“Sóng ngầm” bất động sản

Vingroup chuyển nhượng Vincom Centre A với trị giá xấp xỉ gần 10.000 tỉ đồng

Ở các phân khúc dự án nhà ở cao cấp, bất động sản nghĩ dưỡng, sinh thái, du lịch và đặc biệt các dự án văn phòng cho thuê (office bulding)… nhiều chủ đầu tư vẫn ngóng cổ chờ được giải cứu bằng phương án bán lại, chuyển nhượng tài sản.

Hợp tác đầu tư

Một trong những cách thức đã được nhiều nhà đầu tư bên mua lựa chọn, và được bên bán thuận tình là hợp tác đầu tư cùng phát triển dự án. Về lí thuyết, hợp tác đầu tư thì chẳng liên quan gì đến mua bán, sáp nhập dự án. Vì ở đâu, ở lĩnh vực nào chẳng có những DN, những đối tác cùng hùn hạp, góp vốn, đầu tư. Song thực tế không hẳn vậy.

Trên thị trường địa ốc, hợp tác đầu tư ở thời điểm hiện tại đã được phát triển theo nhiều dạng thức mới, trong đó bao gồm cả dạng thức M&A. Một chủ đầu tư A có đất, có mặt bằng đã được đền bù giải tỏa và thậm chí đã bắt đầu khoanh vùng bưng bít hiện trường để triển khai xây dựng. Nhưng chủ đầu tư A hết tiền. Ngân hàng không cho vay vốn nữa. Nợ đếm theo ngày lên phương án đảo nợ. Chủ đầu tư muốn chờ vốn góp từ các nhà đầu tư sơ cấp để tiếp tục triển khai cũng không dễ dàng. Dự án đóng băng. Để triển khai tiếp, chủ đầu tư A đành chọn phương thức mở cửa mời chủ đầu tư khác cùng hùn hạp đầu tư. Trong khi đó chủ đầu tư khác, tạm gọi chủ đầu tư B, ở thời buổi có tiền là vua như hiện tại, ý thức rõ về lợi thế đồng vốn của mình, cũng muốn tranh thủ sở hữu tài sản giá rẻ, độc quyền phát triển dự án, tự ghi nhận doanh thu và phân phối lợi nhuận về sau. Chủ đầu tư B đàm phán cùng hợp tác đầu tư nhưng thực chất phía sau, đã trả đứt cho chủ đầu tư A một khoản tiền bao gồm đất, chi phí lobby, thậm chí cả lãi vay ngân hàng trong giai đoạn đầu tư, hạ tầng xây dựng (nếu có) và cả chút lợi nhuận tất nhiên thấp hơn kỳ vọng. Danh nghĩa, chủ đầu tư A vẫn đứng tên chủ đầu tư. Còn B là đối tác hợp tác đầu tư, độc quyền phân phối. Kỳ thực A đã “đứng sang một bên” và dự án này đã hoàn toàn thuộc B.

Đó có thể gọi là một hình thức M&A tuy không quá phổ biến vì không có quá nhiều B có tiền, nhưng thực sự đã giúp cho nhiều dự án tiềm năng vì nhiều lí do bị ách tắc tiếp tục có cơ hội sớm ra thị trường. Quan trọng hơn là gỡ khó cho nhiều DN BĐS bên A. Mặt khác, do không mua bán dưới “mác” M&A nên những thông tin liên quan đến dự án cũng đều thuận lợi. Ví dụ, bản thân bên A không bị thị trường nghi hoặc đồn đại là “đại gia A đã hết tiền phải bán dự án”; với đối tượng người mua thì bị đánh động tâm lí, không có cảm giác bị xáo trộn gây nghi ngại về tiến độ hay chất lượng dự án, kết cấu công trình... Phía bên B cũng được thuận lợi khi “chính danh” hợp tác đầu tư và độc quyền phân phối dự án. Sau cùng, quá trình đó trở lại với câu chuyện ban đầu: Do trên thị trường nói chung, hình thức hợp tác đầu tư đã và đang diễn ra rất “thường ngày ở huyện”, nên kiểu M&A dự án qua cánh cửa hợp tác đầu tư, đã không hề gây một chút sóng, dù chỉ là lăn tăn nào, trên thị trường. Mục tiêu cuối cùng mà bên mua kỳ vọng, là giá cả bán ra thị trường của các dự án, sẽ không vì bất cứ con sóng nào, mà đi chệch hướng dự kiến hay có nhiều thay đổi.

Tại thời điểm hiện nay, thậm chí, chỉ cần đi “thực tế hiện trường”, sẽ thấy ở các khu đô thị Phú Mỹ Hưng và Quận 2, nhiều khu “đất vàng” TP HCM vẫn đang cắm bảng “cần hợp tác đầu tư” - chờ đón những người mua dự án… ngang qua đường (!).

“Phất” nghề tư vấn

“Phất” ở đây, xin giải thích luôn là “phất” về số lượng, chưa hẳn là chất lượng. Ghi nhận từ thị trường cho thấy đã và đang có nhiều Cty đầu tư, đẩy mạnh hướng tư vấn M&A. Thậm chí, có những Cty mới lập ra mà mục tiêu là để đón sóng M&A địa ốc, với việc kết nối vốn ngoại vào các dự án. Mặt khác, cũng có nhiều Cty địa ốc lập bộ phận tư vấn và môi giới M&A.

