Thị trường BĐS cuối năm nhiều ưu đãi nhưng cũng cần thận trọng

Nhiều lực đẩy

Theo thống kê của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (Vnrea), chỉ trong tháng 11, thị trường BĐS Hà Nội và TP.HCM có khoảng 3.150 giao dịch thành công. Riêng tại Hà Nội đã có khoảng 1.550 giao dịch thành công, tuy giảm 5% so với tháng trước, nhưng vẫn tăng gần 11% so với cùng thời điểm năm 2014. Giá BĐS tại Hà Nội và TP.HCM thời điểm cuối năm cũng tăng từ 1-3%. Nghiên cứu của các công ty tư vấn BĐS cho thấy, năm nay nguồn cung sơ cấp ra thị trường tăng gấp rưỡi so với năm 2014 trong khi số lượng căn hộ được tiêu thụ tăng gấp đôi.

Tại Hà Nội nhiều dự án đã được chủ đầu tư cho ra mắt trong những tháng cuối năm, thị trường cũng ghi nhận hàng loạt dự án được bán khá chạy. Văn Phú Invest mở bán nốt các căn hộ thuộc dự án Home City Trung Kính. Trước đó, Home City đã được khách hàng đặt mua đến 90% căn hộ, 10% còn lại được tung ra nốt vào cuối năm. Cùng phân khúc này, dự án Seasons Avenue của Tập đoàn CapitaLand - Hoàng Thành, khu căn hộ Park Hill Premium của tập đoàn Vingroup cũng đã được mở bán thành công trong tháng 11.

Mới đây, chủ đầu tư Taseco đã tung ra các căn hộ thuộc dự án khu căn hộ Taseco Complex phía Tây Hồ Tây, Dự án Goldmark City cũng ra mắt thành công khu căn hộ Saphire…
Theo các chuyên gia, cuối năm được coi là “thời điểm vàng” của BĐS vì lúc này, nguồn tiền nhàn rỗi bắt đầu đổ về túi người dân, với những khoản thu nhập, thưởng cuối năm và đây cũng là thời gian nguồn kiều hối đổ về mạnh nhất. Người dân Việt Nam lại thường có tâm lý làm những việc lớn vào cuối năm nên rất nhiều người sẽ xuống tiền mua nhà.

Cũng có ý kiến kỳ vọng việc ngân hàng giảm lãi suất USD cũng là cú hích lớn cho BĐS, tuy nhiên theo nhiều chuyên gia thì điều này sẽ không tác động là bao đến dòng tiền đổ vào BĐS. Bởi thực tế mức giảm từ 0,25% xuống 0% là quá nhỏ, không đủ để thay đổi quyết định đầu tư của người dân. Hơn nữa, người dân gửi USD vào ngân hàng thường không phải vì mục đích đầu tư, bởi thực tế lãi suất 0,25% là quá thấp. Họ gửi USD đa phần vì nhu cầu sử dụng ngoại tệ cho các hoạt động thanh toán quốc tế của mình. Theo ông Trần Ngọc Hùng - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam thì thị trường BĐS cuối năm tốt lên chủ yếu vẫn xuất phát từ nhu cầu mua nhà và đặc biệt là khả năng tài chính của người dân là chính.

Tung chiêu hút khách

Có một thực tế là lượng tồn kho BĐS hiện vẫn khá lớn. Tính đến cuối tháng 11, tổng giá trị tồn kho BĐS trên cả nước còn khoảng 53.245 tỷ đồng, trong đó riêng Hà Nội là hơn 7.000 tỷ đồng và TP.HCM khoảng hơn 10.500 tỷ đồng. Vì vậy, để hút khách mua nhà, chủ đầu tư và các sàn mạnh tay tung ra các “chiêu” khuyến mãi ồ ạt như tặng quà, ưu đãi lãi suất đến 0%.

Dự án The Pride, Park Riverside áp dụng ưu đãi tặng khách hàng một chỉ vàng khi mua căn hộ. Đi kèm với đó là khuyến mại cho khách hàng trải nghiệm toàn bộ các dịch vụ như đi siêu thị, spa, cà phê, vé vào bể bơi... hay quà tặng như iPhone 6, iPad... Dự án Celadon City, Discovery Complex thì khuyến mại khủng hơn khi tặng nội thất cho khách hàng, bao gồm các sản phẩm điện máy như tivi, tủ lạnh, máy giặt, sofa... trị giá lên tới hàng trăm triệu đồng. Nếu khách không thích nội thất, họ có thể yêu cầu trừ thẳng số tiền vào giá mua nhà. Thậm chí, dự án The Art còn treo giải thưởng ôtô xe Toyota Yaris E khi mua nhà…

