Thị trường bất động sản (BĐS) được coi là kênh đầu tư quan trọng và là động lực thúc đẩy nền kinh tế xã hội phát triển. Thời gian qua, tình hình kinh tế khó khăn, nguồn tín dụng cho kinh doanh BĐS bị thắt chặt khiến thị trường nhà đất trở nên trầm lắng. Hàng loạt dự án BĐS bị đình trệ. Liệu thị trường BĐS có được "giải cứu"?...

Tín dụng cho bất động sản

 

Ngày 30-6-2011, là thời hạn để các tổ chức tín dụng đưa tỉ lệ tín dụng phi sản xuất xuống 22% theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Thế nhưng, chiếm tỉ trọng không nhỏ trong tín dụng phi sản xuất lại là tín dụng cho BĐS.

 

Theo số liệu của NHNN, dư nợ cho vay để đầu tư kinh doanh BĐS đến cuối tháng 6-2011 là 220.787 tỉ đồng. Ngay từ đầu năm, tín dụng để đầu tư kinh doanh BĐS đã được kiểm soát chặt chẽ để bảo đảm an toàn hoạt động của tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, rủi ro có thể phát sinh. Thứ nhất, dư nợ cho vay BĐS thường là trung và dài hạn, trong khi vốn huy động của các tổ chức tín dụng chủ yếu là ngắn hạn, nên có thể phát sinh rủi ro về thanh khoản. Thứ hai, dư nợ cho vay xây dựng, mua nhà, sửa chữa nhà để bán chiếm phần lớn vốn vay liên quan đến BĐS, nên khả năng thu hồi nợ sẽ gặp khó khăn do giá nhà đang ở mức vượt quá khả năng thu nhập của đại đa số người có nhu cầu mua nhà để ở. Thứ ba, nguy cơ rủi ro tín dụng và nợ xấu có xu hướng gia tăng, do thị trường BĐS diễn biến bất thường, tình trạng đầu cơ còn phổ biến…

 

Đi tìm mãi lực

 

Mới đây, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh kêu gọi các DN đầu tư, phát triển dự án BĐS giảm giá 20-30% sản phẩm chung cư, căn hộ cao cấp hoặc chấp nhận kinh doanh không lợi nhuận trong vòng một năm để kích thích mãi lực thị trường.


Tuy nhiên, người mua chờ đợi giá nhà đất giảm, chủ đầu tư vì chi phí đầu vào tăng, suất đầu tư cao... nên chưa thể giảm giá. Thế "giằng co" này có thể kéo dài trong một thời gian nữa. Từ đầu năm 2011 đến nay, cho dù giao dịch chậm và sụt giảm nhưng thực tế ghi nhận tại địa bàn TP Hồ Chí Minh giá chung cư chỉ giảm ở phân khúc cao cấp, tại một vài dự án cụ thể và dưới những hình thức khá "tế nhị" như khuyến mại tặng quà, bốc thăm trúng thưởng, tăng quyền lợi, giảm chi phí… giá đất nền hoặc căn hộ gắn liền với đất thường không giảm.


TS Đỗ Thị Loan, Tổng Thư kí Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh khẳng định, xu hướng ảm đạm không bao trùm toàn bộ thị trường, đặc biệt ở phân khúc căn hộ, chung cư giá trung bình vẫn có sức mua tốt. Một số chủ đầu tư có định hướng phát triển phân khúc trung bình như Thủ Đức House, Nam Long, Đất Xanh… đã gặt hái được không ít thành công với các dự án chung cư giá cả hợp lí, chất lượng tốt. Theo ông Lê Chí Hiếu, Tổng giám đốc Thủ Đức House, việc không tìm được đầu ra đối với một số dự án là do sản phẩm có giá quá cao nhưng chất lượng chưa xứng tầm.


