Tại sao Usilk - City vẫn là… “thành phố chết”?

Mơ ước… dàn trải!

Trả lời phỏng vấn báo chí hồi tháng 5 vừa qua, ông Nguyễn Trí Dũng, Chủ tịch Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng Long (STL) cho rằng: “4 năm trước chúng tôi chả phải xin lỗi ai cả”. Và rằng “Chúng tôi có đầu tư dàn trải khi phát triển các quỹ đất để kỳ vọng tương lai còn hoành tráng hơn. Ai cũng có mơ ước, con người có mơ ước và doanh nghiệp cũng có mơ ước”! Đáng tiếc khi vung tiền để thực hiện mơ ước, hiếm có doanh nghiệp nào chịu dừng lại để cân đo gánh nặng nợ nần đang mang, cũng như kiểm soát rủi ro trong những tình huống xấu nhất.

Công trường xây dựng Usilk - City “đắp chiếu”. Ảnh: Đàm Duy

Doanh nghiệp có quy mô vốn vài trăm tỷ đồng có thể vay nợ hàng ngàn tỷ đồng cũng không hề hấn gì với một điều kiện: Có dòng tiền quay vòng để trả nợ đúng hạn. Điều kiện này là rất khả thi trong bối cảnh dòng tiền dễ dãi đang luân chuyển. Huy động vốn của người này để trả người kia, phát hành cổ phiếu lấy tiền cổ đông để trả nợ, doanh nghiệp chừng nào vẫn có thể vay tiền nơi này để trả nơi khác thì mọi việc vẫn còn suôn sẻ. Chỉ đến khi tín dụng thắt chặt hoặc đóng băng, gánh nợ khổng lồ ùn ở một phía thì doanh nghiệp mới nghiêng ngả, đáng tiếc đó lại là phía có khả năng đổ vỡ.

STL đến cuối năm 2010 vẫn còn hô “Nam tiến” với hàng loạt dự án bất động sản được triển khai. Bất động sản nghỉ dưỡng, khu căn hộ cao cấp, khách sạn nhiều sao được lựa chọn là mũi nhọn đột phá. Đổi lại là báo cáo tài chính quý 1/2011 ghi nhận cục nợ chiếm trên 95% tổng tài sản. Trong khoản nợ hơn 5.000 tỷ đồng thì quá nửa là nợ ngắn hạn (2.598,5 tỷ đồng).

Từ năm 2007 đến năm 2011, tổng tài sản của STL tăng gần 16,4 lần, từ 314,1 tỷ đồng lên 5.145,3 tỷ đồng, một tốc độ tăng trưởng kinh hoàng. Tăng trưởng nợ của STL còn kinh hoàng hơn, gấp 29,5 lần, từ 167,9 tỷ đồng lên 4.948,6 tỷ đồng. STL liên tục đi vay, phát hành trái phiếu. Bất chấp việc phát hành thêm cổ phiếu vào năm 2010, đòn bẩy nợ của STL năm 2011 vẫn gấp 26,5 lần vốn chủ sở hữu, trong khi con số này năm 2007 chỉ là 1,1 lần.

Hiện thực… cục nợ to!

Thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu suy yếu từ 2009 và đến 2010, 2011, dòng tiền bị thắt chặt khiến khả năng luân chuyển vốn bị đình đốn. Tuy nhiên hầu hết các dự án của STL nói riêng và thị trường bất động sản nhà ở nói chung đều mang tính dài hạn nên gánh nặng nợ nần mới bắt đầu đẩy các doanh nghiệp vào cảnh thiếu hụt vốn, khả năng vay nợ mới không còn. Báo cáo tài chính năm 2012 của STL cho thấy mức nợ thậm chí còn tăng thêm 8%, trong đó nợ ngắn hạn tăng thêm 4% so với năm 2011. Tổng nợ chiếm tới 99,7% tổng tài sản của STL và vốn chủ sở hữu chỉ còn vỏn vẹn 5 tỷ đồng.

Báo cáo tài chính quý 1/2013 của STL ghi nhận mức chi phí xây dựng cơ bản dở dang là gần 1.537,4 tỷ đồng với một danh mục dài lê thê 18 dự án dở dang, chưa kể các dự án nhỏ lẻ khác. Với đống nợ khổng lồ lên tới 5.545,8 tỷ đồng, STL không thể rút chân ra khỏi nguy cơ mất khả năng thanh toán.

Không chỉ vung tiền vay nợ vào các dự án bất động sản ở khắp nơi từ Nam chí Bắc, STL từ năm 2009 còn dốc tiền đầu tư vào hàng loạt công ty con, công ty liên kết với con số đến cuối tháng 3/2013 là 622,1 tỷ đồng, trong khi năm 2008 chỉ là 66 tỷ đồng.

Ngập đầu trong nợ cũ, tình hình tài chính của STL quá yếu đến mức rất khó có thể vay nợ mới. Thiếu vốn, các dự án chậm tiến độ, thậm chí là đình đốn. Khả năng huy động vốn từ người mua nhà cũng rất khó khăn vì niềm tin đã lung lay. Công ty rơi vào vòng xoáy luẩn quẩn giữ việc cần vốn để hoàn thiện dự án, bàn giao nhà cho người mua và việc đình đốn dự án khiến người mua nhà không đóng thêm tiền, kết hợp với khả năng giải ngân cho vay mới của ngân hàng rất thấp.

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ quý 1/2013 cho thấy STL đang mất cân đối vốn nghiêm trọng, gần như không có dòng tiền từ hoạt động kinh doanh. Điều này là dễ hiểu vì các dự án đều đắp chiếu, khách hàng khiếu kiện, nhiều dự án của STL được sử dụng như những ví dụ điển hình cho tình trạng suy sụp của thị trường bất động sản nói chung.

Trong khi đó, áp lực trả nợ ngắn hạn của STL đang rất cao. Tổng mức nợ ngắn hạn đến 31/3/2013 là 2.991,2 tỷ đồng, tăng gần 9% so với cuối năm 2012. Đáng kể nhất là khoản 653,4 tỷ đồng vay ngân hàng và các tổ chức, cá nhân, chưa kể chi phí lãi vay phải trả là gần 808,7 tỷ đồng nữa. STL cũng đang nợ thuế khoảng 286,3 tỷ đồng.

Khoản mục nợ dài hạn của STL hết quý 1/2013 ghi nhận 2.389,7 tỷ đồng, trong đó đáng kể nhất là khoản trái phiếu doanh nghiệp trị giá 1.479,3 tỷ đồng. STL hồi năm 2010 đã phát hành riêng lẻ 1.000 tỷ đồng trái phiếu cho dự án Usilk City với kỳ hạn 3 năm, nghĩa là áp lực đang đến rất gần.

Với thực trạng tài chính hiện tại, STL không thể trả nợ đúng hẹn và giải pháp khả dĩ nhất là cơ cấu lại nợ, nôm na là xin khất nợ hoặc chuyển từ nợ ngắn hạn thành dài hạn. Điều này tùy thuộc vào các chủ nợ.

Mặt khác, để có được dòng tiền, chắc chắn chỉ còn nước bán bớt tài sản, bán bớt dự án hay thoái bớt vốn từ các công ty con, công ty liên kết, dồn vốn cho các dự án khả thi nhất. Với thị trường bất động sản đang rất kém hiện tại, riêng việc cơ cấu lại được danh mục dự án khổng lồ của STL cũng đã là một kỳ tích vì không chỉ STL mà rất nhiều doanh nghiệp bất động sản khác cũng đang đau đầu như vậy.