Thị trường bất động sản 2011: Một năm “chết lặng”

Đồng loạt giảm giá

Cuối năm 2011, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến những đợt giảm giá sâu (tới 25%) đối với căn hộ chung cư. Điển hình là dự án của Công ty CP địa ốc Dầu (PVL) tại TPHCM công bố giảm giá bán căn hộ tại dự án Petro Vietnam Landmark từ 21,5 triệu đồng/m2 xuống còn 15,5 triệu đồng/m2; Công ty Sài Gòn Mekong giảm giá bán 500 căn hộ tại dự án An Tiến (TPHCM) từ 18 triệu đồng/m2 xuống còn 14,5 triệu đồng/m2. Làn sóng giảm giá tiếp tục lan tỏa ra phía bắc khi Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Thành Nam quyết định giảm giá căn hộ tại dự án chung cư VP3 - Bán đảo Linh Đàm, thuộc Tổ hợp Central Linhdam Plaza, quận Hoàng Mai (Hà Nội). Giá bán (gốc) căn hộ này từ 31 - 32 triệu đồng/m2 nay chỉ còn 25 triệu đồng/m2. Ở dự án khu nhà ở Bemes Cầu Bươu (phường Kiến Hưng, Hà Đông), Xí nghiệp Xây dựng Tư nhân số 1 cũng chính thức giảm 5 triệu đồng/m2 cho tất cả các căn hộ CT6 thuộc dự án này. Giá chào bán sơ cấp tại dự án đã hạ xuống còn 15 - 17 triệu đồng/m2 thay vì mức 19,5 - 21 triệu đồng/m2 trước đó.

Không chỉ nhà ở, giá đất nền trong năm 2011 cũng đánh dấu bước thụt lùi thảm hại. Đáng chú ý là dự án Vân Canh do Tập đoàn Đầu tư Phát triển nhà và Đô thị (HUD) làm chủ đầu tư. Nếu hồi cuối tháng 9-2011, sau khi được “làm giá” (giá bán phổ biến mức 50 - 55 triệu đồng/m2 lô diện tích nhỏ; 45 - 47 triệu đồng/m2 lô diện tích lớn) thì hai tuần sau giá đất ở đây quay đầu giảm mạnh. Giá các lô đất thuộc dự án này đang được chào bán mức 42 triệu đồng/lô diện tích nhỏ, đường to. Các lô diện tích lớn trên 150m2 được chào bán 38 triệu đồng/m2. Dự án Geleximco do Công ty CP Xuất nhập khẩu Tổng hợp Hà Nội (Geleximco) làm chủ đầu tư kiêm đơn vị thi công cũng đã giảm từ 10 - 20 triệu đồng/m2 so với đầu năm. Theo đó, khu A liền kề vị trí đẹp đang được chào bán 68 - 70 triệu đồng/m2 trong khi thời điểm thị trường sốt nóng, giá khu A chào bán trên 100 triệu đồng/m2. Tại khu C, các căn liền kề được chào bán nhiều với mức giá 40 - 42 triệu đồng/m2, đường nhỏ 38 triệu đồng/m2.

Dù có những đợt hạ giá “khủng” nhưng giao dịch trên thị trường bất động sản vẫn trầm lắng

Hiện tượng giảm giá sâu vừa qua một phần do doanh nghiệp đưa ra phương thức kinh doanh mới để khuyến khích người mua (bán buôn cả sàn và nộp tiền 100% ngay sau khi ký hợp đồng) nhưng cũng phản ánh áp lực phải trả nợ ngân hàng. Một số doanh nghiệp cho biết, lãi suất tín dụng bất động sản trong năm 2010 dao động từ 15 - 17%/năm; năm 2011 có thời điểm đã tăng lên trên 20%/năm nhưng hầu như không ký được hợp đồng tín dụng mới, gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp, nhất là đối với các dự án dở dang. Tại thị trường TPHCM, giao dịch mua, bán nhà ở đóng băng, không có người mua do người dân không thể vay vốn ngân hàng, một phần do lãi suất quá cao, phần khác do tâm lý chờ đợi thị trường tiếp tục giảm giá. Ở Hà Nội, thị trường khả quan hơn khi giao dịch vẫn được thực hiện ở những dự án có vị trí tốt, giá bán hợp lý. Theo báo cáo của các sàn giao dịch tại TPHCM, trong sáu tháng đầu năm 2011 có khoảng 1.400 giao dịch thành công, đến quý III/2011 chỉ còn khoảng 500 giao dịch thành công. Còn ở Hà Nội, từ 2.700 giao dịch thành công xuống chỉ còn 900 giao dịch được thực hiện trong quý III/2011. Kết quả kinh doanh quý III/2011 của 33/62 công ty cổ phần có liên quan trực tiếp đến kinh doanh bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán cũng cho thấy bức tranh ảm đạm khi có tới bảy công ty báo lỗ, 14 công ty báo lãi nhưng tỷ lệ lãi thấp hơn nhiều so với quý III/2010, 12 công ty khác kinh doanh bình thường. Cùng thời điểm này của năm 2010, hầu hết các công ty trên đều báo lãi, chỉ hai công ty báo lỗ với số lỗ rất nhỏ.