Tình trạng thị trường kém thăng hoa, nguyên nhân chính không chỉ do các nhà đầu tư nhỏ lẻ, thứ cấp, người mua nhà đất chạy theo xu hướng số đông, mà ngay chính các nhà phát triển dự án, chủ đầu tư tại Việt Nam cũng mắc "căn bệnh" này. Nhưng thực tế không phải ai cũng thành công, ngược lại còn tạo ra hệ lụy cho chính những DN đó và cả xã hội, khi hàng hóa chưa cần thiết thì ứ đọng, mà sản phẩm nhiều người muốn mua lại không có. Hiện rất nhiều người dân sinh sống tại các thành phố lớn phải đi thuê nhà, với chi phí hằng tháng  không nhỏ (trung bình từ 1-2 triệu đồng/tháng, thậm chí cao hơn). Vậy tại sao các DN kinh doanh BĐS không khai thác "miếng bánh" này mà lại đua nhau xây căn hộ cao cấp để bán hoặc cho thuê với giá một vài nghìn USD/tháng. Như vậy, DN đã tự hạn chế đầu ra của mình, trong khi lượng khách hàng to lớn, đầy tiềm năng kia lại phó mặc cho thị trường nhỏ lẻ, tự phát. Từ thực tế này, chuyên gia đã đưa ra lời khuyên, muốn cứu thị trường, trước hết DN BĐS phải tự cứu mình bằng cách tìm hướng đi phù hợp.


REIT kênh vốn mới cho BĐS


Hiện chính sách tài khóa, tiền tệ đang được thắt chặt để kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, khiến việc huy động vốn để phát triển các dự án BĐS là một thách thức lớn đối với các nhà đầu tư. Trong bối cảnh đó, một trong các hình thức huy động vốn cho thị trường BĐS đang được quan tâm là việc hình thành các quỹ đầu tư BĐS hay quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT).


Quỹ đầu tư BĐS là loại hình công ty đầu tư chuyên mua, quản lí và bán BĐS dựa trên việc quản lí chuyên nghiệp danh mục đầu tư BĐS (thông qua tài sản sở hữu hoặc tài sản bảo đảm nợ) mà các tổ chức, cá nhân có thể tham gia bằng cách mua hoặc bán cổ phần, chứng chỉ quỹ. Thu nhập của REIT đa phần là từ thu nhập của danh mục BĐS mà nó đang sở hữu và khai thác. Do vậy, lợi tức của REIT tương đối ổn định và mức độ rủi ro thấp hơn cổ phiếu của các công ty chuyên đầu tư phát triển dự án BĐS mới. REIT cho phép nhà đầu tư thay vì trực tiếp mua nhà đất, có thể mua chứng chỉ quỹ phát hành, sau đó ủy quyền quản lí cho Ban Giám đốc quỹ.


REIT là mô hình được áp dụng thành công tại nhiều nước trên thế giới, còn tại Châu Á, REIT hình thành từ năm 2000 và đã thành công khá ấn tượng với mức vốn hóa thị trường là 2 tỉ USD vào năm 2001 và tăng lên tới 156,8 tỉ USD vào năm 2010 với tốc độ tăng trưởng bình quân hằng năm là 24,7%. Tuy nhiên, tại Việt Nam hiện vẫn chưa có một khung pháp lí cần thiết cho mô hình hoạt động quỹ đầu tư BĐS nên chưa có một quỹ đầu tư BĐS nào chính thức thành lập.


Nhà đầu tư và doanh nghiệp đang chờ sự ra đời một khung pháp lí cho hoạt động của REIT với những quy định cụ thể và phù hợp với một kênh dẫn vốn cho thị trường BĐS còn quá mới mẻ ở Việt Nam. Có như vậy, REIT mới trở thành một kênh mới của thị trường vốn, giúp huy động tiền nhàn rỗi từ các tổ chức, cá nhân gián tiếp đầu tư dài hạn vào thị trường BĐS một cách hiệu quản

Theo Trọng An (Người Cao Tuổi)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.