Mua nhà ở lúc này có đúng thời điểm? Đó là câu hỏi của nhiều người trong điều kiện giá vàng, USD liên tục tăng cao chóng mặt còn bất động sản thì trầm lắng, và các nhà đầu tư thì tung ra mọi chiêu thức ưu đãi…


Trước vấn đề khó khăn về nguồn vốn do chính sách thắt chặt tín dụng, các chủ đầu tư liên tục tung ra các chương trình khuyến mại để đẩy căn hộ  ra thị trường. Dự án Richland Southern (Cầu Giấy), Dự án Mulberry Lane (Mỗ Lao, Hà Ðông), Dự án Indochina Plaza (Cầu Giấy), Dự án chung cư cao cấp FLC Landmark Tower (đường Lê Ðức Thọ, Từ Liêm)... đều đã thực hiện giảm giá, chiết khấu giá bán từ 5-10% cho khách hàng, dãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ khách hàng tín dụng ưu đãi… Tuy nhiên việc tiêu thụ vẫn rất khó khăn, không có giao dịch. Giá nhiều dự án trên địa bàn Hà Nội đã giảm mạnh đến cả chục triệu đồng/m2. Không ít người “ôm” bất động sản như ngồi trên đống lửa. Nhiều nhà đầu tư phải chịu rao bán căn hộ với mức giá tương đương với giá gốc của dự án do không chịu được “nhiệt” của lãi ngân hàng.

Một nguyên nhân khác dẫn đến việc thị trường bất động sản trầm lắng là do nguồn cung nhà ở vẫn chưa đa dạng đáp ứng được cho bộ phận lớn dân cư. Đó cũng là lý do khiến cung và cầu bất động sản chưa gặp nhau dù giá đã xuống thấp. Hiện nay, nhu cầu thực của đại bộ phận dân cư thường là loại nhà diện tích nhỏ. Tuy nhiên thị trường tồn đọng hầu hết là nhà cao cấp diện tích lớn, còn các căn hộ diện tích dưới 60-80m2 đáp ứng nhu cầu thực của người dân thì ít được đầu tư. Trong khi phân khúc đất nền, nhà xây thô có giá trị lớn ở thời điểm này lại “đóng băng” hoàn toàn do lượng tiền quá lớn. Thông tin từ Savills Việt Nam thì trong quý II-2011, phân khúc biệt thự và nhà liên kề ghi nhận rất ít các giao dịch thành công so với các quý trước. Đặc biệt những căn hộ chưa hoàn thành hồ sơ, giấy tờ phản ứng rất nhạy cảm với thị trường, gần như không có giao dịch thành công. Trong khi đó, phân khúc căn hộ dự kiến vẫn có thêm khoảng 20 dự án cung cấp hơn 12.000 căn ra thị trường trong 2 quý cuối năm 2011. 

Trong khi thị trường bất động sản trầm lắng, nhiều ý kiến cho rằng nên để thị trường bất động sản trở về với giá trị thực của nó. Tuy nhiên ở một góc độ khác, các chuyên gia cho rằng khi nói về giá trị thực của bất động sản cần phải đánh giá nhiều mặt của vấn đề. Giá trị thực của bất động sản phải đảm bảo cân bằng giữa chi phí, lợi nhuận đầu tư và khả năng chi trả của người mua.

Hiện nay, mọi người đều nhìn vào sản phẩm cuối cùng khi nhận định giá trị “ảo” hay “thực” của bất động sản. Thực ra, để ra được sản phẩm cuối cùng phải trải qua cả một quy trình mà thực tế có nhiều thứ nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà đầu tư như quy hoạch, giao đất, huy động vốn... Thị trường rủi ro nên chi phí càng lớn... Một phép tính mà chủ đầu tư có thể chủ động đó là cộng thêm bao nhiêu % lợi nhuận. Do vậy, dù cho chủ đầu tư có quyết định lãi ít thì giá bất động sản cũng khó mà hạ xuống mức mong muốn được. Với một thị trường ít rủi ro hơn, phát triển bền vững hơn, thông tin đầy đủ hơn - trưởng thành hơn, thì chắc chắn chi phí ở các công đoạn nêu trên sẽ giảm đi nhiều, để giá cuối cùng phù hợp với người mua hơn. Giá bất động sản cao, có lẽ do chủ đầu tư kỳ vọng lợi nhuận quá cao. 

Chính vì thế, trong điều kiện kinh tế như hiện nay, cũng cần phải điều chỉnh nó về mức hợp lý hơn. Và đây là cơ hội cho những người có nhu cầu nhà ở thực sự và có tiền thực. Theo các chuyên gia thì  nguồn tiền trong dân vẫn còn nhiều, ước tính dòng tiền tích lũy của người dân ngoài ngân hàng là rất lớn, hiện đang chảy sang kênh đầu tư vàng. Điều quan trọng nhất là làm cách nào để người dân có niềm tin đầu tư vào bất động sản. Đây là bài toán mà các doanh nghiệp cần tìm ra lời giải bằng cách cơ cấu lại sản phẩm sao cho giá cả vừa túi tiền của người mua.

