Thị trường bất động sản: Nhiều ngã rẽ

Thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2012

Tình hình thị trường

Diễn biến thị trường bất động sản (TTBĐS) Việt Nam 6 tháng đầu năm 2012 có thể chia làm hai giai đoạn. Giai đoạn I là từ đầu năm đến trước ngày 13/4/2012 và giai đoạn II là từ ngày 13/4/2012 trở đi. Lý do phân chia làm hai giai đoạn là sau thông điệp gỡ BĐS ra khỏi danh mục các ngành phi sản xuất vật chất và được tiếp cận đầy đủ với các khoản tín dụng từ hệ thống ngân hàng, đồng thời với việc ngân hàng liên tục hạ lãi suất.

Giai đoạn I là giai đoạn khó khăn nhất của TTBĐS kể từ năm 2008 trở lại đây, đồng thời là thời điểm bắt “đáy” của thị trường sau khi hàng loạt dự án đều ngừng trệ không có giao dịch, cộng với giá bán của các phân khúc BĐS biến động theo chiều hướng đi xuống. Đặc biệt, các doanh nghiệp (DN) BĐS lâm vào tình trạng gần như phá sản, đình đốn khi các ngành sản xuất liên quan của TTBĐS gần như tê liệt, DN xây dựng lâm vào tình trạng thua lỗ nặng, DN sắt thép, xi măng tồn kho lớn, nếu có bán được hàng cũng không thu hồi được vốn, DN môi giới đóng cửa hàng loạt, nhân viên của các DN BĐS bị thất nghiệp hoặc bán thất nghiệp…

Trong giai đoạn thứ II, bức tranh TTBĐS gồm hai mảng sáng tối khác nhau. Mảng tối chính là những DN BĐS không tiếp cận được với nguồn tín dụng kể cả trong giai đoạn I và II. Có thể nói, những DN này hoặc là sẽ bị phá sản thật sự hoặc là sẽ bị thôn tính. Nửa kia của bức tranh là hình ảnh sinh động và tươi sáng hơn. Các DN có tiềm năng, có dự án khả thi và có thể tiếp cận được nguồn tín dụng đã hoạt động trở lại. Sản phẩm của các DN này đã được giao dịch, ngân hàng đã mở tín dụng cho các DN này cũng như các giao dịch sẽ được tiếp cận vốn. Các nhà đầu tư thứ cấp cũng sẽ quay trở lại với các DN này.

Sự hình thành bức tranh hai màu đối lập như trên chính là sự phân hóa sâu sắc của các DN BĐS. Những DN tiếp cận được với tín dụng sẽ có bước phát triển mới. Các dự án của các DN này sẽ được hoàn thiện. Các đối tác của các DN này sẽ phục hồi trở lại. Khả năng DN vượt qua được khó khăn, tăng trưởng trở lại và thôn tính các DN khó khăn đã manh nha hình thành.

Nguyên nhân

Tình hình nêu trên do nhiều nguyên nhân, nhưng có một số nguyên nhân cơ bản sau:

Nguyên nhân hình thành giai đoạn I mang tính lịch sử của bản thân TTBĐS. Trong giai đoạn 2005- 2007, thị trường đã bị mở rộng quá mức và đạt mức tăng trưởng vượt ngoài các khả năng và dự báo. Tất cả các chủ thể trong nền kinh tế hoặc là mở DN có chức năng kinh doanh BĐS, hoặc là mở thêm chức năng kinh doanh BĐS trong ngành nghề kinh doanh của mình, hoặc là tham gia vào TTBĐS ở dạng tiềm năng (mua cổ phần công ty kinh doanh BĐS, mua sản phẩm tiềm năng của TTBĐS hoặc cổ phiếu BĐS…). Giai đoạn 2008-2010, TTBĐS cần phải được điều chỉnh (theo hướng thu hẹp), nhưng do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan, đã không được thực hiện thậm chí có địa bàn tiếp tục được mở rộng.

