Nghịch lý lãi trước lỗ sau giữa ma trận sốt đất Sài Gòn

Căn nhà mặt phố của ông Ninh có mặt tiền 8m, dài gần 20m, quy mô một trệt 3 lầu, nằm trên tuyến đường khá sầm uất của quận Bình Tân, TP HCM. Cách đây vài năm, gia đình ông ghép từ 2 thửa đất lại làm một để xây căn nhà khang trang, tầng trệt là nơi kinh doanh, tầng trên dùng để ở.

Thời điểm ông Ninh bán căn nhà rơi vào đúng thời điểm cơn sốt đất lan khắp Sài Gòn, tức trong quý II/2017. Lý do gia chủ bán vì gần như chắc chắn với kế hoạch đầu tư và mua bất động sản nước ngoài cho con cái du học, lập nghiệp, cộng thêm giá bán khá cao, lãi không dưới 3 tỷ đồng so với cách đây vài năm.

Tuy nhiên, sau khi gia đình ông tổ chức nhiều chuyến đi nước ngoài khảo sát cơ hội ở xứ người đã rút lại ý định đầu tư ra hải ngoại. Số tiền 11 tỷ đồng được vợ chồng ông mang trở về Bình Tân, tìm mua một căn nhà khác tương tự như căn đã bán. Song, quý IV/2017 nhà đất tại TP HCM đã đồng loạt thiết lập mặt bằng giá mới, những căn nhà phố mặt tiền 8m tương tự như căn nhà cũ tại địa bàn này bị hét giá 14-15 tỷ đồng một căn.

Trước tình cảnh dở khóc dở cười này, ông Ninh mới vỡ lẽ ra của bán đi rồi không mua lại được. “Lúc đầu vợ chồng tôi hí hửng vì lãi 3 tỷ đồng nhưng đến giờ mới thấm, hóa ra mình đang bị lỗ 4-5 tỷ đồng. Giờ chỉ còn cách tìm nhà bé hơn căn cũ mới mua được”, ông nói.

Trong cơn sốt đất vừa qua tại TP HCM, có không ít nhà đầu tư chốt lời nhưng cuối cùng tưởng lãi hóa lỗ. Ảnh: Lucas Nguyễn

Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát, Nguyễn Mạc Hoài Nam cho biết, tình huống bán nhà đất lãi trước mắt rồi lại lỗ sau lưng trong giai đoạn sốt đất lan rộng khắp Sài Gòn không phải là hiếm. Thậm chí, chuyện lạ có thật này đã xảy ra khá phổ biến trong giai đoạn thị trường nóng sốt liên tục như năm 2017 vừa qua.

Ông Nam phân tích, sau khi thị trường đã thiết lập những mặt bằng giá nhà đất mới cao hơn trước đây, việc bán chốt lời đúng là giúp nhà đầu tư thu về khoản lãi nhất định so với dòng vốn ban đầu. Tuy nhiên, cũng chính vì thị trường nóng sốt, giá sau đội giá trước, nên với tổng dòng tiền thu về nhà đầu tư vẫn không thể tìm mua lại được một bất động sản có vị trí tương tự.

“Tôi đã chứng kiến không ít trường hợp nhà đầu tư vì nóng vội chốt lời đã bán nhà đất chóng vánh để rồi sau đó thở ngắn than dài khi biết mình bị hớ, thậm chí lỗ tiền tỷ vì không thể mua lại một tài sản có giá trị tương đương”, ông Nam kể.

Chuyên gia này cho rằng trong tình huống của ông Ninh, nếu vẫn khăng khăng tìm mua lại chính căn nhà đã bán hoặc một căn có vị trí và quy mô tương tự thì cầm chắc kịch bản phải bỏ thêm 3-5 tỷ đồng nữa.

Tuy nhiên, ông Ninh sẽ vẫn còn nhiều cơ hội phía trước nếu chịu khó mua nhà mặt tiền diện tích nhỏ hơn, giá rẻ hơn để ở và kinh doanh. Dòng tiền còn lại tái đầu tư vào những khu đất có vị trí kém hơn so với mặt tiền nhưng cũng tương đối đẹp, đó là nhà nằm trong hẻm xe hơi.

Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát phân tích, miễn là phải đưa tiền vào thị trường và tạo cho nó guồng quay mới để nó vận động thì nhà đầu tư vẫn còn cơ hội "phục thù". Thị trường luôn diễn ra kịch bản sóng sau xô sóng trước. Chu kỳ tăng trưởng - khủng hoảng - phục hồi lặp lại theo sơ đồ hình sin nên nhà đầu tư sau khi chốt lời, hãy lập tức xác định mục tiêu mới.

"Đừng chờ căn nhà cũ rớt giá để mua lại với giá rẻ hơn hay bằng với giá ban đầu mình đã từng giao dịch, vì rất khó xảy ra. Cũng đừng để tiền nằm bất động như dòng vốn chết vì khi đó, việc thua lỗ còn nặng nề hơn do trượt giá và mất chi phí cơ hội", ông Nam nói.