Sàn BĐS: 500 xuống... 30, đã đến đáy?

Đó là bức tranh giao dịch bất động sản Thủ đô trong những ngày cuối năm 2012, do giám đốc một sàn giao dịch bất động sản khắc họa.

Giá thấp cũng khó bán

Thị trường bất động sản Hà Nội đang xôn xao trước thông tin, ngày 15/12 tới, tại Hà Nội, CTCP Đầu tư VCN (tiền thân là Vinaconex VCN) sẽ chính thức chào bán các căn hộ tại Dự án Vĩnh Điềm Trung với giá từ 298 triệu đồng/căn (đã bao gồm VAT). Tuy nhiên, tìm hiểu kỹ thì đây là dự án ở tận TP. Nha Trang của tỉnh Khánh Hòa. Với giá bán từ 7,7 triệu đồng/m2, nhiều khách hàng khi đón nhận thông tin này cũng không hào hứng nhiều, bởi ngay tại Hà Nội, nhiều dự án cũng đang được chào bán với giá chỉ 10 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát của ĐTCK, thị trường bất động sản Hà Nội dường như đã chai lỳ với các loại thông tin giảm giá. Nhiều phân khúc, mặc dù giá đã giảm đáng kể nhưng hầu như vẫn không có giao dịch. Ví dụ như tại Dự án Kim Chung - Di Trạch, thời điểm “sốt” vào cuối năm 2010, giá đất nền được đẩy lên đến 50 - 55 triệu đồng/m2, nhưng đến nay đã giảm còn khoảng 20 - 25 triệu đồng/m2 tùy loại.

Ở các dự án đã hoàn thiện xây thô, tình trạng giảm giá, bán cắt lỗ vẫn diễn ra ồ ạt. Một số dự án được xem như "hàng hot" trên thị trường như Splendora, Văn Phú, Dương Nội, Văn Khê, Geleximco, Vân Canh..., giá mỗi căn liền kề chỉ còn khoảng 25 - 35 triệu đồng/m2 tùy vào vị trí, cao nhất cũng chỉ vào khoảng 50 - 60 triệu đồng/m2, so với mức 40 - 60 triệu đồng/m2, thậm chí là 90 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2010.

Tình hình đất thổ cư cũng không mấy sáng sủa. Khu vực An Khánh, An Thượng, Hoài Đức có giá giảm mạnh nhất, mỗi lô ở đây chỉ còn khoảng 12 - 15 triệu đồng/m2. Tương tự, khu vực Hà Đông, nhiều lô mặt đường 3,5 m, giá chỉ 14 - 15 triệu đồng/m2. Khu trung tâm như Dương Nội, Vạn Phúc, La Khê, giá đất thổ cư dao động khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2.

Thị trường 2013: Trông chờ vào chính sách?

Thị trường bất động sản đã trì trệ và đóng băng trong suốt một năm qua, việc giải cứu bất động sản được đặt ra như một yêu cầu bức thiết nếu muốn vực dậy nền kinh tế. Chính vì vậy, mới đây, Bộ trưởng Bộ Tài chính Vương Đình Huệ cho biết, ngành tài chính đang xây dựng giải pháp tài khóa nhằm phá băng thị trường bất động sản trong năm 2013. Theo đó, gói giải pháp sẽ tập trung vào việc giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, giãn thời điểm nộp tiền sử dụng đất cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở và kinh doanh bất động sản; hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà ở, giúp thị trường bất động sản từng bước phục hồi, giải quyết hàng tồn kho, giảm tỷ lệ nợ xấu, đồng thời giúp các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng tiêu thụ hàng hoá.

Bình luận về gói giải pháp trên, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, đây là giải pháp “cần thiết nhưng không phải là duy nhất”. Các chuyên gia lý giải, trong nhiều năm qua, các doanh nghiệp bất động sản đã phát triển rất nhanh về bề rộng, với lợi nhuận thu về đôi khi mang tính đột biến. Do vậy, nếu tập trung vào các giải pháp miễn thuế, giảm thuế, hỗ trợ doanh nghiệp ở một phương diện nào đó là đang dùng tiền ngân sách của người dân, hỗ trợ cho những đối tượng mà nhiều người dân không mong muốn.

Ngay cả việc hỗ trợ tín dụng để kích cầu bất động sản, kể cả ở mảng bất động sản thu nhập thấp, nhà ở xã hội, cũng gián tiếp làm cho thị trường bất động sản khó quay về giá trị thật.

Có cái nhìn thực tế hơn, lãnh đạo nhiều sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội đều cho rằng, khó khăn của thị trường hiện nay có nguyên nhân chính là từ lòng tin của người dân.

Những câu chuyện doanh nghiệp đứng ra thu tiền rồi “biến mất” ngày càng nhiều, khiến cho khách hàng như “chim sợ cành cong”. Bên cạnh đó, sự làm ăn thiếu chuyên nghiệp, thậm chí là đùn đẩy và chối bỏ trách nhiệm từ các doanh nghiệp và chính quyền một số địa phương khi quyền lợi người dân bị xâm phạm, càng tạo thêm tâm lý sợ hãi của người dân khi quyết định tham gia vào thị trường.

Với thực trạng trên, người có cái nhìn lạc quan nhất cũng chỉ dám đưa ra nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam có thể có chuyển biến đi lên vào cuối năm 2013 và bắt đầu bằng phân khúc bình dân. Còn với người thận trọng hơn thì mốc từ 3 đến 5 năm nữa là sự lựa chọn khi đưa ra dự báo về sự khởi sắc của thị trường này.

“Trong bối cảnh nào thì căn hộ có diện tích nhỏ và giá dưới 1 tỷ đồng, hoặc đất thổ cư hay dự án có giá dưới 15 triệu đồng/m2 cũng sẽ hồi phục đầu tiên”, giám đốc một sàn giao dịch bất động sản nhận định.

Một số sàn BĐS vẫn có nhiều giao dịch thành công ở các dự án căn hộ có mức giá hợp lý