Ghi nhận từ các án kiện tại TAND TP Hà Nội cho thấy, các vụ án tín dụng trong đó ngân hàng cho vay và nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của bên thứ ba ngày càng nhiều.

Theo đánh giá của ông Phạm Tuấn Anh, Chánh tòa Kinh tế TAND TP Hà Nội, với tình hình kinh tế khó khăn như hiện nay, số lượng các vụ án tín dụng, hay nói khác đi là các vụ đòi nợ của ngân hàng ngày càng nhiều. Đáng chú ý là các vụ đòi nợ mà trong đó DN đi vay và thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba cũng nhiều lên. Trừ khối ngân hàng nước ngoài, hầu hết ngân hàng thương mại trong nước, ngay cả các ngân hàng lớn như Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank… đều có những án kiện kiểu này.

Ví dụ, vụ đòi nợ của Techcombank đối với một cá nhân (quận Thanh Xuân, Hà Nội), trong đó cá nhân này vay 410 triệu đồng thông qua 2 hợp đồng tín dụng, tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất của một gia đình ở huyện Đan Phượng (Hà Nội). Khi người vay tiền không trả nợ, Ngân hàng đòi siết nhà thì gia đình có đất mới biết, cả gốc và lãi của khoản nợ là 510 triệu đồng. Trong khi theo gia đình này, họ chỉ cần vay 100 triệu đồng và thực tế chỉ nhận được 88 triệu đồng, sau khi đã trừ lãi và phí. Tuy nhiên, do hợp đồng thế chấp đúng là do gia đình này ký, đã đăng ký giao dịch bảo đảm, nên Tòa án tuyên Techcombank có quyền phát mại tài sản trong trường hợp người đi vay không trả được nợ.

Hay trường hợp Seabank cho Công ty Hưng Phát vay 5,7 tỷ đồng, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất của 3 hộ gia đình. Sau khi Ngân hàng khởi kiện đòi nợ và giám định thì phát hiện chữ ký của một gia đình trên hợp đồng thế chấp là giả mạo. Một hộ gia đình khác thì đưa ra chứng cứ về việc họ đã trả nợ 1,7 tỷ đồng, được Phó giám đốc Seabank Chi nhánh Ba Đình ký xác nhận, trong số 2,4 tỷ đồng mà gia đình họ đã bảo lãnh, trong khi Seabank cho biết, chứng từ tại Ngân hàng chỉ có 700 triệu đồng.

Trong những trường hợp này, về lý thì ngân hàng nắm đằng chuôi nếu như họ đã thực hiện đầy đủ các quy định về giao dịch bảo lãnh như ký hợp đồng thế chấp có công chứng, có đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, ngân hàng vẫn chịu nhiều chi phí trong quá trình đòi nợ, chưa kể những phiền phức khác.

Ông Phạm Tuấn Anh cho biết: “Kinh nghiệm cho thấy, khi DN đi vay ngân hàng và đưa tài sản thế chấp là tài sản của DN hoặc tài sản của người thân như bố mẹ, anh chị em thì đó mới là vay thật. Những trường hợp DN vay tiền mà tài sản thế chấp là của một người khác, gọi là bên thứ ba, thì ngân hàng cần thận trọng. Khi đó, người có tài sản có nhu cầu vay vốn chỉ vài chục triệu đồng hoặc 100 - 200 triệu đồng, nhưng không vay được ngân hàng, nên phải nhờ DN đứng lên vay. Nhưng DN thường vay nhiều hơn, phần chênh lệch đó, họ giữ lại và đem cho vay với lãi suất cao. Nếu việc cho vay suôn sẻ thì họ có thể trả gốc và lãi cho ngân hàng, hưởng phần chênh lệch, nhưng khi DN không thể trả nợ ngân hàng, thì gánh nặng trả nợ sẽ đè lên người có nhà đất”.

Hơn nữa, khi cho vay có tài sản bảo đảm là bên thứ ba, ngân hàng phải đối mặt với nhiều rủi ro nếu không thực hiện đầy đủ các quy định. Chẳng hạn, khi DN vay ngân hàng thì phải được sự chấp thuận của HĐQT, do đó ngân hàng cần phải kiểm tra xem có ý kiến bằng văn bản của HĐQT hay không. Nhưng nhiều khi ngân hàng không kiểm tra nên không phát hiện khoản vay chỉ có tổng giám đốc DN biết, HĐQT không biết, dẫn đến ngân hàng khó đòi được nợ.

Hoặc ngân hàng cho vay hộ gia đình thì khi họ thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất phải có sự chấp thuận của tất cả các thành viên của hộ gia đình. Nhưng có trường hợp ngân hàng chỉ cần bố mẹ ký mà quên mất các con, dẫn đến hợp đồng thế chấp vô hiệu khi có thành viên của gia đình từ 16 tuổi trở lên không ký. Hợp đồng thế chấp vô hiệu thì chẳng khác nào ngân hàng cho vay tín chấp và rủi ro tín dụng tăng lên.

Quyền sử dụng đất là loại tài sản thế chấp phổ biến, nhưng đã có trường hợp ngân hàng khi nhận thế chấp chỉ định giá đất mà không định giá nhà, dẫn đến tranh chấp trong quá trình đòi nợ. Chưa kể, khi người vay muốn tăng giá tài sản bảo đảm để có thể vay được nhiều hơn, cộng với nhân viên ngân hàng không làm đúng quy trình, quy định về thẩm định giá, dẫn đến khó thu hồi đủ khoản cho vay.

Trong những rủi ro khi nhận tài sản bảo đảm của bên thứ ba, thì yếu tố quản trị rủi ro ngân hàng rất quan trọng. Những trường hợp không đủ điều kiện xử lý tài sản bảo đảm thường là do nhân viên ngân hàng không làm đúng quy trình, quy định. “Khi nhận tài sản thế chấp từ bên thứ ba, ngân hàng cần cẩn thận hơn, kiểm tra lại đối với người có tài sản, như vậy sẽ tránh được các trường hợp giả mạo chữ ký, cũng hạn chế được rủi ro”, ông Phạm Tuấn Anh nói.

Hoàng Duy (Tin nhanh Chứng khoán)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
Luxury Apartment 2,340 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.