Thận trọng với đòn bẩy kích giá bất động sản

Hạ tầng tạo động lực rất lớn cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Ảnh: Thuận Nguyễn

Hạ tầng đẩy giá bất động sản

Xa lộ Hà Nội, đoạn từ cầu vượt trạm 2 đến cầu Đồng Nai, được xem như cửa ngõ phía Đông TP.HCM. Đoạn đường này tiếp giáp với hai tỉnh Đồng Nai và Bình Dương, nơi đang có hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh mẽ.

Nổi bật hơn cả là tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên, dự án xa lộ Hà Nội mở rộng, bến xe Miền Đông mới, bệnh viện Ung Bướu cơ sở 2… Trong tương lai gần, tuyến metro số 1 dự kiến sẽ được kéo dài đến Biên Hòa (Đồng Nai) và Dĩ An (Bình Dương).

Đây cũng là khu vực có thị trường bất động sản nhộn nhịp và mức tăng giá ấn tượng thời gian qua. Khảo sát thực tế cho thấy, giá nhà đất khu vực nằm trong bán kính 2km quanh các dự án hạ tầng trên đã có biến động mạnh. Trong đó, đường Hoàng Hữu Nam đang là nơi có mức giá rao bán cao nhất.

Một mảnh đất mặt tiền đường này có diện tích gần 100m2 đang chào giá tới 12 tỉ đồng (hơn 120 triệu đồng/m2). Một người dân tại đây cho biết, nhiều vị trí mặt tiền đường này nằm sát bến xe, bệnh viện, thuận tiện kinh doanh buôn bán đang được “hét giá” lên đến gần 200 triệu đồng/m2. Với nhà đất thuộc các tuyến đường nhỏ hơn thì giá bán trung bình 60 - 70 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Con số mà ít ai nghĩ đến cách đây chỉ vài năm.

Dù số lượng còn khá ít, nhưng các dự án căn hộ chung cư tại khu vực này cũng đang có sự tăng giá đáng kể. Trong đó, dự án Nhà ở xã hội Topaz Home 2 với quy mô hơn 1.000 căn hộ đã được bán hết từ lâu. Một căn hộ có diện tích 56m2, hai phòng ngủ tại dự án này trước đây có giá 850 triệu đồng, nay đang được bán lại với giá 1,1 tỉ đồng, tăng 250 triệu đồng.

Hai dự án căn hộ khác gồm Bcons Suối Tiên và Bcons Miền Đông có vị trí liền kề metro số 1 và bến xe Miền Đông mới nhưng lại thuộc thị xã Dĩ An, Bình Dương cũng đang có giá bán trung bình từ 1,2 - 1,3 tỉ đồng/căn. Được biết, tại thời điểm mở bán cách đây hơn một năm, các dự án này đều được giới thiệu có giá bán dưới 1 tỉ đồng/căn.

Anh Toàn, một môi giới nhà đất tại đây, cho biết từ khi các dự án hạ tầng xuất hiện ở khu vực này đã tạo ra một động lực rất lớn cho giá nhà đất xung quanh. Cùng với hạ tầng giao thông, trong tương lai gần, khu vực này sẽ hoàn thiện như một đô thị nhộn nhịp với đầy đủ hạng mục từ bệnh viện, trường đại học, bến xe trung chuyển, khu du lịch Suối Tiên… hứa hẹn bất động sản sẽ còn hấp dẫn hơn nữa.

Chìa khóa mở cửa vùng ven

Trong bối cảnh quỹ đất TP.HCM ngày càng khan hiếm, hạ tầng quá tải, dân số tăng nhanh và giá đất cũng vượt ngưỡng thu nhập của người dân thì xu hướng dãn ra các vùng lân cận là tất yếu. Những địa phương như Đồng Nai, Bình Dương hay Long An trở nên hấp dẫn không chỉ bởi giá nhà đất rẻ hơn mà giờ đây khoảng cách vị trí cũng được xóa nhòa bởi sự phát triển của hạ tầng giao thông.

Chuyên gia đầu tư bất động sản, TS. Sử Ngọc Khương cho biết, đối với các nhà đầu tư tổ chức như các doanh nghiệp thì họ đã nhìn thấy xu hướng dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh từ nhiều năm trước. Doanh nghiệp đã chuẩn bị rất kỹ càng và có tầm nhìn dài hạn để đón đầu xu hướng này. Bằng chứng là hiện nay, có doanh nghiệp đang sở hữu quỹ đất lớn quy mô hàng trăm ha vùng ven. Đây là quỹ đất được họ tích lũy từ cách đây 10 thậm chí 20 năm.

