Tăng kệ số K tác động an sinh xã hội

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA):

Cao và bất hợp lý

Đề xuất tăng hệ số K năm 2019 của UBND TP là quá cao và chưa hợp lý. Theo tôi, cơ cấu nguồn thu ngân sách từ đất là căn cứ quan trọng để TP xem xét, quyết định hệ số K hàng năm. Tuy nhiên, mức tăng cần đảm bảo tính hợp lý, vừa phù hợp giá thị trường, đảm bảo nguồn thu ngân sách, và vừa sức dân cũng như doanh nghiệp.

Đúng là 2 năm gần đây, tình hình thu ngân sách từ đất trên địa bàn TP bị sụt giảm. Năm 2017, thu ngân sách từ đất 27.170 tỷ đồng, chiếm 11,75% tổng thu ngân sách. Sang năm 2018, số thu này chỉ còn 22.600 tỷ đồng, chiếm 9,32% tổng thu ngân sách.

Trong khi đó, nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án BĐS có khả năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019. Chưa kể, các doanh nghiệp và hộ gia đình, cá nhân còn nợ ngân sách TP hàng ngàn tỷ đồng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất năm 2017, 2018.

Tuy nhiên, không phải vì thiếu hụt ngân sách phải tìm cách bù đắp. Bởi lẽ, chỉ số tăng giá CPI cũng là căn cứ tham khảo khi xem xét hệ số K. Chỉ số CPI trong 3 năm 2016, 2017 và 2018 là 4,74%, 3,53% và 3,54%, đều nằm dưới mức trần do Quốc hội quyết định. Do vậy, khi CPI đang được kiểm soát rất tốt, việc xây dựng hệ số K năm 2019 ở trong khoảng 5-8,33% như năm 2018 là hợp lý.

Hệ số K thực ra tác động chủ yếu đến hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện thủ tục hợp pháp hóa quyền sử dụng đất ở ngoài hạn mức; đồng thời cũng tác động đến doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân khi thuê đất hoặc giao đất trong một số trường hợp; kể cả đối với dự án BĐS quy mô nhỏ, có mức thu tiền sử dụng đất dưới 30 tỷ đồng.

Việc xây dựng hệ số K hiện nay dẫn đến hộ gia đình, cá nhân tại các quận ven, huyện ngoại thành phải chịu tỷ lệ tăng hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn các quận nội thành, tác động trực tiếp đến số đông người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị cư trú xa trung tâm.

Bảng giá đất và hệ số K tác động trực tiếp đến nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất của đông đảo hộ gia đình và cá nhân, trong đó đa số sử dụng nhà để ở, không có kinh doanh, dẫn đến nhiều hộ gia đình phải nợ tiền sử dụng đất. Đây là vấn đề cần được xem xét thấu đáo để ổn định an sinh xã hội về nhà ở, bởi có thể dẫn đến tình trạng nợ tiền sử dụng đất gia tăng trong thời gian tới. Vì vậy, TP cần tiếp tục xem xét, quyết định áp dụng mức tăng hệ số K năm 2019 tương đương cách tính năm 2018, theo Quyết định 09/2018/QĐ-UBND của UBND TP.

Chuyên gia BĐS Phan Công Chánh:

Tạo gánh nặng người mua nhà

Tăng hệ số K gây áp lực tài chính quá lớn lên người dân, vốn là người sử dụng nhà đất sau cùng, phải gánh các chi phí đội lên. Đối với người nhập cư hay chưa có nhà ở TPHCM, việc hệ số K tăng mạnh sẽ khiến giá thành đầu vào tăng. Từ đó, giá bán BĐS đến tay người tiêu dùng sẽ tăng mạnh hơn nữa, tạo gánh nặng cho người tiêu dùng.

Riêng với chủ đầu tư, nếu hệ số K tăng 19-30,7% so với hiện tại, sẽ có 3 kịch bản xảy ra. Thứ nhất, việc điều chỉnh tăng hế số K sẽ ảnh hưởng về mặt tâm lý cho người dân. Từ đó, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong quá trình chuyển nhượng đất đai khi đền bù giải tỏa đất làm dự án.

Thứ hai, nếu quá trình thực hiện dự án kéo dài, hệ số K quá cao dễ đẩy doanh nghiệp vào cảnh phá sản. Thứ ba, nếu doanh nghiệp đủ lực để làm dự án, giá bán tới tay người mua nhà sẽ rất cao. Dù kịch bản nào xảy ra việc tăng hệ số K sẽ khiến mặt bằng giá BĐS ngày càng cao hơn nữa.

Chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoành, Trường Đại học Kinh tế TPHCM:

Áp dụng hệ số K khác nhau ở từng khu vực

Từ trước đến nay, các cá nhân, doanh nghiệp mua bán nhà đất, khi làm thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Nhà nước sẽ có 2 khoản thu: Lệ phí trước bạ (0,5%) và thuế thu nhập cá nhân (2%) trên giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng.

Theo đó, giá trị chuyển nhượng nếu cao hơn khung giá đất quy định hiện hành thì giữ nguyên. Tuy nhiên, nếu giá trị chuyển nhượng thấp hơn sẽ bằng giá đất theo khung quy định nhân với hệ số điều chỉnh giá đất K. Do vậy, hệ số K càng cao, người dân và doanh nghiệp sẽ nộp thuế phí càng nhiều. Việc đề xuất tăng hệ số K từ 19-30,7% so với năm 2018 là quá cao so với mức hiện hành.

Thí dụ, một mảnh đất ở Cần Giờ có giá trị 2 tỷ đồng. Nếu tính theo hệ số K năm 2018, chủ mảnh đất này chỉ nộp tiền sử dụng đất 34 triệu đồng. Còn nếu tính theo hệ số K theo đề xuất mới, tiền sử dụng đất phải nộp lên tới gần 105 triệu đồng. Ngoài ra, nếu TP điều chỉnh hệ số K tăng, người dân, doanh nghiệp sẽ tăng mức giá bán nhà đất để bù lại chi phí làm thủ tục chuyển nhượng tăng lên. TP nên chọn mức tăng phù hợp hơn, tránh gây áp lực tài chính quá lớn lên người dân, vốn là người sử dụng BĐS sau cùng và phải gánh các chi phí đội lên.

Nhìn ở hướng ngược lại, việc điều chỉnh hệ số K để tăng thu cho ngân sách nhà nước trong hoạt động chuyển nhượng đất đai. Nhưng việc tăng như thế nào và áp dụng hệ số K theo cách nào là điều cần bàn. Bởi việc đóng thuế phí chuyển nhượng theo sát giá thị trường là điều tất yếu theo xu hướng trên thế giới.

Việc tăng giá BĐS sẽ giảm đầu cơ, từ đó các nguồn tiền đầu tư sẽ chảy về tỉnh lân cận, giúp TPHCM đạt được mục tiêu giãn dân tự nhiên. Do đó, nên tính toán áp dụng hệ số K khác nhau ở từng khu vực, cụ thể đến từng con đường để đồng thời hỗ trợ cho TPHCM trong công tác quy hoạch.