Ông Nguyễn Lê Ngọc Hoàn - Giám đốc CTCP Đầu tư King Long cho hay sau một thời gian tư vấn đầu tư, tài chính nói chung, ông nhận thấy đây chính là thời điểm đẩy mạnh hoạt động tư vấn M&A và kết nối đầu tư, đặc biệt cho thị trường địa ốc. “Tuy King Long mới thành lập chưa lâu, song ngay sau thành lập, tôi đã có một “vòng” đàm phán với nhiều đối tác ngoại để tìm kiếm dòng vốn cho các dự án trong nước. Từ đó, nhận thấy một điểm chung và rất đáng ngạc nhiên là nhiều quỹ đầu tư, đặc biệt ở khu vực Châu Âu, đang tỏ ra rất quan tâm thị trường BĐS VN, trong khi đó, giá cả địa ốc ở khu vực Châu Âu lại vẫn đang được cho là khá rẻ” - ông Hoàn nói.

Nguồn tin riêng của DĐDN tiết lộ, bên cạnh những quỹ đầu tư “cá mập” lớn rất quan tâm đến thị trường địa ốc và muốn được sở hữu các dự án thông qua việc chờ mua lại nợ của Cty Quản lí tài sản của các TCTD VN VAMC, thì cụ thể nhất hiện tại, đang có một quỹ đầu tư Anh Quốc dự tính rót khoảng 1,5 tỉ USD vào VN với mục tiêu mua lại các dự án văn phòng cao cấp, khách sạn, ở những trung tâm đô thị lớn như TP HCM, Hà Nội, Vũng Tàu.

Ông Andy Ho - Giám đốc điều hành VinaCapital, trong một cuộc trao đổi ngắn với DĐDN cũng cho biết, VinaCapital đang rất quan tâm đến các khoản nợ mà VAMC đã mua, đặc biệt là các khoản nợ có tài sản thế chấp bằng BĐS. “Nếu tới đây các quy định pháp lí cho phép các quỹ đầu tư vốn ngoại được mua nợ từ VAMC, VinaCapital chắc chắn sẽ tham gia” - ông Andy Ho nói.

Một Cty CP địa ốc khá danh tiếng ở khu vực phía Nam là Khải Hoàn Group, mới đây Cty con Khải Hoàn Land cũng lập bộ phận tư vấn M&A, triển khai gói dịch vụ tư vấn mua bán sáp nhập mà theo Cty này, là nhằm “đáp ứng kịp thời mong muốn của các DN, các chủ đầu tư – những khách hàng thân thiết bao năm qua, chỉ mới gắn bó với Khải Hoàn Land bằng sợi dây liên lạc giữa cá nhân và cá nhân thì nay, sẽ tiến lên một bước là sự gắn kết giữa các tổ chức với nhau, mang lại nguồn lợi lớn hơn rất nhiều cho các đối tác”. Ông Bùi Xuân Hiền - Phó TGĐ Khải Hoàn Land cho biết với lợi thế có một đội ngũ nhân viên nhiều kinh nghiệm như hiện nay, việc hiểu rõ đối tác và để thúc đẩy các đối tác tiến đến bắt tay nhau là rất thuận lợi (đương nhiên, một thương vụ M&A không giống như mua bán một căn nhà), nhưng Khải Hoàn Land có nhiều nguồn thông tin để kiểm chứng, nhiều dự án để so sánh và quan trọng nhất là có nhiều người bạn cùng chung tay trợ giúp nên thực thi các thương vụ M&A thành công cũng là một phương thức để Khải Hoàn Land thể hiện đẳng cấp trên thị trường.

Không rình rang và có giá trị khủng như các thương vụ M&A đếm được trên đầu ngón tay kiểu Vingroup chuyển nhượng Vincom Centre A với trị giá xấp xỉ gần 10.000 tỉ đồng hay cũng là Vingroup đã bán 20% cổ phần Vincom Retail tương đương 200 triệu USD cho quỹ đầu tư quốc tế Warburg Pincus, hoặc nhỏ hơn chút đỉnh - êm đềm mà vẫn đánh động M&A trong phân khúc khách sạn như Lotte Hotels & Resorts mua lại 70% Khách sạn Legend (quận 1, TP HCM) từ Quỹ Cơ hội VN của VinaCapital bằng một thỏa thuận trị giá 62,5 triệu USD…, thị trường địa ốc VN đã và vẫn tiếp tục sôi động các hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án. Các hoạt động này đang “chìm” sâu trong lớp ngầm của những dạng thức khác nhau, rất tinh vi và tinh tế nên có thể gọi là sóng ngầm và không dễ thấy. Dù vậy, giới địa ốc vẫn đang tiếp tục hi vọng con sóng như vậy sẽ gom góp lực đẩy đưa con thuyền BĐS vượt qua bãi cạn. Thuyền lớn thì sóng lớn, thuyền nhỏ thì sóng nhỏ. Cách thức nào, giá trị nào, lựa chọn nào mà mang đến nguồn lợi cho càng nhiều bên, thì đó chính là cách thức, lựa chọn càng nên được quan tâm, khuyến khích. Vì nó có lợi cho thị trường!