Siết vốn với thị trường địa ốc: Lo xa để tránh… buồn gần

Nghị quyết năm nay nêu rõ “Tăng trưởng dư nợ tín dụng phải phù hợp gắn với nâng cao chất lượng tín dụng; trong đó chú trọng kiểm soát chặt chẽ các khoản cấp tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro (bất động sản, dự án thu hồi vốn thời gian dài…”

Việc bất động sản (BĐS) bị Chính phủ xếp vào lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro gây bất ngờ với rất nhiều người. Lý do bởi dù thị trường ghi nhận những con số vượt trội về giao dịch và mở bán, nhưng đa số các chuyên gia BĐS đều cho rằng, chưa có hiện tượng bong bóng BĐS vào thời điểm này, dù giá nhà cũng có dấu hiệu tăng trở lại ở nhiều dự án.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, thứ nhất, mức tăng giá hiện tại bắt đầu ghi nhận từ cuối năm 2014, tuy nhiên, đây là mức tăng cơ học chỉ vào khoảng 3 – 5% tại một số dự án, chưa phải mức tăng có “gia tốc”, hay mức tăng đột ngột.

Thứ hai, dòng tiền vào thị trường hiện tại hầu hết là dòng tiền với nhu cầu thật, tức là nhu cầu “mua để ở” chứ không mua để tích trữ. Điều này đến từ những phân tích gần đây cho thấy, thu nhập của người mua nhà đang có sự cải thiện, nhiều người trẻ sau khi tin rằng thị trường đã chạm “đáy”, thì bắt đầu có nhu cầu mua để ở, làm lượng tồn kho giảm đi, “đường cầu” tiến lại gần “đường cung” và đẩy giá tăng nhẹ lên.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện nghiên cứu kinh doanh BĐS, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cũng cho biết, các mô hình tính toán hiện tại đều cho thấy phải đến năm 2018, cầu của thị trường BĐS mới cân bằng với cung, lúc đó kinh doanh BĐS mới lấy được mức quân bình so với thế giới. Sau giai đoạn này, cầu sẽ tăng hơn cung, bởi một lẽ, từ nay đến đó sẽ không có quá nhiều chủ đầu tư mở rộng ồ ạt các dự án, mà chủ yếu triển khai từ từ, đồng thời giảm dần số hàng tồn kho hiện tại, khi đó mới xuất hiện “gia tốc” tăng giá.

Tuy vậy, ở góc độ trực quan hơn, cũng có thể hiểu phần nào lý do mà Chính phủ phải xếp BĐS vào danh sách lĩnh vực rủi ro cần kiểm soát chặt chẽ về cấp tín dụng.

Trong năm 2015, tín dụng BĐS được xem là tăng trưởng cao so với những năm trước. Theo Vụ Tín dụng (NHNN), tín dụng BĐS trong năm qua liên tục tăng, hiện dư nợ cho vay kinh doanh BĐS vào khoảng 360.000 tỷ đồng, tăng tới 80% (khoảng 163.000 tỷ đồng, tương ứng 7,4 tỷ USD) so với con số cách đây 3 năm (197.000 tỷ đồng).

Trong chia sẻ cách đây không lâu, dù cho biết dư nợ tín dụng BĐS chủ yếu phục vụ nhu cầu thực về nhà ở của người dân, tuy nhiên, đại diện Vụ Tín dụng vẫn yêu cầu các ngân hàng tăng cường kiểm soát rủi ro cho vay đối với lĩnh vực này. Trong đó, NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng “hạn chế cho vay” đối với các dự án BĐS khởi công mới, dự án BĐS có quy mô lớn, dự án BĐS cao cấp, cao ốc, văn phòng có hiệu quả thấp, tiềm ẩn rủi ro hoặc có mục đích đầu cơ BĐS.

Ngoài ra, cũng không thể phủ nhận hiện nay, thị trường đang rơi vào tình trạng mất cân đối khá rõ nét. Trên thực tế, đa số các số doanh nghiệp trong ngành có xu hướng “chạy” theo phân khúc dự án nhà ở cao cấp, trong khi bỏ qua những phân khúc tầm trung. Theo dự đoán của CBRE, trong giai đoạn 2016-2018, ước tính thị trường có nguồn cung lên đến gần 80.000 đơn vị nhà ở, riêng phân khúc cao cấp đã chiếm trên 70%, trong khi nhu cầu về nhà ở bình dân đang khá lớn nhưng ít được quan tâm đầu tư.

Sự lệch pha trên có thể hiểu một phần lý do từ việc với một lô đất đẹp, hạ tầng giao thông thuận lợi, nếu tính toán kỹ càng thì sẽ thấy chi phí sử dụng đất và nhiều chi phí khác khi đầu tư dự án cao cấp không cao hơn bao nhiêu so với dự án tầm trung. Do đó, quan điểm của nhiều chủ đầu tư là phát triển dự án cao cấp chắc chắn sẽ có lợi nhuận tốt hơn nhiều

Điều này không hề sai khi nó thuộc về chiến lược kinh doanh của từng chủ dự án, nhưng điều quan trọng không phải chủ đầu tư nào cũng có đủ “tố chất” để phát triển dự án cao cấp. Và điều này dẫn tới một hệ lụy, tại những dự án gắn mác cao cấp của các chủ đầu tư sức lực mỏng, chỉ cần bán hàng chậm hoặc thị trường chùng lại một vài quý là lại thành nợ quá hạn, rồi trở thành nợ xấu.

Nguy cơ này cũng đã được Viện nghiên cứu kinh tế và chính sách, Đại học Quốc gia Hà Nội (VEPR) cảnh báo cách đây không lâu. Theo đó, tín dụng cho BĐS đang có xu hướng tăng cao, các giao dịch đang tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và mặt bằng giá có xu hướng tăng, gây lo ngại về sự phát triển bền vững của thị trường. Khi thị trường đã phục hồi, cần điều chỉnh lại chủ trương khuyến khích cho vay BĐS.

Bộ trưởng Bộ xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, thị trường BĐS vẫn chưa thể xảy ra bong bóng trong năm 2016, tuy nhiên, đây là một thị trường có diễn biến phức tạp. Do đó, cần phải lường trước những rủi ro có thể xảy ra và đề ra các biện pháp phát triển bền vững trong dài hạn.