đồng (tháng 8-2011) đến khi chủ đầu tư bàn giao nhà (quý II-2013), trung bình mỗi tháng người mua phải trả 43 triệu đồng cho chốn an cư mơ ước, số tiền không hề nhỏ so với thu nhập của đối tượng này.

Điều này thực sự đã tạo nên bức xúc trong những người mua nhà, thậm chí nhiều người bày tỏ: “Nhà thu nhập dành cho người giàu!”.

Câu chuyện nhà thu nhập thấp có giá hàng tỷ đồng đã phần nào thể hiện bản chất của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay: Người cần nhà không thể mua được, người có tiền để mua lại không có nhu cầu ở. Một nghịch lý hiển hiện nhiều năm qua là giá nhà ở Việt Nam luôn nằm ở hàng top của thế giới, cao hơn mức thu nhập người dân khoảng… 25 lần, trong khi Việt Nam vẫn thuộc nhóm các nước đang phát triển. Không những thế, điều đáng ngạc nhiên là dường như BĐS Việt Nam đang đi “ngược chiều” thị trường BĐS thế giới. Có thể lấy Hoa Kỳ và châu Âu làm thí dụ.

Sau khủng hoảng kinh tế và cùng chịu áp lực siết chặt tín dụng, thị trường BĐS Hoa Kỳ và các nước châu Âu giảm giá khá mạnh. Báo cáo về chỉ số S&P/Case-Shiller của Hoa Kỳ cho thấy, giá bất động sản tại 20 thành phố trong tháng 5-2011 giảm 4,5% so với tháng 5-2010, giảm mạnh nhất trong 18 tháng qua. Những kết quả nghiên cứu của Freddie Mac - công ty tài chính thế chấp thuộc Chính phủ Hoa Kỳ - cũng cho thấy đang có những mầm mống của cuộc khủng hoảng nhà đất tại nhiều quốc gia tương tự Hoa Kỳ, như Ireland, Anh, Tây Ban Nha, Pháp và Italia.

Trái ngược xu thế trên, tại Việt Nam, bất chấp những nỗ lực của các cơ quan chức năng và những thông tin thị trường giảm giá 40-50%, giá nhà đất vẫn đứng ở mức chót vót.

Bắt bệnh thị trường

Không thể phủ nhận trong 2 năm qua các cơ quan chức năng đã có nhiều điều chỉnh tích cực đối với thị trường BĐS nhằm hướng đến một thị trường lành mạnh, minh bạch. Thế nhưng, những “liều thuốc” về mặt chính sách đưa ra hình như chưa đủ “đắng” và các cơ quan chức năng chưa thật sự hành động quyết liệt, khiến cho thị trường BĐS “lờn thuốc”. Báo cáo mới nhất về thị trường BĐS của Bộ Xây dựng đã thể hiện một thị trường BĐS đầy rẫy khiếm khuyết.

Cụ thể, thị trường đang có dấu hiệu chững lại; giá cả hàng hóa BĐS, giá nhà ở vẫn đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát, nhất là tại các đô thị lớn. Cơ cấu hàng hóa nhà ở mất cân đối, hiện tượng đầu cơ còn diễn ra phổ biến.

Tiến độ triển khai các dự án vẫn chậm, đặc biệt là xây dựng các công trình hạ tầng xã hội, cung cấp dịch vụ đô thị…, gây lãng phí tài nguyên đất nước. Ngoài ra, hệ thống tài chính cho địa ốc chưa hoàn thiện, nguồn vốn cho thị trường chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và tiết kiệm của người dân.

Như vậy, không phải cơ quan chức năng không nhận thấy những khiếm khuyết của thị trường. Bằng chứng là hàng loạt chính sách đã được tung ra, từ thắt chặt tín dụng, kiểm tra biệt thự bỏ hoang, cấm mua nhà trên giấy, đến dự kiến không cho phép buôn bán đất nền…

Điều này đã góp phần giúp cho thị trường BĐS dần “thực” hơn, đặc biệt tại khu vực phía Bắc. Những động thái khuyến mại, giảm giá bán tưởng chừng xa lạ nay đã trở nên phổ biến. Thế nhưng, những nỗ lực này gần như… vô vọng khi giá nhà đất vẫn ở “trên trời”. Thậm chí, một vị Thứ trưởng Bộ Xây dựng đã thốt lên: “Nếu chỉ có lương, đừng mơ có nhà ở Hà Nội”.

