CafeLand - Một ngày Sài Gòn trở lạnh, tôi hẹn gặp Mỹ - cô bạn đang làm môi giới bất động sản đến một quán cà phê ở khu trung tâm thành phố. Vừa bước vào, Mỹ đã phân trần về lý do đến muộn, rằng cô phải “tranh thủ dẫn khách đi xem mảnh đất dưới quận 9 để bán nốt, gom tiền về đầu tư chỗ khác trước thềm năm mới”.

Giàu lên mấy chốc

Từ một nhân viên văn phòng làm ngày 8 tiếng, Mỹ chuyển sang làm bất động sản chỉ với sự tình cờ. Hôm ấy, Mỹ được mẹ chồng rủ đi dự buổi mở bán một dự án để xem mua nhà cho cậu em chuẩn bị cưới vợ. Thấy dự án có vị trí đẹp, giá lại mềm Mỹ về bàn với chồng rồi gom góp hết tiền song cũng chỉ đủ một nửa giá bán của căn hộ 2 phòng ngủ. Mỹ đánh liều đặt cọc mua căn hộ. Mấy tháng sau khi đóng được 30% giá trị căn hộ, Mỹ sang tay cho một người khác và thu về 50 triệu đồng tiền chênh lệch.

Từ sau lần “ăn may” ấy cộng với tâm trạng đang chán công việc văn phòng lương không như ý, Mỹ chuyển hẳn sang làm môi giới bất động sản cho một công ty, đồng thời kiêm luôn “cò đất” tự do. Công việc hàng ngày của cô ngoài việc bán các dự án của công ty cho đủ doanh số, Mỹ tranh thủ “kiếm thêm” bằng cách theo dõi nhà đất bên ngoài, căn nào có giá trên dưới 1 tỷ đồng là mua, sau đó cứ lời 50-70 triệu thì bán để lấy vốn xoay vòng.

Mỹ khoe cô dự định đổi căn nhà khác lớn hơn để đón bố mẹ vào sinh sống. Cô cũng vừa chốt lời được kha khá từ hai mảnh đất mua ở quận 12, TP.HCM trong cơn sốt đất hồi giữa năm. Khi được hỏi bí quyết “làm ăn”, Mỹ cười xòa nói “nghề dạy nghề thôi, cứ lăn xả vào rồi tự khắc sẽ biết”. Mỹ đã từng bị dính vài cú đắng, chẳng hạn như vụ hùn hạp mua miếng đất ở Củ Chi vì ham giá tốt. Vừa mua xong thì đất giảm sốt, cần vốn mãi nhưng bán không được, Mỹ phải chấp nhận bán lỗ để xoay vòng vốn.

Hạ tầng cải thiện mạnh mẽ đã tác động tích cực đến thị trường bất động sản tại các quận vùng ven TP.HCM. Ảnh: Thanh Thịnh

Cũng sang tay kiếm lời như Mỹ, anh Thức đang thấy tiếc hùi hụi vì trót bán miếng đất 70m2 tại quận 9 sau khi chốt lời được 60 triệu đồng vào cuối năm 2016 để chuyển sang đầu tư căn hộ theo suất ưu đãi dành cho nhân viên. "Mình thấy có lời nên bán để đầu tư nơi khác, nhưng mới sang tay được vài tháng chủ mới đã lãi hơn trăm triệu đồng ngay trong cơn sốt đất. Bán non quá, uổng một con sóng đang lên", anh Thức nói với vẻ mặt tiếc nuối.

Mỹ hay anh Thức chỉ là những nhà đầu tư nhỏ lẻ nhưng họ cũng là những đại diện hiện thực nhất cho tâm điểm của thị trường bất động sản trong năm qua. Đó là cơn sốt đất nền diễn ra ở TP.HCM và các vùng lân cận. Cơn sốt đã mang lại lợi nhuận cho rất nhiều nhà đầu tư và cũng để lại nhiều tiếc nuối cho những người chưa kịp nhập cuộc. Thế nhưng bán non như Thức cũng còn tốt. Sau đó cơn sốt hạ nhiệt đã kéo theo nhiều nhà đầu tư sa lầy vì chậm chân thoát hàng.

