Thị trường BĐS bán lẻ: Khi “mỏ vàng” gặp cơn địa chấn

Giải thích về nhận định này, ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Điều hành Công ty TNHH CBRE Việt Nam nhấn mạnh: “Từ trước đến nay, khi nói đến giá thuê mặt bằng bán lẻ chính là nói đến giá thuê của tầng trệt và tầng 1. Đối với những mặt bằng này, nhu cầu thuê luôn cao. Tuy nhiên, chúng tôi dự báo giá thuê sẽ giảm, đặc biệt là mặt bằng ở những góc khuất hay những tầng cao hơn”.

Một nghiên cứu đã chỉ ra, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ của các đơn vị kinh doanh luôn luôn tỷ lệ thuận với nhu cầu mua sắm của người tiêu dùng và mức doanh số bán của chính đơn vị đó. Trước đây, các đơn vị kinh doanh bán lẻ đã rất lạc quan khi đặt bút ký các hợp đồng thuê mặt bằng vào những năm 2009, 2010 – giai đoạn mà tỷ lệ lạm phát còn chưa cao (dao động chỉ khoảng 3,94 – 8,69%).

Tuy nhiên, đáng báo động khi lạm phát trong tháng 6/2011 lên tới 20,82% so với cùng kỳ năm trước. Lạm phát đã kéo theo sức mua giảm đột ngột khiến giá thuê kỷ lục mặt bằng bán lẻ trước đây trở thành “căn bệnh khó chữa” của các nhà kinh doanh bán lẻ. Để tồn tại, họ phải tìm mọi cách để điều chỉnh giá thuê. Nhiều đơn vị kinh doanh không thể cầm cự buộc phải chuyển nhượng, khiến phân khúc này đang đứng bên bờ vực thẳm.

Bình luận thêm về tình hình này, ông Adam Bury, Trưởng phòng Nghiên cứu và Tư vấn TP.HCM của CBRE cho rằng, áp lực giảm giá thuê của mặt bằng bán lẻ khu trung tâm tại các thành phố lớn ở Việt Nam hoàn toàn trái ngược với xu thế chung của các thị trường khác ở châu Á. Cụ thể là tại Trung Quốc và Hồng Kông, giá thuê tại đây đã và đang tăng mạnh nhờ doanh số bán lẻ cao, đặc biệt là đối với các thương hiệu trung và cao cấp.

Các chuyên gia phân tích của Công ty Tư vấn BĐS Knight Frank Việt Nam đưa ra cái nhìn lạc quan hơn đối với phân khúc mặt bằng bán lẻ trong trung hạn, tuy nhiên, trong ngắn hạn, sự chênh lệch về giá thuê trước đây và hiện nay sẽ cản trở phần nào tính minh bạch trong giao dịch của thị trường này.

Có thể nói, thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam đang rơi vào khó khăn chưa từng có. Việc giảm giá này tất yếu sẽ kéo theo áp lực giảm giá lan tỏa tại các khu vực kế cận khác, vốn kém tính cạnh tranh hơn. Bên cạnh đó, khi tăng nguồn cung mới tại khu vực trung tâm (quận 1, TP.HCM sẽ tăng nguồn cung mặt bằng bán lẻ khi hai cao ốc Times Square và Saigon M&C hoàn thành vào cuối năm 2011), hứa hẹn giá thuê mặt bằng bán lẻ còn tiếp tục căng thẳng.

Theo các chuyên gia, giá mặt bằng bán lẻ nói chung luôn phụ thuộc vào chỉ số lạm phát. Trong khi đó, chỉ số lạm phát ở Việt Nam hiện nay được xem là cao nhất châu Á. Chính vì vậy, tình hình giao dịch phân khúc này tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM trong ngắn hạn còn gặp nhiều rủi ro. Điều quan tâm hiện nay là làm thế nào để điều hòa được giá các mặt bằng đã được thuê trước đó nhằm tránh thị trường vượt ngoài tầm kiểm soát.

Đứng về phía chủ đầu tư - người cho thuê mặt bằng bán lẻ - làm thế nào để tăng “tuổi thọ” dự án của mình, ông Bury khuyên rằng, sự cải thiện trong thiết kế và phân kỳ đầu tư, năng lực đáp ứng mọi yêu cầu của đơn vị muốn thuê sẽ giúp dự án thành công trong tương lai. Các trung tâm bán lẻ cần tích hợp dịch vụ tham quan mua sắm như siêu thị và rạp chiếu phim sẽ chiếm ưu thế hơn trong kích thích mua sắm, từ đó hấp dẫn người thuê. Ông Bury khẳng định, mô hình bán lẻ hiện đại sẽ “lên ngôi” tại Việt Nam trong 10 năm tới.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là, “khi nào thì nhu cầu và lượng khách tham quan mua sắm sẽ giúp đẩy nhanh quá trình chuyển dịch thói quen mua sắm từ nhà phố thương mại và chợ truyền thống sang những mô hình bán lẻ hiện đại?”, ông Adam Bury đặt câu hỏi. Trong khi đó, ông Jeremy King, Giám đốc Điều hành Công ty Tư vấn BĐS Knight Frank Việt Nam cho rằng, có “cung” tất có “cầu”, chính cái khó sẽ tạo động lực cho thị trường BĐS Việt Nam phát triển trong tương lai.