Thực tế, không khó để “bắt bệnh” giá nhà đất tăng. Lạm phát, các yếu tố đầu vào cơ bản như giá điện, xi măng, thép đều tăng, chưa kể nhiều chi phí trong giai đoạn xin giấy phép xây dựng cho đến khi khởi công, đã khiến chủ đầu tư phải tăng giá bán.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, nhận định: “Nguyên nhân chính khiến giá thành và giá bán BĐS chưa giảm do các yếu tố như tiền sử dụng đất, tiền giải phóng mặt bằng cùng nhiều chi phí khác vẫn chưa thể giảm. Và tất nhiên, một khi có dự án không đời nào chủ đầu tư lại chịu gánh phần chi phí đó, nên việc nó được đẩy vào giá bán là điều dễ hiểu. Bên cạnh đó, quy hoạch không ổn định, không khoa học cộng thêm lực lượng “cò” tiếp sức càng khiến cho giá nhà leo thang và bị giới đầu cơ thao túng”.

Trong khi các yếu tố tác động khiến thị trường BĐS ngày càng nóng lên, các giải pháp của Nhà nước đưa ra để can thiệp, ngăn chặn gần như không đạt hiệu quả mong muốn. Thị trường kém minh bạch thông tin, chính sách thuế chưa thể điều tiết được việc đầu cơ, găm giữ đất đai, từ đó càng làm cho giá nhà đất tăng, sốt bất thường.

Cần loại yếu tố ảo

Trở lại với câu chuyện nhà dành cho người thu nhập thấp nêu trên, so với mặt bằng chung của chung cư trên địa bàn Hà Nội, giá thành hơn 13 triệu đồng/m² đã có thể coi là mức gần sát đáy. Thế nhưng nó vẫn vượt quá tầm với của đại đa số người dân đô thị. Nếu có đủ 43 triệu đồng/tháng để mua nhà, chắc chắn những hộ dân mua nhà dành cho người thu nhập thấp tại Sài Đồng đã có thể tự mình tìm mua một căn hộ thương mại, không cần chờ đợi mỏi mòn danh sách xét duyệt mua nhà với đủ các tiêu chí khắt khe.

Như vậy, ưu đãi của Nhà nước ở đâu khi ngay cả loại hình nhà giá thấp nhất cũng không còn là niềm hy vọng của các cư dân đô thị? Bài toán này chắc hẳn sẽ khiến các cơ quan chức năng suy nghĩ trước khi đưa ra những kiến nghị “cứu” thị trường BĐS.

Những người thu nhập thấp khó có điều kiện sở hữu được nhà ở. Ảnh: TỰ TRUNG

Theo nhiều chuyên gia, thị trường BĐS đóng băng như hiện nay là hệ quả tất yếu của một quá trình dài phát triển “nóng”, cần phải có một thời gian để điều chỉnh. Bởi vậy sẽ rất vô lý khi thấy khó khăn, hàng loạt doanh nghiệp BĐS kêu thua lỗ, trong khi ở giai đoạn phát triển “nóng” họ thu về siêu lợi nhuận và người dân đô thị hoàn toàn không có nhiều cơ hội hơn để sở hữu nhà.

“Một thị trường phát triển nóng sốt trong khi chỉ phục vụ cho một nhóm lợi ích, cho giới đầu cơ thao túng và lũng đoạn, chắc chắn là một thị trường phát triển không bình thường, thậm chí lệch lạc. Tại sao người dân lại không thể có nhà ở trong khi hàng nghìn biệt thự bỏ hoang? Tại sao giá nhà đất lại có thể leo thang chóng mặt trong khi cung và cầu không hề gặp nhau? Đó là những yếu tố “ảo” của thị trường mà Nhà nước cần mạnh tay loại bỏ” - một chuyên gia BĐS bày tỏ.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, Nhà nước không cần “sốt ruột” trong việc giải cứu thị trường BĐS, cứ để như hiện nay sẽ tốt hơn. Vì giá BĐS hiện nay chưa xuống dưới giá sàn nên nhà đầu tư vẫn có lãi. Còn doanh nghiệp khó khăn về vốn, họ có thể xoay bằng việc chuyển giao dự án, thậm chí huy động vốn từ khách hàng bằng các chiêu thức ưu đãi để thu hút khách hàng.

Khi thị trường gặp khó một chút, nếu Nhà nước nghe doanh nghiệp kêu mà cứu, lạm phát sẽ tăng nhanh chóng.

“Việc thị trường BĐS đi xuống có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hay không, tôi khẳng định thị trường BĐS hiện nay không có nguy cơ tác động vào thị trường tài chính. Ngược lại, chỉ có nguy cơ thị trường tài chính mất khả năng thanh toán tác động đến thị trường BĐS” - GS. Võ khẳng định.