Tại Đồng Nai, một số địa phương giáp ranh với TP.HCM như Biên Hòa, Nhơn Trạch, Long Thành… có thị trường nhà đất rất sôi động. Khu vực này có sự thay đổi ấn tượng bởi hàng loạt dự án hạ tầng kết nối với TP.HCM đã và đang triển khai như xa lộ Hà Nội mở rộng, đường liên kết vùng, tuyến metro số 1 kéo dài, Hương lộ 2 và đặc biệt là những dự án trọng điểm sân bay Long Thành và cầu Cát Lái.

Trên thực tế, hiện có rất nhiều dự án bất động sản quy mô lớn đã và đang được đầu tư xây dựng tại Đồng Nai. Điển hình như dự án đô thị sinh thái thông minh Aqua City tại Biên Hòa do Tập đoàn Novaland đầu tư. Đây là khu đô thị có quy mô hơn 600ha (giai đoạn 1) với nhiều sản phẩm bất động sản cao cấp. Một số dự án lớn khác như Swan Bay, Swan Park… cũng đang dần hình thành. Câu chuyện tương tự cũng đang diễn ra tại thị trường Long An với những doanh nghiệp phát triển các khu đô thị lớn như Cát Tường Đức Hòa, Trần Anh. Hay tại Bình Dương là các dự án của “ông lớn” Becamex, Kim Oanh Group… Các dự án đang được xây dựng không chỉ dần hình thành những đô thị vệ tinh năng động mà còn góp phần kéo giá trị thị trường bất động sản của cả khu vực tăng lên.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản TP.HCM hiện không còn mang tính cục bộ mà phát triển theo vùng. Một xu hướng dễ nhận thấy là việc phát triển các đô thị vệ tinh ven TP.HCM đang rất mạnh, bổ trợ nguồn cung cho thị trường thành phố về cả đầu tư lẫn an cư. Có được điều này chính là nhờ vào sự phát triển của hạ tầng giao thông.

“Bây giờ, người ta sẽ không nói xa bao nhiêu km mà sẽ hỏi từ nhà đến chỗ làm mất bao lâu. Chẳng hạn từ Hóc Môn vào trung tâm thành phố sẽ xa hơn từ Đồng Nai vào trung tâm. Như vậy, hạ tầng phát triển càng nhanh thì sự phát triển của bất động sản vùng phụ cận càng thuận lợi”, ông Lâm nói.

Ở góc độ đầu tư dự án, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Đất Lành cho rằng, xu hướng đầu tư dự án tại các vùng phụ cận quanh TP.HCM sẽ diễn ra mạnh trong thời gian tới, bởi hiện nay quỹ đất thành phố không còn nhiều. Nếu xây dựng dự án ở vùng ven, doanh nghiệp có thể săn tìm quỹ đất rẻ hơn có nguồn gốc từ đất ruộng, đất nông nghiệp hay đất mua lại của người dân.

“Vấn đề ở đây là cần có hạ tầng giao thông thật tốt. Nếu hạ tầng tốt thì không lo không bán được hàng. Ví dụ, tuyến cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây hay metro từ khi xây dựng đã khiến cho thị trường khu vực quận 2, quận 9, Thủ Đức rất sôi động”, ông Đực nói.

Sự phát triển của hạ tầng giúp các đô thị vùng ven bùng nổ. Ảnh Hoàng Sang

Hạ tầng và những cơn sóng ảo

Ông Phạm Lâm nhận định, hạ tầng giao thông là động lực tạo ra sự thay đổi diện mạo thị trường bất động sản, nhưng đây là câu chuyện tổng thể và cần có tầm nhìn dài hạn, bền vững chứ không phải ngắn hạn trong một hai năm.

Đồng quan điểm, tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản chia sẻ, với những dự án quy mô, được đầu tư bài bản và có tầm nhìn dài hạn để đón đầu hạ tầng giao thông thì việc giá trị bất động sản tăng theo thời gian là không thể phủ nhận.

Tuy nhiên, thực tế trên thị trường có một lực lượng rất đông nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp đang đầu tư bất động sản theo cách lướt sóng ăn theo thông tin về hạ tầng tạo nên những cơn sốt đất ảo với rất nhiều hệ lụy. Cho đến bây giờ, bà Hương, một người dân tại xã Long An, huyện Long Thành, Đồng Nai vẫn còn nhớ như in hình ảnh từng dòng người đổ về đây để mua đất khiến giá đất nhảy múa mỗi ngày.

