So găng triển vọng của từng phân khúc bất động sản trên thị trường Hà Nội từ nay đến cuối năm

Vẫn còn nhiều thách thức cho thị trường Hà Nội từ nay đến cuối năm.

Giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh

Theo báo cáo mới đây của Savills, tình hình thị trường căn hộ để bán ghi nhận số lượng giao dịch giảm, giá bán tăng, trong đó căn hộ hạng B chiếm 71% số căn bán được.

Giá căn hộ có sự chênh lệch rõ rệt giữa sản phẩm sơ cấp và thứ cấp. Trong 6 tháng đầu năm 2022, giá bán sơ cấp trung bình cao hơn giá bán thứ cấp 44%, tăng từ mức 14% vào năm 2018.

Thị trường căn hộ sẽ tiếp tục sôi động khi sẽ có 14 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ cung cấp khoảng 11.726 căn vào nửa cuối năm 2022.

Nhận định về triển vọng của thị trường căn hộ, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, cho rằng các yêu cầu về tài chính đang thay đổi, trong khi các yếu tố về luật pháp và mở cửa biên giới đã được giải quyết.

Trong điều kiện nguồn cung tương lai dồi dào, giá bán sẽ điều chỉnh đảm bảo một thị trường ổn định và bền vững.

Ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề, báo cáo của Savills cho thấy, tình hình hoạt động khá chậm khi chỉ có 302 giao dịch được ghi nhận tính đến quý 2.2022. Người mua đang có xu hướng dịch chuyển sang các dự án tại tỉnh vệ tinh như Hưng Yên, vì nguồn cầu chưa được đáp ứng tại Hà Nội.

Nguồn cung sơ cấp giảm 34% theo quý và 49% theo năm. Đây là mức thấp nhất trong vòng năm năm vừa qua.

Nửa đầu năm 2022 chứng kiến sự tăng trưởng mạnh ở giá bán thứ cấp. Giá bán biệt thự đã tăng gấp đôi, giá nhà liền kề cũng ghi nhận tăng 67% so với năm 2018.

Cho đến hết năm 2022, thị trường sẽ chào đón 2.131 căn đến từ mười ba dự án, nhưng các dự án này lại phải đối mặt với việc người mua đang giảm sự quan tâm đối với thị trường nhà đất tại Hà Nội.

Phân tích về hướng đi sắp tới của thị trường biệt thự và nhà liền kề đã, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho biết giá bán hiện ở mức khá cao trong khi nguồn cung lại hạn chế dẫn tới tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp.

Giao dịch chủ yếu tại thị trường thứ cấp giữa các nhà đầu tư với nhau. Một khi nguồn cung có giá bán hợp lý hơn trở lại thị trường, thanh khoản cùng tình hình hoạt động sẽ được cải thiện.

Ở phân khúc căn hộ dịch vụ, công suất căn hộ dịch vụ trung bình cải thiện ở tất cả các hạng, đáng chú ý là hạng C ghi nhận tăng trưởng cao nhất ở mức 16% theo quý. Giá thuê của quận Nam Từ Liêm cao nhất ở mức 640.000 đồng/m2/tháng.

Tổng nguồn cung bao gồm 5.719 căn từ 62 dự án, tăng 1% theo quý và 3% theo năm. Nguồn cung ở khu vực nội thành dẫn đầu, chiếm 60% tổng nguồn cung, theo sau lần lượt bởi khu vực phía tây và trung tâm. Trong đó, hạng A chiếm nhiều thị phần nhất, cùng một dự án hạng B mới gia nhập vào thị trường trong quý 2.2022.

Trong tương lai, khu vực Nội thành cung cấp 82% tổng nguồn cung. Các dự án cơ sở hạ tầng tăng kết nối giữa các tỉnh và thành phố, góp phần khiến nguồn cầu tăng cao.

Bán lẻ, văn phòng tiếp tục tăng trưởng

Về thị trường bán lẻ, theo báo cáo của Savills, tổng doanh thu bán lẻ hàng hoá và dịch vụ đạt 336 nghìn tỉ đồng, tăng 16,5% theo năm.

Tình hình hoạt động được đánh giá là kém, khi công suất thuê giảm 3 điểm % theo quý và giảm 4 điểm % theo năm, đạt 89%.

Tuy nhiên, khu vực phía tây có diện tích cho thuê thêm tăng cao nhất, đạt 30.600m2. Khối đế bán lẻ có diện tích cho thuê thêm tăng cao nhất, đạt 12.200m2, tiếp tục chiếm tỷ trọng cao nhất.

Nguồn cung có sự thay đổi khi khối đế bán lẻ có mức tăng trưởng cao nhất là 6%/năm. Tổng nguồn cung đạt 1,7 triệu m2, tăng 3% theo quý và 7% theo năm, mặc dù không có trung tâm bách hoá mới gia nhập thị trường kể từ năm 2020.

Thị trường bán lẻ vẫn sẽ tiếp tục tăng trưởng trong 6 tháng cuối năm 2022, với khối đế bán lẻ sẽ chiếm 69% tổng nguồn cung tương lai và trung tâm mua sắm sẽ chiếm 31%.

Trước tình hình bất động sản bán lẻ không có nhiều đột phá, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội, chia sẻ: “Nguồn cầu phản ánh niềm tin của người tiêu dùng về thu nhập khả dụng. Nguồn cầu thuê mặt bằng bán lẻ đang tập trung chủ yếu vào siêu thị, cửa hàng tiện lợi, dịch vụ chăm sóc sức khỏe và các cửa hàng ăn uống. Trong khi đó, thời trang, mỹ phẩm có dấu hiệu chậm lại về nhu cầu mở rộng”.

Đối với thị trường văn phòng, công suất thuê được cải thiện rõ rệt trong nửa đầu năm 2022, tăng 2 điểm % theo quý, đạt 88%. Trong nửa đầu năm 2022, diện tích cho thuê thêm đạt 80.200 m2, cao hơn so với cả năm 2021.

Trong đó, hạng A cùng nguồn cung khan hiếm đã giúp giá thuê đạt mức cao nhất trong 10 năm qua; hạng B là sản phẩm được ưa chuộng nhất còn hạng C vẫn đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất với 93%;

Đến cuối năm 2022, 112.600m² từ 4 dự án được dự kiến sẽ gia nhập thị trường. Nhiều dự án cao cấp mới từ năm 2023 – 2025 sẽ đáp ứng nhu cầu thuê văn phòng tăng cao trong tương lai.