Hệ quả của việc mở rộng quy mô quá mức của TTBĐS dẫn đến một số hệ lụy. Hệ lụy đầu tiên là nguồn lực (đất đai, tài chính, nhân lực) bị dàn mỏng. Tuy nhiên, do thị trường còn ở mức độ phát triển thấp, các công cụ tài chính BĐS chưa hình thành nên TTBĐS phụ thuộc trực tiếp và hầu hết vào lượng tín dụng của hệ thống ngân hàng thương mại. Khi hệ thống ngân hàng dừng cấp tín dụng thì địa ốc đóng băng.

Hệ quả tiếp theo của việc mở rộng quy mô của TTBĐS là đất đai bị lấn chiếm quá mức. Hầu như tất cả những lô đất có thể đầu tư BĐS được đã bị lấn chiếm hết. Thậm chí, các dự án BĐS của những thập kỷ sau cũng đã được phê duyệt và có chủ đầu tư. Tất yếu của vấn đề này là đất đai bị chiếm dụng, giá cả đất đai bị đẩy lên quá mức. Do đó, nhiều dự án, nhiều DN lâm vào tình trạng khó khăn hoặc phá sản.

Hệ quả lớn nữa của việc mở rộng quá mức TTBĐS là sự bất cập, thiếu hụt lực lượng nhân sự cao cấp của thị trường này. Rất nhiều CEO của các DN lớn hoạt động trong lĩnh vực địa ốc có trình độ không đáp ứng được nhiệm vụ đặt ra, nhiều quyết định kinh doanh không chính xác, khiến dự án bị thất bại dẫn đến nhiều khoản tiền đã bị lãng phí.

Nguyên nhân từ tác động của khủng hoảng kinh tế vĩ mô. Nền kinh tế lâm vào tình trạng lạm phát. Để chống lạm phát, các biện pháp tài chính và tiền tệ thắt chặt được sử dụng. Chi tiêu công bị tiết giảm đáng kể. Nguồn ngân sách bị kiểm soát gắt gao. Các khoản ứng trước cho đầu tư phát triển từ nguồn ngân sách bị cắt bỏ. Các khoản vay đầu tư bị đình hoãn. Lãi suất ngân hàng tăng cao. Nguồn cung ứng tiền tệ từ hệ thống ngân hàng bị kiểm soát chặt. Các khoản tín dụng cho TTBĐS hoặc bị cắt giảm, hoặc bị giãn tiến độ. Hệ quả là, TTBĐS không có nguồn tài chính.

Nguyên nhân từ sự điều hành của bộ máy nhà nước và sự điều hành thiếu linh hoạt của bộ máy quản lý TTBĐS. Khi thị trường phát triển tốt thì các cơ quan hữu quan luôn có xu hướng tạo điều kiện cho thị trường phát triển quá mức như mở rộng tín dụng, mở rộng quy mô các dự án, mở rộng cấp độ của DNBĐS. Ngược lại, khi TTBĐS khó khăn hoặc khi nền kinh tế gặp khó khăn thì các chính sách lại siết quá chặt, trong thời gian quá lâu.

Đặc biệt, trong năm 2011, thực hiện Nghị quyết 11 của Chính phủ, các nguồn vốn cho địa ốc, về cơ bản, bị cắt hoặc kiểm soát gắt gao. Bên cạnh đó, không có một chính sách thay thế nguồn vốn nào được đưa ra. Hệ quả là, luồng tiền vào TTBĐS bị thắt chặt và gần như không có. Hơn nữa, TTBĐS còn bị đặt vào nhóm các ngành phi sản xuất. Điều này vừa có tác động cảnh báo đối với hệ thống ngân hàng trong việc không được tiếp tục giải ngân cho TTBĐS, vừa gần như quy kết cho BĐS là nguyên nhân gây nên lạm phát và khủng hoảng kinh tế.