Vay ngân hàng đầu tư là một rủi ro lớn

Tôi cho rằng có 2 nguyên nhân chính dẫn đến sự trầm lắng của thị trường bất động sản thời điểm này. Thứ nhất, khi kinh tế lạm phát, Nhà nước hạn chế nguồn vốn cho bất động sản, thị trường trầm lắng, giao dịch ít đi. Thứ hai, trong bối cảnh này, tâm lý người dân những người có tiền bỏ ra mua cũng chần chừ, chờ đợi diễn biến. Nhà đầu tư nhỏ lẻ thì dè dặt trong việc tham gia thị trường lúc này. Nhưng thời điểm này là cơ hội cho người có tiền thực, nhu cầu thực. Lúc này ai có tiền thực đầu tư là tốt nhất. Vì sau một thời gian thị trường trầm lắng, khi kinh tế vĩ mô ổn định, Nhà nước nới lỏng tín dụng thì thị trường bất động sản Việt Nam sôi động trở lại. Cái giá mà những người mua bỏ ra bây giờ do trầm lắng của thị trường cộng với cái lãi sẽ là cơ hội để được giá cao hơn. Tôi cho rằng, người nào có tiền nên đầu tư, còn vay ngân hàng lúc này là một rủi ro lớn. Bởi ta chưa nhìn trước được bao giờ vĩ mô mới ổn định…

TS Nguyễn Bá Ân - Phó Viện trưởng Viện Chiến lược Phát triển (Bộ Kế hoạch và Ðầu tư)

Bất động sản vẫn có triển vọng

Nói về việc đầu tư bất động sản ở thời điểm này thích hợp không, tôi nghĩ không có câu trả lời cụ thể được. Khi kinh tế bất ổn, người ta thường tìm cách trú ẩn vào tài sản. Những nghiên cứu gần đây của Savills đã cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang dần trưởng thành, tức là có sự điều chỉnh giữa giá cả và cân bằng cung cầu. Thời điểm này đang là chu kỳ điều chỉnh xuống. Từ giờ đến cuối năm, trong điều kiện thắt chặt tín dụng sẽ chưa có gì đột biến. Nhưng nhà đầu tư thì phải có cái nhìn dài hạn hơn. Về dài hạn thì bất động sản vẫn là kênh đầu tư có triển vọng.

Ông Trần Như Trung, Giám đốc bộ phận  Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Việt Nam

Thị trường luôn là ẩn số

Tháng 7 âm lịch được coi là tháng “cô hồn” của giới kinh doanh bất động sản nên thời điểm hiện tại rất ít giao dịch. Sang tháng 8 âm lịch, tức tháng 9 dương lịch, dự kiến giao dịch sẽ sôi động hơn, tất nhiên không thể bằng các thời điểm khác. Theo tôi, từ giờ đến cuối năm, sẽ không có sự đột biến lớn nào của thị trường bất động sản nữa. Sự trầm lắng của bất động sản thời gian qua là do chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản, lãi suất ngân hàng quá cao khiến người dân khó tiếp cận vốn mua nhà. Còn có tiền nhàn rỗi để mua bất động sản thì không lúc nào không đúng thời điểm cả. Ở thời điểm này, giá bất động sản đang ở mức thấp sẽ là cơ hội cho người có tiền thực sự. Nhiều người  vẫn kỳ vọng giá bất động sản sẽ xuống nữa, điều này không thể nói trước vì thị trường luôn là ẩn số, luôn có yếu tố xuất hiện đột ngột khiến nó đảo lộn, không một ai dám chắc điều gì.

Anh Trần Viết Sơn, Chuyên gia Bất động sản

Nắm rõ dự án cần đầu tư


Đây là một thời điểm nhạy cảm để có quyết định đầu tư hay không. Nhưng theo ý kiến của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản thì đây không phải là thời điểm tồi. Nếu cá nhân muốn đầu tư thì phải tìm hiểu chắc chắn các dự án, địa điểm, chủ đầu tư và mức giá mà nhà đầu tư đưa ra. Mức giá thấp là cơ hội cho người mua nếu tính chuyện kinh doanh bất động sản. Nhưng cũng không nên đánh cược vào những món hời mà mình không nắm rõ về dự án để phải trả giá cho sự thua lỗ trong đầu tư. Người đầu tư vào bất động sản thời điểm này nên lưu ý những biến động về tỷ giá, giá vàng, lạm phát, lãi suất vì nó cũng đặt ra nhiều thách thức cho các nhà đầu tư bất động sản. Những yếu tố này sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến tình hình đầu tư và kinh doanh bất động sản trong năm 2011.

Anh Hà Quang Hưng, Phóng viên Bất động sản Báo Đầu tư

Theo ANTĐ
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.