Sốt lan xuống tận Cần Giờ

Cơn sốt được nhen nhóm từ năm 2016 này tiếp tục bùng phát trong năm 2017. Khu vực phía Đông thành phố gồm các quận 2, quận 9 và Thủ Đức được cho là điểm khởi đầu của cơn sốt sau thông tin UBND TP.HCM sẽ xây dựng cầu Cát Lái nối quận 2 với huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai). Một số tuyến đường đã ghi nhận mức tăng từ 5-10%, thậm chí có nơi tăng đột biến đến 2 lần.

Từ trục phía Đông, cơn sốt đất nhanh chóng tràn sang khu Nam Sài Gòn gồm quận 7, 8, huyện Nhà Bè và một phần huyện Bình Chánh. Chưa dừng lại ở đó, sự nhộn nhịp này kéo sang phía Tây Bắc thành phố gồm các quận 12, Tân Phú, Bình Tân và huyện Hóc Môn, Củ Chi.

Ngay cả vùng đất bạt ngàn rừng đước như huyện đảo Cần Giờ, nơi tưởng chừng chưa hề bị ảnh hưởng bởi tác động của đô thị hóa, giá đất cũng liên tục nhảy múa. Vào tâm điểm của cơn sốt, giá đất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản và cả thổ cư biến động mạnh tại các xã Bình Khánh, Long Hòa, Tam Thôn Hiệp và thị trấn Cần Thạnh của huyện này.

Cô Tư, một người dân sinh sống gần trường Tiểu học Long Thạnh cho biết, thời điểm sốt đỉnh cao từ khoảng tháng 4 đến tháng 6/2017, tại thị trấn Cần Thạnh, hai bên đường nở rộ dịch vụ mua bán, ký gửi nhà đất. “Bùng binh đoạn giao giữa đường Rừng Sác với đường Duyên Hải ngày nào cũng có môi giới đứng phát tờ rơi, còn người ở nơi khác đổ về mua đất cũng rất đông khiến khu vực này nhộn nhịp hơn rất nhiều”.

Thế nhưng trở lại Cần Giờ vào những ngày cuối năm, huyện đảo này dường như đã trở lại vẻ im ắng như thường lệ. Một số môi giới nhà đất và người dân khu vực này cho hay không còn thấy cảnh “nhà nhà buôn đất, người người buôn đất”. Vắng lặng là thế nhưng giá cả điều chỉnh không nhiều, chỉ vài trăm nghìn một mét vuông.

Hạ tầng, ông lớn và... đội lái

Theo Tổng giám đốc một công ty địa ốc tại TP.HCM, giá đất Cần Giờ thời gian qua tăng chủ yếu là nhờ các thông tin hạ tầng, trong đó chủ yếu là dự án xây cầu Cần Giờ. Ngoài ra, giá đất tăng nóng còn do bàn tay của giới đầu tư thổi giá.

Giá đất ở đây biến động rõ rệt khi thông tin xây dựng cầu Cần Giờ thay cho phà Bình Khánh xuất hiện. Nếu được xây dựng thì cây cầu có tổng vốn đầu tư khoảng 5.300 tỷ đồng này sẽ xóa khoảng cách huyện đảo với trung tâm thành phố. Cùng với đó, tuyến cao tốc Bến Lức – Long Thành chạy qua Cần Giờ đang được xây dựng hay dự án phà Cần Giờ - Vũng Tàu, phà Cần Giờ - Cần Giuộc (Long An) cũng được kỳ vọng góp phần tăng trưởng và phát triển kinh tế của huyện đảo.

Cùng với hạ tầng, một trong những nguyên nhân lớn khiến cho giới đầu tư đổ về săn đất Cần Giờ là sự xuất hiện của những siêu dự án của các ông lớn bất động sản đang có kế hoạch triển khai ở đây. Những thông tin này đã khiến giá đất tại Cần Giờ có biến động mạnh vào khoảng giữa năm 2017.

Vị này cũng lưu ý, nếu tăng giá vì xây cầu thì mức tăng giá tối đa ở khoảng 30-50% và cũng chỉ rơi vào một số địa bàn nhất định vì Cần Giờ vốn chưa phát triển, quỹ đất về dân cư còn ít, chủ yếu là đất nông nghiệp. Nếu một số chủ đầu tư lớn tiếp tục triển khai dự án thì khu vực Cần Thạnh, Long Hòa giá đất sẽ tăng, còn đoạn đầu Cần Giờ hiện nay không có đất để bán vì khu vực đó là rừng.