Đó là thời điểm năm 2015, khi Quốc hội “bấm nút” thông qua xây dựng dự án sân bay quốc tế Long Thành. Vùng quê vốn yên bình với những người dân quanh năm chỉ biết đến vườn keo, vườn điều bỗng nhiên bị xáo trộn bởi những nhóm người lạ, ngồi trên ô tô, xách cả bao tải tiền về hỏi mua đất. Những lô đất bao đời chỉ dùng để trồng keo, cao su hay cây nông nghiệp chỉ sau một đêm được đẩy giá lên trăm triệu thậm chí cả tỉ đồng khiến nhiều người dân ở đây chạy đua đi kinh doanh đất. Một số khác thì đã bỏ quên nghề nông để chuyển nghiệp sang “cò đất”.

Vừa về tay chủ mới, những rừng keo điều, cao su nhanh chóng bị chặt hạ. Họ cho trải nhựa làm vài con đường bên trong khu đất rồi phân lô bán nền. Trước đây, mua của dân thì tính sào, tính mẫu nay bán lại thì theo mét vuông. Giá đất bị đội lên khiến người dân địa phương ngỡ ngàng.

Một thời gian sau, khi những thông tin về sân bay lắng xuống thì cơn sốt đất cũng hạ nhiệt. Sự vào cuộc của cơ quan chức năng siết chặt, nghiêm cấm tình trạng phân lô bán nền khiến nhóm người lạ dần biết mất. Những dự án với vài ba con đường nhựa sơ sài nay cũng bỏ không để cho cây cỏ dại mọc.

Nằm liền kề Long Thành là Nhơn Trạch, nơi được quen gọi là “thành phố ma” suốt nhiều năm qua. Vết tích của một thời kỳ bất động sản sốt nóng vẫn còn ám ảnh bất cứ ai khi đi qua vùng đất này. Những đô thị có hạ tầng hoàn thiện nhưng không bóng người suốt chục năm; những dãy biệt thự, nhà phố khang trang chỉ để cỏ mọc; những khối nhà dang dở, hoen ố, xám xịt.

Vậy nhưng, hình ảnh đó vẫn chưa đủ mạnh để trở thành bài học cho dòng người tiếp tục đổ về đây đầu tư đất. Họ có một niềm tin mãnh liệt, chỉ cần dự án cầu Cát Lái nối quận 2, TP.HCM với Nhơn Trạch được xây dựng thì các khoản đầu tư sẽ sinh lời gấp bội. Những người này đều mang tâm lý ngắn hạn, lướt sóng, nay đầu tư mai sinh lời.

Nhu cầu lớn đã đẩy giá đất Nhơn Trạch tăng mạnh. Khảo sát thực tế đất mặt tiền thuộc các trục đường lớn tại Nhơn Trạch như Lý Thái Tổ, Trần Văn Trà, Quách Thị Trang, Nguyễn Hữu Cảnh… đang có mức giá cao nhất, trung bình từ 20 - 40 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Với các khu đất cách mặt tiền đường vài trăm mét, đất hẻm giá cũng dao động trong khoảng 10 - 15 triệu đồng/m2.

Chị Hà, một môi giới chia sẻ, công ty của chị đang bán đầy đủ các loại đất ở Nhơn Trạch, từ đất thổ cư, đất nền dự án, đất trồng cây lâu năm đến đất nông nghiệp diện tích lớn và đất mảnh lớn có thể lên thổ cư và phân lô… Ngoài ra, chị Hà cũng nhận ký gửi các nền đất của khách hàng với cam kết ra hàng nhanh, biên độ lợi nhuận hấp dẫn.

“Chỉ cần cầu xây dựng xong thì tăng giá. Giờ không mua thì sau có tiền cũng không mua được”, câu nói gần như thuộc lòng của mọi môi giới ở khu vực này.

Tại Cần Giờ, huyện đảo duy nhất của TP.HCM, cơn sóng đất cũng liên tục quét qua. Anh Nghĩa một nhà đầu tư chia sẻ, Cần Giờ cách trung tâm 60km, muốn đến cũng phải vượt qua quảng đường gian nan từ kẹt xe đến chờ phà. Vùng đất này cũng không có nhiều tiềm năng kinh tế, có biển nhưng không đủ sạch, đủ đẹp để làm du lịch, người dân sống chủ yếu nhờ vào trồng cây ăn quả và làm muối, đánh bắt hải sản. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũng hạn chế. Một số dự án đô thị hứa hẹn sẽ triển khai nhưng mãi vẫn đứng yên. Cần Giờ không có lý do gì để giá đất bị đẩy lên cao như vậy.