Hơn nữa, khi nền kinh tế có những dấu hiệu phục hồi, lạm phát có dấu hiệu được kiểm soát thì việc các chính sách thắt chặt đối với TTBĐS vẫn được duy trì. Bên cạnh đó, hệ thống ngân hàng thương mại cũng gặp rất nhiều khó khăn về tính thanh khoản cũng như đòi hỏi phải tái cấu trúc, trong đó có việc hợp nhất, sáp nhập ngân hàng, đồng thời một số ngân hàng dù tính thanh khoản có tốt cũng cần dự trữ các khoản tài chính cần thiết để tham gia mua lại hoặc tham gia tái cấu trúc các ngân hàng yếu kém. Do đó, luồng tiền, dù có thể đáp ứng, cũng không đến được TTBĐS.

Tuy nhiên, từ tháng 6 năm 2012, tình hình đã thay đổi, hạn chế về chính sách đã bị gỡ bỏ, lãi suất huy động đã giảm về mức 9%/năm, theo đó, lãi suất cho vay đã ở mức 13-14%/năm. Nguồn giải ngân từ đầu tư công cũng còn dư địa rất lớn với tổng mức 120 nghìn tỷ. Gói hỗ trợ DN 29 nghìn tỷ cũng đã được đưa ra và thực hiện. Các dự án có khả năng giao nhà đã được các ngân hàng xem xét cho vay 3 bên với sự đảm bảo của ngân hàng, doanh nghiệp, bên mua cho gói tín dụng. Căn hộ 25m2 cũng đang được xem xét cho phép triển khai. Quỹ tiết kiệm đầu tư BĐS và quỹ đầu tư tín thác BĐS cũng đang được xem xét ban hành. Có thể thấy, từ tháng 4 đến tháng 6 năm 2012, những tác động kích thích thị trường đã được triển khai. Thị trường đang có những tín hiệu tích cực trở lại.

Sự nới lỏng chính sách đối với TTBĐS, về cơ bản, đã đáp ứng được tất thảy những yêu cầu có thể. Tuy nhiên, do các DN BĐS đã gặp khó khăn quá lâu nên khả năng phục hồi và tiếp cận nguồn tín dụng, nguồn vốn là hoàn toàn khác nhau, khả năng thoát khỏi tình trạng khó khăn cũng khác nhau, do đó, việc phân hóa thị trường là tất yếu.

Dự báo những tháng cuối năm 2012

Ba kịch bản của thị trường

Theo thông lệ, với những tình huống thông thường, có thể chia thành 3 kịch bản cơ bản của TTBĐS 6 tháng cuối năm 2012. Kịch bản thứ nhất là thị trường tiếp tục ở đáy và không có triển vọng gì tốt đẹp (đây là khả năng ít xảy ra nhất nhưng không phải không thể xảy ra). Kịch bản thứ hai là thị trường sẽ đi lên vào quý III và tốt lên vào quý IV (kịch bản này được mong muốn nhất và có thể xảy ra, tuy xác suất không lớn). Kịch bản thứ ba là thị trường “chọn lọc” DN với việc triển khai hoàn thành dự án. Bên cạnh đó, một số dự án, một số DN sẽ buộc phải rời khỏi thị trường. Kịch bản thứ ba có xác suất hiện thực cao nhất.

Những “vệt đen” có thể xảy ra với thị trường bất động sản

Có một số rủi ro có thể xảy ra với TTBĐS Việt Nam 6 tháng cuối năm, bao gồm:

Thứ nhất, nếu tình hình lạm phát quay trở lại, chính sách siết chặt tín dụng sẽ phải sử dụng lại. Do đó, là nguồn tiền cho TTBĐS sẽ bị thu hẹp. Bên cạnh đó, quỹ tiết kiệm đầu tư và quỹ tín thác BĐS không phải là những kênh cứu cánh toàn diện đối với TTBĐS. Việc các sản phẩm này có tác động lớn hay không đến TTBĐS chủ yếu nằm ở việc quản lý và vận hành các sản phẩm hơn là chính sách cho ra đời nó;