Nếu như các khu vực khác tại TP.HCM giá đất tăng là nhờ ăn theo hạ tầng thì ở phía Tây Bắc, cơn sốt đất được cho là có nhiều dấu hiệu bất thường, thị trường hình thành nên cơn sốt ảo. Giới chuyên gia đã nhiều lần cảnh báo có bàn tay thổi giá của một lực lượng đầu cơ kết hợp với cò đất ở khu vực này- thường gọi là đội lái.

Thận trọng sau cơn sốt

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng thị trường đất nền thành phố sốt mạnh như thời gian qua là do các nhà đầu tư thứ cấp lợi dụng thông tin quy hoạch về hạ tầng giao thông cũng như quy hoạch dự án lớn của TP.HCM đẩy giá lên. Trước tình trạng này, chính quyền thành phố đã ra văn bản sẽ yêu cầu xử lý hình sự nếu phát hiện nhà đầu tư thứ cấp đầu cơ, lũng đoạn thị trường, đẩy giá đất lên cao. Dù cơn sốt đất đã tạm lắng xuống, nhưng những dư chấn của nó để lại không ít quan ngại và cảnh báo về viễn cảnh bong bóng bất động sản tiếp tục cho năm kế tiếp. Quan ngại này càng có cơ sở hơn khi đến cuối năm 2017 tiếp tục xuất hiện thông tin đất nền một số vùng ven nhen nhóm sốt trở lại.

Sự xuất hiện của những siêu dự án của các ông lớn bất động sản cũng là nhân tố khiến đất vùng ven “sốt sình sịch” trong thời gian qua. Ảnh: Thanh Thịnh

Theo Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, thị trường vùng ven bị ảnh hưởng rất lớn bởi nhóm đầu cơ, có những nơi giá còn thấp nên có khả năng tăng, những nơi có đầu tư hạ tầng mới sẽ tạo cơn sốt nhanh. Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng lưu ý một số vùng giá đã tăng mạnh do đón quy hoạch như Cần Giờ, một phần Nhơn Trạch, một số dự án Long An giá sẽ hạ nhiệt, chỉ trừ một số ít vị trí. Bên cạnh đó, thị trường đất nền cũng sẽ chịu ảnh hưởng từ suy giảm của các bất động sản chính thức (bất động sản dự án). Do vậy, sẽ không còn khả năng tăng giá, chỉ trừ một số ít vị trí được hưởng lợi đầu tư hạ tầng.

Mặc dù người mua nhà, qua các đợt khủng hoảng trước, cùng với sự phát triển của các hệ thống thông tin thị trường, đã cho họ nhiều kinh nghiệm, cũng như suy xét thông minh cho các quyết định xuống tiền của mình. Song các chuyên gia vẫn khuyến cáo, người mua nên tỉnh táo trước các thông tin rao bán, tìm hiểu kỹ về các vấn đề pháp lý và quy hoạch của khu đất muốn mua, cũng như tìm hiểu về lịch sử biến động giá của khu vực để có thể đưa ra các quyết định chính xác.

Sốt là tất yếu?

Nói về cơn sốt đất trên thị trường bất động sản TP.HCM trong năm qua, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc của JLL Việt Nam, cho biết giá đất nền đã chứng kiến những sự phục hồi đầu tiên kể từ thời điểm năm 2014. Từ đó đến nay giá giao dịch liên tục tăng nhưng mức tăng không đột biến. Mức tăng giá giao dịch trong giai đoạn 2016 - quý 1/2017 được ghi nhận ở mức 30 - 40% so với năm 2015. Do đó, xét về giá giao dịch, JLL không cho rằng đang xuất hiện một cơn sốt ảo giá đất trên thị trường TP.HCM.

Ông Stephen lý giải có hai nguyên nhân khiến giá đất tăng mạnh trong thời gian gần đây. Đầu tiên phải kể đến sự cải thiện mạnh mẽ của hạ tầng. Cụ thể, ở phía Đông thành phố, một số dự án đã và đang thực hiện như đường Vành đai, đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, tuyến Metro số 1. Gần đây là dự án xây cầu qua đảo Kim Cương để nối khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi vào đảo Kim Cương, giảm ùn tắc ở cửa ngõ phía Đông thành phố.

