Sự “phi lý” của bất động sản Hà Nội

Điều đó cũng lý giải vì sao thị trường bất động sản lâm vào tình cảnh “chết lâm sàng”, không biết khi nào mới hồi phục lại.

Nguồn cung căn hộ nhà ở xã hội chỉ như “muối bỏ bể” so với nhu cầu của thị trường

Đối nghịch những con số

Tại Hội nghị Tổng kết thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản do Bộ Xây dựng tổ chức tuần qua, ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, trên địa bàn Thành phố có 370 dự án phát triển khu đô thị, khu nhà ở thương mại đã và đang được triển khai, trên tổng diện tích đất 17.765 héc-ta. Các dự án này cung cấp khoảng 520.700 căn hộ, trong đó có 346.000 căn hộ chung cư và 174.000 căn hộ thấp tầng.

Với nguồn cung khổng lồ đã và đang được đẩy ra thị trường, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản đã nhận định, cần ít nhất 5 - 10 năm nữa mới tiêu thụ hết lượng sản phẩm bất động sản hiện có. Với hàng trăm dự án vẫn còn nằm trên giấy, có lẽ sẽ phải cần 20 - 30 năm nữa mới tiêu thụ hết. Lý do là những dự án bất động sản khi được phê duyệt có giá cao, được giới đầu cơ hấp thụ và đẩy giá lên cao hơn nữa để kiếm lời. Nay thị trường trầm lắng, hoạt động đầu cơ không tồn tại được, trong khi khả năng tài chính của người có nhu cầu thật không với tới, nên giao dịch bị “đóng băng”.

Đi tìm nguyên nhân sâu xa hơn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, nguyên nhân chính là việc phát triển thị trường bất động sản xưa nay thiếu quy hoạch cũng như kế hoạch.

“Chẳng hạn, có bao nhiêu đất để làm nhà theo quy hoạch đến năm 2050, thì nay đã cấp hết, thay vì cấp theo từng giai đoạn để tương ứng với nhu cầu thực tế. Đất được cấp nhiều, nhưng DN lại không có tiền làm, dẫn đến thực tế, các dự án chỉ là đồng ruộng, bãi cỏ”, ông Nam nói và kết luận đây là lỗi của Nhà nước, trong đó chủ yếu thuộc về chính quyền các cấp, vì DN “xin” là chính quyền “cho”, mà không tính toán đến đầu ra.

Trong khi đó, trên địa bàn Hà Nội, chỉ có 14 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp với tổng diện tích đất chưa đến 13 héc-ta, cung cấp 15.412 căn hộ cho thị trường. Con số này như “muối bỏ bể” khi ông Tuấn cho biết, kết quả khảo sát mới đây của Sở Xây dựng tổng hợp tại 118 đơn vị (cán bộ, công chức của các cơ quan trung ương đóng trên địa bàn Hà Nội và công chức của Hà Nội) cho thấy, có đến 193.261 người có nhu cầu mua nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp (trong đó, các cơ quan trung ương có 157.153 người đăng ký; các đơn vị của TP. Hà Nội có 36.108 người đăng ký).

Gỡ khó cho thị trường

Nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản Hà Nội cũng như giải quyết những bất hợp lý trong cơ cấu sản phẩm, lãnh đạo nhiều DN bất động sản như HUD, Vinaconex, Viglacera… đã “hiến kế” cho các cơ quan chức năng nhiều giải pháp cụ thể.

Theo lãnh đạo Vinaconex, quy định hiện hành yêu cầu các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để xây nhà ở xã hội là chưa phù hợp với thực tế. Trong quá trình triển khai dự án mới thấy, đối với những dự án biệt thự cao cấp, nhưng phải dành 20% diện tích để xây chung cư làm nhà ở xã hội là không thể thực hiện được. Mặt khác, đối với những dự án quy mô nhỏ, việc dành 20% quỹ đất như trên sẽ dẫn đến tình trạng nhà xây không đồng bộ, manh mún, làm ảnh hưởng đến kiến trúc tổng thể của dự án.

Từ bất cập trên, Vinaconex đề xuất các cơ quan chức năng nghiên cứu theo hướng bãi bỏ quy định trên, mà quy định phát triển các đô thị nhà ở xã hội theo quy hoạch đồng bộ, trong đó, dành 20% quỹ đất xây nhà thương mại. Nếu là đô thị nhà ở thương mại thì không cần dành 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội.

Lãnh đạo HUD phản ánh, trong quá trình triển khai các dự án nhà ở xã hội tại các địa phương, DN còn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi và thực hiện các ưu đãi khác theo luật định. HUD kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu, phối hợp với các cơ quan có chức năng xây dựng cơ chế hỗ trợ DN hiệu quả hơn. Cụ thể như cho phép DN được thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để vay vốn; quy định tiền sử dụng đất đối với các diện tích công cộng; bổ sung quy định chi tiết về hỗ trợ đầu tư trong lĩnh vực bất động sản; hỗ trợ về chuyển giao công nghệ…

Lãnh đạo Viglacera đề nghị, trong mỗi dự án khu đô thị, tòa nhà chung cư, cần dành ra một phần diện tích để xây dựng căn hộ có diện tích nhỏ 25 - 45 m2 để giải quyết cho người dân có nhu cầu về chỗ ở, nhưng khả năng kinh tế còn hạn chế. Về lâu dài, cần điều chỉnh Luật Nhà ở cho phép xây nhà ở xã hội có diện tích tối thiểu 25 m2/căn hộ.