Những lập luận của anh Nghĩa khá hợp lý nhưng xem ra vẫn không thể hấp dẫn và thuyết phục bằng những thông tin đồn thổi về việc xây dựng dự án cầu Cần Giờ thay phà Bình Khánh nối Nhà Bè với Cần Giờ.

Chúng tôi có mặt ở Cần Giờ thời điểm giữa năm 2019, khi cơn sốt đất đang diễn ra. Tại một quán cafe trên đường Duyên Hải, thị trấn Cần Thạnh. Chủ quán là một người phụ nữ tên Hạnh nhiệt tình tư vấn: đất mặt tiền đường Duyên Hải, khu vực thị trấn Cần Thạnh có giá từ 40 - 50 triệu đồng/m2. Các tuyến đường khác như Tắc Xuất, Lương Văn Nho hay Thành Thới giá bán cũng dao động từ 20 - 25 triệu đồng/m2. Cũng con đường này nhưng đoạn gần đường 30/4, gần dự án lấn biển thì đất đang được rao bán với giá từ 30 - 35 triệu đồng/m2.

Với đất vườn trồng cây lâu năm và có một phần nhỏ diện tích là đất thổ cư đang được giao dịch khoảng 7- 10 triệu đồng/m2 tùy vào vị trí có gần biển hay không. Người phụ nữ này còn giới thiệu cho chúng tôi một lô đất có diện tích 3ha (30.000m2) nằm mặt tiền đường Duyên Hải và kéo dài xuống mặt biển tại Cần Thạnh đang được chào bán mức giá khoảng 600 tỉ đồng.

Bà Hạnh quả quyết, dự án cầu Cần Giờ sang năm sẽ xây dựng xong nên giá đất chắc chắn sẽ còn tăng nữa. Dù tư vấn “như đúng rồi” nhưng bà Hạnh không hề biết cây cầu này vẫn chỉ đang nằm trên giấy và chưa hẹn ngày khởi công.

Đón đầu nhưng phải tỉnh

Tuy nhiên, việc giá đất tăng chóng mặt tại nhiều quận huyện vùng ven như hiện nay thì đã xuất hiện nhiều dấu hiệu lo ngại, có bàn tay thổi giá của một lực lượng đầu cơ, cò đất - thường gọi là đội lái.Theo ông Nguyễn Văn Đực, giá đất tại một khu vực nào đó tăng lên thường có hai nguyên nhân: một là sự phát triển của các dự án hạ tầng kết nối, hai là sự xuất hiện của các siêu dự án trở thành sức hút với các nhà đầu tư.

“Việc đầu tư đón đầu quy hoạch tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Thậm chí, nhiều tin quy hoạch chỉ ở dạng đề xuất, tin đồn nhưng giới đầu tư đã dựa vào đây để thổi giá đất, và làm nóng thị trường”, ông Đực nói.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho rằng tiềm năng của những thị trường vùng ven chỉ được phát huy tối đa khi các dự án hạ tầng kết nối được xây dựng. Tuy nhiên, với những dự án hạ tầng lớn như cầu Cát Lái hay sân bay Long Thành thì bài toán đầu tư không phải là một sớm một chiều mà cần có tầm nhìn xa hơn. Đây rõ ràng không phải là nơi thích hợp cho những người thích lướt sóng, hoặc phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính ngân hàng.

Đồng quan điểm, tiến sĩ Sử Ngọc Khương cho rằng, mặc dù hạ tầng đang được xem là đòn bẩy để tăng giá trị bất động sản, song nhà đầu tư cần phải cẩn trọng để không gặp rủi ro. Bởi giá trị bất động sản, bên cạnh hạ tầng kỹ thuật còn phải cần có sự phát triển của hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, hạ tầng kinh tế… để thu hút người dân về sinh sống.

Trong khi đó, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết những dự án ma, dự án lừa đảo đất nền thời gian qua có phần nguyên nhân từ việc đầu tư chạy theo tâm lý số đông, ăn theo những thông tin thất thiệt về hạ tầng giao thông.

Do đó, tiêu chí và cách tiếp cận bất động sản vùng ven của người mua hiện đã có ít nhiều thay đổi. Nếu như trước đây việc lựa chọn một sản phẩm khu vực lân cận TP.HCM phần lớn dựa trên yếu tố vị trí và hạ tầng, thì nay xu hướng này có thể thay đổi. Yếu tố pháp lý dự án được chú trọng hơn, dự án phải rõ ràng pháp lý thì khách hàng càng yên tâm đầu tư, nhất là phân khúc tầm thấp và tầm trung.

Những thành phố ma hình thành từ cơn sốt đất ăn theo thông tin hạ tầng. Ảnh: Thuận Nguyễn