Tại khu Nam , cùng với siêu dự án đô thị cảng Hiệp Phước là hàng loạt cây cầu mới được lên kế hoạch triển khai trong vài năm tới. Điển hình là cầu đường Bình Tiên băng qua Đại lộ Đông - Tây, kênh Tàu Hủ, kênh Đôi nối quận 6 và 8. Dự án xây cầu Nguyễn Khoái - nối khu Nam Sài Gòn với trung tâm thành phố và chia tải cho cầu Kênh Tẻ. Dự án cầu Thủ Thiêm 4 cũng được kỳ vọng thúc đẩy kinh tế - xã hội cho khu Nam thành phố.

Trong khi đó, ở phíaTây, đề xuất đầu tư dự án Thành phố Mới (New City) và Đại lộ ven sông Sài Gòn (nối huyện Củ Chi với quận 1) của Tập đoàn Tuần Châu được xem là chất xúc tác chính tạo nên cơn sốt. 

Theo ông Stephen, những cải thiện về hạ tầng đã kéo theo sự tăng trưởng trong lượng mở bán ở nhiều phân khúc. Số lượng người mua để ở ngày càng nhiều hơn. Đồng hành với đó là nhiều trung tâm thương mại được mở ra và nhiều nhãn hàng bán lẻ, cả kinh doanh hàng hóa lẫn dịch vụ ăn uống giải trí, triển khai rầm rộ ở khu vực ngoại thành. Chính những cải thiện này thời gian qua đã tác động tích cực đến tâm lý mua để ở tại các quận xa trung tâm, kéo theo những tăng trưởng tiếp tục ở các phương diện cung cầu ở các phân khúc thị trường như một vòng tuần hoàn. Hạ tầng kết nối tốt, kết hợp với cung cầu gặp nhau, giá đương nhiên sẽ tăng.

Lại nói về hạ tầng, khác với nhiều năm trước, thời gian triển khai các dự án hạ tầng ngày càng được rút ngắn đáng kể, khác với tình trạng thi công ì ạch và kém chất lượng. Nhìn vào những công trình đã hoàn thành, người mua nhà và người đầu tư có quyền kỳ vọng những điều tương tự ở các dự án mới.
Thanh Thịnh
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.
Các dự án đang bán Căn hộ Gem Riverside Thăng Long Home Căn hộ quận 3 Đất Nhơn Trạch
Căn hộ Dream Home Riverside Q7 Saigon Riverside Bella Villa Đức Hòa  Căn hộ quận 6 Đất nền Biên Hòa
Căn hộ vincity quận 9 Victoria Village Quận 2 Căn hộ The Coastal Hill Căn hộ Quận 11 Đất nền quận Thủ Đức
Căn hộ Sonata Residence  Eco Town Long Thành Căn hộ Emerald Precinct Đất chia lô quận 8 Đất nền quận 12
Căn hộ Samsora Riverside The Arena Cam Ranh Căn hộ Napoleon Castle I Dự án Paradise Riverside Đất Thủ Dầu Một
Căn hộ Palm Garden quận 2 FLC Quảng Bình Căn hộ The Palace Residence Saigon Metro Mall Đất Bà Rịa
Căn hộ Empire city Sapphire Khang Điền Quận 9 Dự án Bella Vista Dự án Vincity Grand Park Đất Phú Quốc
Chung cư The Terra Hào Nam Căn hộ Dragon Fairy Nha Trang Vũng Tàu Regency Dự án Hamubay Đất nền Phan Thiết
Rome Diamond Lotus Quận 2 Căn hộ raemian city quận 2 Dự án Green Mark Dự án five star eco city Biệt thự biển Phan Thiết
Dự án Moonlight Park View Dự án The Grand Manhattan Dự án Ventosa quận 5 Dự án Harina View Thủ Đức Dự án Lago Centro Long An
Căn hộ Sunshine City Sài Gòn The Western Capital Dự án Ray River Residence Dự án Long hậu riverside Dự án Cam ranh City Gate
Căn hộ La Cosmo Long Phú Residence The Ascent Thảo Điền River Silk City Căn hộ Green Star Sky Garden
Dự án Green City     Harbor Center Malibu hội an