Đặc biệt là cam kết cho vay mua nhà với lãi suất 0 đồng được coi là tác động mạnh tới tâm lý người mua cả người mua nhà để ở lẫn để đầu tư, vì hầu hết khách hàng mua nhà đều sử dụng kênh tín dụng ngân hàng. Chẳng hạn như người mua nhà tại dự án BRG Aqua Spring Apartments (Nguyễn Huy Tưởng, Thanh Xuân) sẽ được hưởng lãi suất 0% tại ngân hàng SeABank trong 12 tháng với hạn mức vay lên tới 70% giá trị căn hộ tại dự án này. Dự án Hateco Hoàng Mai, người mua nhà được vay đến 70% giá trị căn hộ với lãi suất 0% trong 9 tháng, ân hạn nợ gốc 6 tháng từ chủ đầu tư và Vietcombank.

Hay chủ đầu tư dự án Imperia Garden hợp tác với VPBank lại mạnh tay hơn hẳn với gói hỗ trợ hưởng lãi suất 0% trong 17 tháng, ân hạn nợ gốc lên tới 24 tháng và cho vay tới 80% giá trị hợp đồng mua bán, mức chiết khấu từ 2-8,5% trên tổng giá trị hợp đồng mua bán khi khách hàng chấp nhận thanh toán trước. Bên cạnh đó là các dự án Diamond Island, Gamuda Land... cũng có những hình thức ưu đãi lãi suất 0%, các dự án khác thì mức lãi vay chỉ 6%-7%/ năm cho khách hàng.

Nhưng cũng cần cảnh giác

Tuy nhiên, bên cạnh những dự án triển khai các gói khuyến mãi nghiêm túc thì theo các chuyên gia, khách hàng cũng nên cảnh giác với những chiêu khuyến mại này. Bởi không phải ngân hàng chấp nhận cho người mua nhà vay với lãi suất 0% mà thực ra là chủ đầu tư sẽ phải trả phần lãi suất cho ngân hàng thay cho khách hàng. Vì vậy, có thể họ sẽ tính toán phần chi phí lãi suất này vào giá bán của căn hộ, đẩy giá sản phẩm tăng lên cao so với giá trị thực.

Hơn nữa, theo chuyên gia ngân hàng, TS Nguyễn Trí Hiếu thì sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất có thể được điều chỉnh rất cao theo lãi suất thị trường (lãi suất huy động 12 tháng trả sau của 4 ngân hàng lớn + biên độ từ 2 - 3%/năm = lãi suất thị trường) nhằm bù lại lãi suất mà ngân hàng đã không lấy trong thời gian đầu. Do đó, để tránh rủi ro khi mua nhà, khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư và ngân hàng hợp thức hóa trong hợp đồng tín dụng mức lãi suất dự kiến sẽ phải nộp sau thời hạn ưu đãi cũng như các khoản chi phí vốn phát sinh, chứ không phải lãi suất trên văn bản. Căn cứ vào đó, khách hàng có thể cân nhắc khả năng trả nợ của mình.

Ngoài ra, khách hàng cũng cần thận trọng với những chiêu tăng giá “ảo” của chủ đầu tư. Chiêu thức thường được các chủ đầu tư sử dụng là mở bán dự án theo nhiều đợt, với số lượng căn hộ khác nhau và tăng giá cao dần trong các đợt mở bán sau. Như vậy, khách hàng có ý định đầu tư sẽ thấy sốt ruột, nghĩ rằng dự án rất hấp dẫn người mua và đã bán hết những căn mở bán trước nên mới tăng giá. Đại diện một sàn giao dịch BĐS cho biết hiện tượng một số sàn giao dịch bắt tay với chủ đầu tư để đẩy giá BĐS lên cao là khá phổ biến. “Một số dự án vừa mới bung hàng đã xuất hiện những chiêu tạo “sốt ảo” khiến người có nhu cầu mua nhà thực, nhà đầu tư ít am hiểu như lạc vào mê hồn trận, dễ rơi vào “bẫy giá” của chủ đầu tư và sàn BĐS”.

Vì vậy, khuyến cáo của các chuyên gia là dù người mua nhà ở thế có lợi vì nguồn hàng dồi dào nhưng cần cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền mua nhà nhằm tránh trường hợp mua xong mới biết mình bị hớ. Đặc biệt, tham khảo sự tư vấn của các luật sư trong các vấn đề liên quan đến hợp đồng mua nhà, hợp đồng vay tiền là cách tốt nhất để người mua nhà có được lựa chọn tốt nhất cho mình.