Thị trường bật động sản: Trông chờ nguồn vốn ngoại

Theo ông Võ, trong hoàn cảnh thiếu vốn, diễn biến thị trường BĐS luôn phụ thuộc vào các giải pháp vốn. Trước tiên là nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng, có thể dưới dạng chính thức hoặc không chính thức, có thể bảo đảm bằng BĐS thế chấp hoặc bằng các phương tiện khác, có thể từ nguồn trong nước hoặc ngoài nước. Tuy nhiên, dạng vốn vay này thường không lớn, nhất là lại đang bị hạn chế để kiềm chế lạm phát.

Nguồn vốn huy động từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ và người tiêu dùng theo phương thức mua bán BĐS hình thành trong tương lai (thường gọi là mua bán nhà trên giấy) là giải pháp chủ yếu giúp cho thị trường BĐS đứng vững trong giai đoạn 2009 - 2010, nhưng đến thời điểm này sẽ khó thực hiện do những quy định pháp luật mới được ban hành.

Trong hoàn cảnh thiếu vốn, các nhà đầu tư có tiềm năng không lớn thường không đứng vững được trên thị trường, không tiếp tục triển khai được các dự án dở dang và cũng không giữ được hàng hóa BĐS hoàn thành. Lúc này, các doanh nghiệp BĐS thường giải quyết vấn đề thiếu vốn bằng phương thức chuyển nhượng dự án cho các nhà đầu tư khác hoặc thực hiện mua bán/sáp nhập doanh nghiệp. Đây là một giải pháp vốn thường ít khả năng áp dụng, đóng vai trò không đáng kể trong thị trường BĐS nước ta.

Thời gian gần đây, nhiều nhà hoạch định chính sách đã nói tới việc thành lập các quỹ hỗ trợ phát triển thị trường như quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở... Tuy nhiên, theo ông Võ, các loại quỹ này chỉ có tác dụng trợ giúp cho những người thuộc nhóm yếu trong xã hội như người nghèo, người có thu nhập thấp..., không thể là cứu cánh về vốn đầu tư cho thị trường.

Nguồn vốn cuối cùng cho thị trường BĐS là từ ngân sách nhà nước, mà cụ thể là gói kích cầu thứ nhất. Tuy nhiên, trong bối cảnh khủng hoảng tài chính thế giới đã tạm yên thì không quốc gia nào đưa ra tiếp gói kích cầu vào lúc này.

Giải pháp căn cơ

Ông Võ nhấn mạnh, giải pháp vốn cho thị trường BĐS nước ta vẫn là câu chuyện trung tâm của năm 2011. Trong hoàn cảnh hiện tại, khi thị trường BĐS trong nước thiếu vốn mà các nước phát triển vừa thoát khỏi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu thì giải pháp vốn quan trọng nhất phải được xác định là luồng vốn tín dụng từ các ngân hàng nước ngoài.

Pháp luật nước ta hiện nay chưa cho phép thực hiện cơ chế thế chấp này vì chưa thể công nhận quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài không phải là nhà đầu tư vào Việt Nam. Việc thế chấp thì dễ nhưng quan trọng hơn là giải quyết BĐS thế chấp thế nào khi người vay tiền không có khả năng trả nợ đã vay. Việc đổi mới pháp luật này không chỉ cần thiết nhằm tạo vốn mạnh hơn cho thị trường BĐS mà còn đáp ứng cho nhu cầu mở rộng thị trường chứng khoán nước ta hay mở rộng cơ chế mua bán/sáp nhập doanh nghiệp cho các doanh nghiệp lớn nước ngoài tham gia.

Theo ông Võ, bản chất của vấn đề là xây dựng được chế độ sử dụng đất tại Việt Nam (quyền và nghĩa vụ về đất đai) đối với người sử dụng đất và tổ chức, cá nhân nước ngoài. "Nếu chặt quá, người nước ngoài sẽ không muốn tham gia; nếu lỏng quá, có thể dẫn tới hệ quả là tư bản lớn nước ngoài tham gia đầu cơ đất tại Việt Nam. Xây dựng khung pháp luật này là phức tạp nhung dù sớm hay muộn chúng ta vẫn phải làm khi nước ta đã trở thành thành viên chính thức của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO)", ông Võ nói và đề nghị "tốt nhất là việc đổi mới pháp luật theo hướng này cần thực hiện ngay trong năm 2011 để sớm giải quyết bài toán vốn cho thị trường BĐS nước ta".

Trên thực tế, cơ chế "mua bán nhà trên giấy" là giải pháp vốn rất quan trọng nhưng luôn tiềm ẩn các rủi ro trong triển khai. Nghị định 71/2010/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật nhà ở đã đưa ra một số quy định nhằm khắc phục rủi ro nhưng vẫn chưa bảo đảm thực sự không còn rủi ro. Vì vậy, ông Võ kiến nghị, cần tạo một cơ chế bảo đảm giao dịch bằng các dịch vụ tài chính và bảo đảm chất lượng, tiến độ với sự tham gia giám sát của cộng đồng những người góp vốn. Mặt khác, cần có quy định cụ thể về điều kiện thực hiện cơ chế này đối với các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài.