Sóng ngầm ba tháng cuối năm

Tính riêng 4 siêu dự án vừa được đánh tiếng khởi động, địa bàn thủ đô dự báo đón thêm hàng chục nghìn căn hộ cung ứng cho nhu cầu nhà ở. Đồng thời, phải kể thêm đủ loại hình dự án nhà ở đã vào guồng phân phối từ quý III. Lợi – hại ra sao, từ cuộc cạnh tranh này?

Trăm hoa đua nở

Mới nhất, liên quan tới động thái rậm rịch khởi động và dự kiến tung ra thị trường cuối năm nay, là 4 siêu dự án do những thương hiệu mạnh thực hiện đầu tư.

Gây tò mò nhiều nhất từ thị trường (về khả năng về đích lẫn hiệu quả đầu tư), phải kể tới dự án The Manor Central Park do Bitexco làm chủ đầu tư với số vốn dự kiến lên tới 1,9 tỷ USD. Cơ cấu dự án gồm 1.000 biệt thự và nhà phố, khoảng 8.000 căn hộ chung cư cùng các tiện ích cộng đồng.

Đáng chú ý, dự án này được "cộng điểm" bởi công viên trung tâm rộng 7ha, công viên văn hóa tưởng niệm danh nhân Chu Văn An. Tuy nhiên, theo không ít nhà đầu tư, dự án chỉ là "mầm đá" vì chưa rõ ngày về (được biết, chủ đầu tư dự kiến khởi công vào quý IV tới).

Một "quả bom tấn" khác dự kiến khởi công cuối năm, là Công viên CV1 và dự án BĐS đối ứng do Indochina Capital làm chủ đầu tư theo hình thức xây dựng – chuyển giao.

The Manor Central Park - một trong những dự án đang rậm rịch khởi động

Thông tin ban đầu cho biết, Tập đoàn này sẽ đầu tư xây dựng công viên (diện tích 43ha, trên đường Phạm Hùng, đối diện Bến xe Mỹ Đình) để đổi lại được một tổ hợp dự án BĐS trên khu đất kí hiệu E1.3 cạnh công viên.

Theo quy hoạch phân khu, dự án có thể leo tới 30-45 tầng. Vị trí hấp dẫn, công viên hồ điều hòa ngay cạnh, là yếu tố hấp dẫn khó chối từ dự án mà Indochina Capital được giao. Thị trường nhà ở thương mại và nhà ở xã hội đang có điểm tương đồng khá thú vị: Lũ lượt ra hàng, công bố giới thiệu dự án hoặc tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua.

Cộng sinh hay loại sinh

Soi chiếu một số dự án tiêu điểm ở khu vực trung tâm, phần đa đều ở trạng thái thi công móng hầm và chưa rõ ràng về thủ tục bảo lãnh ngân hàng trước khi bán sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai.

Lần lượt 219 Trung Kính (MB Central Point), HACC1 Complex Building, CT4 Vimeco Phạm Hùng… đều gặp lỗi "chết người" này trong thời gian vừa qua. Ở 219 Trung Kính, đó là chuyện bán hàng với mức đủ mức chênh qua các kênh phân phối (được/không được ủy quyền) bất chấp quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2014 (TBKD đã phản ánh gần đây).

Tới CT4 Vimeco Phạm Hùng gặp "chuyện" trong quá trình huy động vốn của khách hàng – đến mức trở thành đề tài dài kỳ của báo chí. Hay gần hơn nữa, là HACC1 Complex – "đứa con chung" của HACC1 và Coma 18.

Tháng 8, nửa đầu tháng 9, hàng loạt suất căn hộ ngoại giao được môi giới "chào" khách hàng dù hồ sơ pháp lý để kinh doanh dự án còn ở dạng chờ hoàn thiện.

Tưởng chừng tới khi giới thiệu công khai dự án (mới đây tại Khách sạn Thể thao, Lê Văn Thiêm, quận Thanh Xuân), mọi khúc mắc về tiến độ móng – hầm, thủ tục bảo lãnh tiến độ bàn giao nhà cho khách hàng sẽ được rộng đường pháp lý. Tuy nhiên, câu trả lời thực tế từ một số nhân viên bán hàng dự án tại sự kiện, lẫn hồ sơ cung cấp cho khách hàng, vẫn chưa đủ thuyết phục những "Thượng đế" am hiểu pháp luật BĐS…

Dẫu sao, cũng cần thừa nhận, động thái "rậm rịch công trường, nhao nhao công bố" của những dự án từng nằm bất động thời gian dài, hoặc gặp "phốt" (đều có vị trí đất trung tâm đắc địa) là điều tích cực của thị trường.

Với nguồn vốn được tài trợ từ ngân hàng, hay qua nguồn huy động vốn (các suất ngoại giao), hoặc đối tác chung lưng góp tài chính, chủ đầu tư dự án bắt buộc phải tính tới đầu ra – thanh khoản bán hàng, nhất là khi năm tài chính 2015 chỉ còn 3 tháng.

Cạnh tranh giữa các dự án đã hoàn thiện – đang hoàn thiện – mới làm móng về chất lượng – giá thành đương nhiên xảy đến. Tuy nhiên, với khẩu vị thị trường khác nhau (nhà đầu tư, người mua để ở, hoặc đơn vị DN chuyên săn các thương vụ M&A), sản phẩm địa ốc dạng này đang rơi vào trạng thái cộng sinh.

Nguồn cung theo đó vẫn được "bơm" thêm, tiền ngân hàng cũng lặng lẽ "chọn mặt gửi vàng", giá trị BĐS chung cư khó có khả năng sụt giảm, DN tạo lập và kinh doanh BĐS không lo "đầu ra" về sản phẩm tương lai.