Thế giới đánh thuế bất động sản ra sao?

Thuế bất động sản bao gồm các khoản thuế thường xuyên và không thường xuyên đánh vào việc sử dụng, sở hữu hoặc chuyển nhượng bất động sản thông qua thừa kế, trao tặng hoặc giao dịch.

Thuế bất động sản sản đã ra đời từ cách đây ít nhất ba thiên niên kỷ và thường là chủ đề của nhiều cuộc tranh luận về chính trị và kinh tế. Trên khắp thế giới, đây cũng là nguồn thu chính của nhiều địa phương.

Các quốc gia đánh thuế bất động sản cao nhất và nhiều nhất

Các nước thuộc Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) đều đánh thuế thuế trên thặng dư vốn (Capital Gains Tax – CGT) rất cao với những người mua đi bán lại nhà ở nhằm chống đầu cơ. Việc bán nhà thứ cấp bị đánh thuế 34% ở Phần Lan, 28,6% ở Mỹ, 28% ở Anh, 27% ở Canada, 26,5% ở Bồ Đào Nha và 19% ở Pháp.

Tuy nhiên, Đan Mạch, Pháp, Phần Lan, Anh và Canada không đánh thuế CGT nếu bán căn nhà chính. Bồ Đào Nha miễn CGT nếu người dân bán nơi cư trú chính để mua một nơi cư trú lâu dài khác ở trong nước hoặc một quốc gia thuộc EU.

Có 9 quốc gia OECD miễn thuế CGT nói chung, như New Zealand, Thụy Sĩ, Cộng hòa Séc, Slovenia và Thổ Nhĩ Kỳ. Tuy nhiên, New Zealand đánh thuế đối với CGT của việc bán nhà của cá nhân với ý định mua đi bán lại hoặc kinh doanh xây dựng, khoảng 33%.

Các nước OECD cũng đánh thuế tùy theo thời gian sở hữu căn nhà. Tại Hoa Kỳ, nếu một ngôi nhà được bán trong vòng 1 năm kể từ khi mua, khoản thu nhập từ vốn sẽ được coi là ngắn hạn và bị đánh thuế ở mức thuế thu nhập thông thường, lên tới 39,6%.

Hoa Kỳ cũng đánh thuế sở hữu bất động sản. Một số chủ nhà sẽ phải trả hàng chục nghìn đô la mỗi năm để sống trong những ngôi nhà do mình sở hữu. Việc đánh thuế bất động sản thực hiện ở nhiều cấp, từ liên bang, tiểu bang cho đến địa phương, dao động từ 0% ở các tiểu bang như Florida, Texas và Nam Dakota, đến 12,3% ở California.

Hoa Kỳ có miễn giảm thuế lợi nhuận bán nhà một lần duy nhất ở mức 250.000 USD cho cá nhân, hoặc 500.000 USD cho các cặp vợ chồng đã kết hôn và khai thuế chung, nhưng chỉ áp dụng với ngôi nhà chính. Tuy vậy, họ phải sở hữu và sử dụng ngôi nhà làm nơi ở chính của họ trong ít nhất 2 trong 5 năm trước khi bán.

Các quốc gia không đánh thuế bất động sản

Nhiều quốc gia - đặc biệt là những quốc gia đang tham gia mở rộng nền kinh tế và muốn thu hút sự chú ý nhiều hơn trên trường quốc tế - nhận ra rằng để phát triển, họ cần tạo ra một môi trường hấp dẫn đối với các nhà đầu tư và chủ sở hữu bất động sản. Họ không đánh thuế bất động sản để tạo điều kiện cho các chương trình đầu tư thị thực, hoặc thu thuế thông qua CGT hoặc chuyển nhượng bất động sản (thuế trước bạ).

Croatia đã bãi bỏ thuế bất động sản 5% vào năm 2018. Tuy nhiên, quốc gia này tính thuế đối với giao dịch bất động sản ở mức 3%. Tương tự, Liechtenstein đánh thuế thu nhập từ giá trị ròng bất động sản của cá nhân khi chuyển nhượng, hoặc CGT khi bán cổ phần bất động sản hoặc bất động sản của các công ty.

Bờ biển lấp lánh và những ngôi nhà sang trọng của Monaco là mục tiêu chính của nhiều doanh nhân thành đạt và người giàu có. Việc không đánh thuế bất động sản giúp quyền sở hữu nhà tại đây trở nên hấp dẫn hơn. Nếu muốn cho thuê bất động sản tại đây, chủ nhà sẽ phải trả 1% thuế, mặc dù thực ra người thuê mới phải trả khoản thuế này.