Thứ hai, nguồn đầu tư công khó khăn, dưới tác động của chính sách về kế hoạch đầu tư trung hạn được ban hành. Hệ quả là, lượng vốn đầu tư công sẽ bị kiểm soát chặt chẽ, nguồn vốn đầu tư vào TTBĐS rất có thể sẽ không nhiều. Hơn nữa, do nguồn vốn đã được xác định ổn định trong trung hạn, sẽ không có những đột biến về nguồn vốn cho xã hội từ nguồn vốn đầu tư công này;

Thứ ba, rủi ro về đối tác. Việc các DN BĐS và các ngân hàng đang đối mặt với nhiều thách thức nội tại. Vì vậy, khi hai bên tiếp cận với nhau để tìm kiếm khách hàng (cho phí ngân hàng) và tìm kiếm nguồn vốn (cho phía DN BĐS) thì việc rủi ro về đối tác hiện nay là rất rõ. Ngân hàng sẽ gặp rủi ro trong việc giải ngân cho đối tác không có khả năng phục hồi và DN BĐS gặp phải rủi ro tiếp cận với ngân hàng không có khả năng thanh toán;

Kiến nghị một số giải pháp

Để khắc phục những khó khăn và tháo gỡ vướng mắc cho DN, chúng tôi đề xuất một số giải pháp cần được tiến hành trong 6 tháng cuối năm 2012:

Một là, cần nhanh chóng ban hành 3 văn bản quan trọng; Quỹ tiết kiệm BĐS; Cho phép xây căn hộ diện tích nhỏ 25m2 hoặc cho phép 30-35m2; Quỹ đầu tư tín thác BĐS;

Hai là, tăng cường giải ngân từ hệ thống ngân hàng cho TTBĐS. Cùng với đó, các cơ quan quản lý nhà nước về TTBĐS cần phối hợp chặt chẽ với nhau để tìm ra chính xác những dự án khả thi được tiếp cận tín dụng. Đồng thời, soát xét những dự án thực sự không khả thi để có cảnh báo đối với các cơ quan tín dụng;

Ba là, tiếp tục tìm các cơ chế hỗ trợ cho các nhà đầu tư tiềm năng được tiếp cận tín dụng. Đây là giải pháp tăng cung trong bối cảnh hiện nay. Các giải pháp của ngân hàng không chỉ dừng ở việc hạ lãi suất mà còn cần tích cực giải ngân đối với các khách hàng có tiềm năng;

Bốn là, các ngân hàng cần tăng cường công tác tìm hiểu, xác định năng lực đối tác. Trong bối cảnh TTBĐS vừa ra khỏi khó khăn, các DN BĐS có năng lực và khả năng rất khác nhau, vì vậy, cần phải có cách xác định thực lực của các DN BĐS trước khi có động thái giải ngân. Ngược lại, các ngân hàng nên tích cực giải ngân nếu không muốn mất thị phần và mất cơ hội trong chu kỳ tăng trưởng sắp tới của TTBĐS;

Năm là, các DN BĐS cần tái cấu trúc danh mục đầu tư, tái cấu trúc danh mục sản phẩm, để tiếp cận được vốn và sớm phục hồi thị trường. Tuy nhiên, việc tái cấu trúc này cũng cần phải có những động thái quyết liêt, loại bỏ các sản phẩm yếu kém, loại bỏ các danh mục không hiệu quả chấp nhận tổn thất.

Thị trường đang có những tín hiệu lạc quan với nhiều chính sách đã được ban hành, cùng với đó, một số “liều thuốc” hỗ trợ DN bắt đầu có tác dụng. Thị trường sẽ có cơ hội phát triển sang một giai đoạn mới sau một thời gian trầm lắng kéo dài.

TS Trần Kim Chung