Sân golf biến thành khu đô thị: Nguyên bí thư tỉnh Bình Thuận “tố” gì?

Ảnh minh hoạ.

Biến đất công thành đất tư

Cụ thể, theo Báo cáo số 892 của Thanh tra chính phủ ra ngày 6/6/2019 liên quan tới đơn phản ánh của ông Đinh Trung, nguyên Bí thư tỉnh ủy Bình Thuận, phản ánh kiến nghị về việc chuyển đổi công năng của sân golf Phan Thiết sang khu đô thị du lịch biển Phan Thiết.

Ông Trung cho rằng việc chuyển đổi này có biểu hiện sai trái, tiêu cực, lợi ích nhóm câu kết với doanh nghiệp biến đất công thành đất tư nhân không đúng với quy hoạch sử dụng đất của Chính phủ và các quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

Theo ông Trung, việc không thu hồi khu đất sân golf Phan Thiết để đấu giá quyền sử dụng đất là trái quy định pháp luật về đất đai, không bố trí 20% quỹ đất ở của dự án để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi quản lý dự án là chưa đúng quy định của pháp luật về nhà ở xã hội. Việc định giá đất để làm căn cứ thu tiền sử dụng đất không sát giá thị trường gây thiệt hại ngân sách nhà nước.

Trên cơ sở chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Thanh tra Chính phủ đã vào cuộc xác minh nội dung đơn phản ánh.

Xác minh quá trình chuyển đổi công năng của sân golf Phan Thiết sang khu đô thị, Thanh tra Chính phủ cho biết: theo đề nghị của Công ty cổ phần Rạng Đông, UBND tỉnh Bình Thuận đã tổ chức cuộc họp ngày 4/3/2014.

Tại cuộc họp, tất cả các ý kiến đều nhất trí cao việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sân golf sang đất ở đô thị. Sau đó, Ban thường vụ tỉnh ủy đã thống nhất để UBND tỉnh báo cáo và đề nghị Thủ tướng cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng toàn bộ diện tích hơn 62ha đất sân golf sang xây dựng khu đô thị.

Sau khi báo cáo Thủ tướng, Thủ tướng đã có văn bản đồng ý đưa sân golf Phan Thiết ra khỏi Quy hoạch sân golf Việt Nam đến năm 2020.

Cơ quan này cũng tiến hành xác minh về nội dung tố cáo một số lãnh đạo tỉnh Bình Thuận câu kết, móc ngoặc với chủ đầu tư là Công ty cổ phần Rạng Đông xóa bỏ sân golf để kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, đơn phản ánh dự án Khu đô thị du lịch biển Phan Thiết do Hội đồng nhân dân tỉnh quyết định nhưng UBND tỉnh không thu hồi đất sân golf khi chuyển mục đích sử dụng đất sang dự án khu đô thị mới là trái pháp luật.

Thanh tra Chính phủ cho hay: Công ty cổ phần Rạng Đông nhận chuyển nhượng vốn điều lệ từ Công ty Regent International Overseas Corp và Công ty Golf và câu lạc bộ golf Phan Thiết. Công ty Khu đô thị du lịch biển Phan Thiết (được đổi tên từ Công ty Golf và câu lạc bộ golf Phan Thiết và là công ty con của Công ty cổ phần Rạng Đông) là tổ chức kinh tế sử dụng đất trực tiếp. Khi có nhu cầu và nếu phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt thì Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Do vậy, Thanh tra Chính phủ cho rằng việc UBND tỉnh Bình Thuận cho phép chuyển mục đích đất thể dục thể thao sang đất ở đô thị là phù hợp Luật Đất đai 2013.

Hoán đổi quỹ đất nhà ở xã hội

Liên quan đến nội dung phản ánh rằng “việc UBND tỉnh Bình Thuận không yêu cầu chủ đầu tư bố trí 20% quỹ đất ở của dự án để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án là chưa đúng quy định của pháp luật về nhà ở xã hội”, Thanh tra Chính phủ cho là có cơ sở một phần.

Cụ thể, theo Thanh tra Chính phủ, dự án Khu đô thị du lịch biển Phan Thiết có quy mô hơn 62ha và thực hiện đầu tư tại thành phố Phan Thiết (là đô thị loại II). Theo quy định tại Nghị định số 188/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, chủ đầu tư phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong tổng mặt bằng để xây dựng nhà ở xã hội.

Theo quy định, việc chủ đầu tư lập, sở Xây dựng thẩm định và UBND tỉnh Bình Thuận phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 không bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án là chưa thực hiện đúng quy định theo Nghị định 188.

Báo cáo của Thanh tra Chính phủ cho biết, UBND tỉnh Bình Thuận đã xin ý kiến và thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, cho phép Công ty Khu đô thị du lịch biển Phan Thiết nộp khoản tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với nhà nước để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại hai khu đất khác có tổng diện tích 8,57 ha.