Malta, nằm ngoài khơi bờ biển Ý, là một địa điểm tái định cư rất phổ biến đối với người nước ngoài trên khắp thế giới. Malta mang đến những lợi ích của lối sống châu Âu đồng thời cung cấp các ưu đãi mạnh mẽ cho chủ sở hữu bất động sản và nhà đầu tư, bao gồm cả miễn thuế bất động sản. Tuy nhiên, Malta áp thuế trước bạ thay cho thuế bất động sản.

UAE lại được coi là khu vực thân thiện nhất Trung Đông với các ưu đãi quốc tế và miễn thuế, thúc đẩy những dự án bất động sản sáng tạo và ấn tượng nhất như tòa nhà cao nhất thế giới hay trung tâm mua sắm lớn nhất. Trong đó, Dubai chỉ tính phí một lần khi mua bất động sản.

Vai trò của CGT trong thuế bất động sản

CGT hiện nay đang là một công cụ hữu hiệu cấu thành nên thuế đánh vào bất động sản nói chung và để quản lý thị trường này chặt chẽ hơn. Ở New Zealand và Đài Loan, CGT được sử dụng như một biện pháp thuế duy nhất để ngăn chặn đầu cơ tài sản, với các quy tắc để đảm bảo rằng bất động sản được mua và bán trong một khoảng thời gian xác định phải chịu thuế. Ngược lại, CGT được sử dụng như một loại thuế bổ sung ở Canada, Hàn Quốc và Vương quốc Anh - cùng với thuế trước bạ và thuế bất động sản - để chống lại các hoạt động đầu cơ. Để cân bằng giữa việc răn đe đầu cơ và hỗ trợ quyền sở hữu nhà của người dân, thu nhập từ các căn hộ chính thường được miễn thuế.

CGT được sử dụng hiệu quả trong việc chống đầu cơ do có thể thay đổi theo thời gian nắm giữ bất động sản. Hàn Quốc và Đài Loan ngăn chặn việc chuyển nhượng nhà ở ngắn hạn với thuế suất giảm dần tương ứng với thời hạn nắm giữ, tức là tài sản được nắm giữ càng ngắn thì thuế suất càng cao. Hàn Quốc cũng áp dụng phụ thu thuế đối với bất động sản ở các thành phố được coi là trung tâm đầu cơ, trong khi Đài Loan có biểu thuế nghiêm ngặt hơn đối với các chủ sở hữu không sống tại ngôi nhà đó.

Ngoài việc áp đặt các giới hạn đối với những khoản vay thế chấp mua nhà (tỷ lệ vay trên vốn chủ sở hữu là 40% tại Seoul và Sejong), Hàn Quốc con áp mức CGT từ 6% đến 50% tùy theo thời gian nắm giữ tài sản (50% với tài sản nắm giữ dưới 1 năm, 40% với tài sản từ 1-2 năm). Một số khu vực như Seoul còn áp dụng phụ thu thuế cho chủ sở hữu bất động sản. Đối với doanh nghiệp, họ chịu CGT lũy tiến ở mức 10-25%, thêm 10 điểm phần trăm đối với thu nhập ròng từ việc chuyển nhượng các tài sản không liên quan đến bất động sản.

Mức thuế bất động sản cũng dao động tùy mục đích sử dụng tại Hàn Quốc. Ví dụ nếu dùng đất kinh doanh cho những hoạt động xa xỉ như xây sân gôn hay khu nghỉ dưỡng hạng sang sẽ phải chịu 4%, trong khi với nhà ở thông thường chỉ là 0,1-0,4%.

Ở mặt trái, việc áp dụng CGT có thể gây ra những hậu quả không lường trước cho thị trường bất động sản. CGT có thể ảnh hưởng đến tính thanh khoản khi các nhà đầu tư được khuyến khích nắm giữ tài sản lâu hơn để tránh thuế suất cao. Ngoài ra, họ có thể trốn thuế bằng cách nắm giữ tài sản qua các công ty và tổ chức.

Tại Hàn Quốc và Đài Loan, việc áp đặt CGT nghiêm ngặt khiến giá nhà tăng chậm hơn. Tuy nhiên, giá nhà tại Canada và New Zealand có xu hướng tăng rõ rệt trong những năm gần đây bất chấp việc thực hiện CGT, khi CGT chưa thể giải quyết được một số vấn đề như tình trạng mất cân bằng cung-cầu nhà ở tại các thành phố.