2012: Hướng tới người có thu nhập thấp

Những “cơn sốt” giá nhà ở một vài năm vừa qua cùng lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản cao đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường dẫn đến các doanh nghiệp đổ xô vào đầu tư phát triển bất động sản, kể cả các doanh nghiệp không có kinh nghiệm và năng lực tài chính. Dư nợ cho vay các dự án bất động sản tăng nhanh. Việc tập trung đầu tư quá lớn vào phân khúc bất động sản cao cấp, việc cấp phép phát triển dự án tại các địa phương thiếu căn cứ và nhu cầu thị trường đã tạo nên những khu nhà ở bỏ hoang, lãng phí đất đai, tiền của của xã hội. Ngay ở các dự án nhà chung cư, các doanh nghiệp cũng chú trọng nhiều vào phát triển các căn hộ cao cấp, diện tích lớn (trên 120m2), giá bán cao (trên 30 triệu đồng/m2) mà chưa quan tâm phát triển các loại căn hộ có diện tích trung bình (có diện tích từ 70m2 - 120m2), giá bán từ 20 - 30 triệu đồng/m2 và diện tích nhỏ (dưới 70m2), giá bán dưới 20 triệu đồng/m2, phù hợp với đại bộ phận người dân có thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Một thống kê cho thấy, trong khoảng 35.000 căn hộ đã hoàn thành trước năm 2011 tại TPHCM thì 37% là căn hộ cao cấp, 38% căn hộ trung bình và 25% căn hộ bình dân. Trong số 12.000 căn hộ được chào bán trong sáu tháng đầu năm 2011 trên thị trường Hà Nội có tới 40% là căn hộ cao cấp (giá bán trên 30 triệu đồng/m2). Do thị trường có xu hướng bão hòa phân khúc nhà ở cao cấp nên gần đây các nhà đầu tư đã chuyển hướng vào phân khúc thị trường nhà ở có mức giá trung bình, diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu thật của thị trường, tăng tính thanh khoản của nguồn vốn đầu tư. Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, do độ trễ của thị trường, phải mất một thời gian nữa cơ cấu hàng hóa trên thị trường bất động sản mới đi đúng hướng.

Một thực tế đáng quan tâm nữa là tình trạng phát triển đô thị thiếu quy hoạch, kế hoạch, phát triển tự phát vẫn diễn ra phổ biến. Các dự án phân lô, huy động vốn tràn lan tạo nên nguồn cung ảo tăng vọt và nhiễu thông tin dự án đã góp phần làm cho thị trường phát triển thiếu lành mạnh. Trong khi đó, chương trình phát triển nhà ở xã hội phục vụ các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân lao động tại các khu công nghiệp chậm được triển khai. Kết quả là thị trường nhà ở phi hàng hóa có điều tiết của Nhà nước tại khu vực đô thị thiếu, gây thêm áp lực về nguồn cung cũng như đẩy giá cho thị trường nhà ở hàng hóa. Vì thế, theo Bộ Xây dựng, việc giá bất động sản giảm cũng là tín hiệu tốt để các đối tượng tham gia thị trường tiến hành tái cơ cấu đầu tư, người có nhu cầu thực có khả năng tiếp cận hàng hóa phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của mình. Thời gian tới, để thị trường bất động sản phát triển đúng hướng, cơ quan này chủ trương đa dạng hóa cơ cấu nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở từ khâu quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư và quản lý đầu tư theo quy hoạch. Tăng tỷ lệ nhà chung cư cao tầng với quy mô diện tích căn hộ đa dạng đáp ứng nhu cầu của thị trường (tại Hà Nội, TPHCM các dự án phát triển nhà ở phải có tỷ lệ nhà chung cư trên 80%); hạn chế phát triển nhà ở cao cấp (biệt thự, căn hộ chung cư có diện tích từ 120m2 trở lên) tối đa không qua 20% trong tổng số nhà ở thương mại xây dựng mới. Bộ Xây dựng cũng cho phép các chủ đầu tư dự án đã được phê duyệt, đang triển khai thực hiện, điều chỉnh quy mô căn hộ theo hướng tăng số lượng các căn hộ vừa và nhỏ cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. Đồng thời, có cơ chế, chính sách phù hợp để phát triển mạnh nhà ở cho thuê, kể cả nhà ở xã hội đầu tư từ ngân sách Nhà nước và nhà ở cho thuê do doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân đầu tư phục vụ nhu cầu thuê nhà ở của người dân khu vự đô thị và công nhân tại các khu công nghiệp; đẩy mạnh các chương trình nhà ở xã hội trọng điểm (nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà cho người thu nhập thấp tại các khu vực đô thị, nhà ở cho học sinh, sinh viên; nhà ở cho các hộ nghèo ở nông thôn) bảo đảm an sinh xã hội.