Việc làm này là chưa phù hợp với quy định bởi theo Nghị định số 100/2015 thì việc nộp tiền quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội chỉ áp dụng đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô dưới 10ha.

Tuy nhiên trước khi thực hiện, UBND tỉnh Bình Thuận đã xin ý kiến của Bộ Xây dựng và đã được Bộ Xây dựng hướng dẫn, do đó việc UBND tỉnh Bình Thuận hoán đổi 20% quỹ đất dành xây dựng nhà ở xã hội “tuy không phù hợp với quy định của pháp luật nhưng đã được Bộ Xây dựng, cơ quan hướng dẫn chuyên ngành cho phép là phù hợp”.

Xác định giá đất chưa chính xác

Đối với phản ánh UBND tỉnh Bình Thuận xác định giá đất để làm căn cứ thu tiền sử dụng đất chưa chính xác, không sát giá thị trường “có nguy cơ gây thiệt hại ngân sách nhà nước”, Thanh tra Chính phủ cho rằng không có cơ sở.

Quá trình xác định giá đất của các cơ quan chức năng cho thấy, Sở TN&MT tỉnh Bình Thuận đã giao Chi cục Quản lý đất đai tỉnh Bình Thuận ký hợp đồng tư vấn thẩm định giá đất với Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam (sau đây gọi là đơn vị tư vấn thẩm định giá đất).

Đơn vị này đã áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất; ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất để tính toán giá đất cụ thể theo quy định tại Khoản 4 Điều 6 của Thông tư 36/2014 của Bộ TN&MT quy định chi tiết về phương pháp định giá đất.

Qua nhiều bước tính theo phương pháp trên, ước tính tổng chi phí phát triển quy về thời điểm định giá đất là 1.892 tỉ đồng, ước tổng doanh thu phát triển khu đất quy về hiện tại là hơn 2.828 tỉ đồng. Tổng số tiển sử dụng đất nhà đầu tư phải nộp ngân sách Nhà nước là 936,8 tỉ đồng.

Từ các căn cứ trên, ngày 25/11/2015, UBND tỉnh Bình Thuận ban hành Quyết định số 3371 phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất đối với Dự án Khu đô thị du lịch biển Phan Thiết với tổng số tiền phải nộp là 936,8 tỉ đồng.

Nhà đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất, tiền phạt chậm nộp theo thông báo của Cơ quan thuế trước khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về nội dung xác định giá đất, năm 2017 Kiểm toán Nhà nước đã kiểm toán và xác định giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất do Sở TN&MT và Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam xác định trên cơ sở kết quả giao dịch gần khu thực hiện dự án, kết quả đấu giá của các dự án lân cận là phù hợp theo quy định; chi phí phát triển ước tính của dự án chưa chính xác.

Kiểm toán Nhà nước xác định chủ đầu tư thi công thừa 216m kè biển công cộng so với chiều dài kè biển đã được duyệt trong quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 và tính toán sai một số định mức, đơn giá dẫn đến việc làm giảm gần 20 tỉ đồng tiền sử dụng đất và đã kiến nghị nộp bổ sung vào ngân sách Nhà nước khoản tiền này.

Trên cơ sở đó, KTNN kết luận và kiến nghị: Việc thực hiện quy trình về tính giá đất được thực hiện theo đúng quy định, các chỉ tiêu về doanh thu phát triển, chi phí phát triển… làm cơ sở xác định tiền sử dụng đất của dự án kiểm toán chi tiết nhìn chung đã phù hợp với quy định hiện hành.

Tuy nhiên, khi chủ đầu tư đã phê duyệt thiết kế cơ sở dự án tại Quyết định số 32 ngày 12/2/2015, mặc dù đã được Công ty cổ phần tư vấn kiểm định xây dựng Quốc tế (ICCI) thẩm tra độc lập thiết kế cơ sở - dự toán nhưng chưa lấy ý kiến của Sở Xây dựng là chưa chặt chẽ về thủ tục theo quy định pháp luật xây dựng.

Hiện nay dự án đã cơ bản hoàn thành đầu tư cơ sở hạ tầng, nên cần phải tiếp tục rà soát mức đầu tư dự án trên thực tế để đảm bảo chi phí phát triển dự án đảm bảo chính xác theo quy định pháp luật xây dựng và pháp luật đất đai.

Thanh tra Chính phủ cho rằng, do chưa có hướng dẫn cụ thể, chi tiết của cơ quan chuyên ngành nên trong Quyết định số 3371 ngày 25/11/2015, UBND tỉnh Bình Thuận đã thận trọng quy định: “Sau khi nghiệm thu quyết toán công trình, nếu chi phí đầu tư thấp hơn 1.693 tỉ đồng, nhà đầu tư có trách nhiệm nộp bổ sung vào ngân sách nhà nước phần chênh lệch. Nếu phát sinh tăng trong chi phí dự phòng nhà đầu tư tự chịu”.