Quyết định phê duyệt quy hoạch: Không thể hạn chế quyền sử dụng đất

Luật gia TRẦN ĐÌNH DŨNG (Hội Luật gia Việt Nam): Quy hoạch không phải là công cụ để quản lý đất đai

Muốn có một đô thị văn minh, hiện đại, phải xây dựng, phát triển theo quy hoạch. Để có một thành phố đẹp, tiện ích với người dân, đòi hỏi có sự kết hợp giữa kết quả lao động, tài năng của những nhà quy hoạch và chính quyền trong việc quản lý, thực hiện đúng quy hoạch, kéo dài trong vài chục năm và đến cả trăm năm. Chính vì vậy, việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là yêu cầu tất yếu trong quá trình xây dựng, phát triển đô thị. Đối với TPHCM đang trong quá trình đô thị hóa, việc xây dựng quy hoạch, quản lý đô thị lại càng cần thiết hơn bao giờ hết. Hiện đang có vấn đề gây bức xúc kéo dài cho hàng ngàn hộ dân trong các khu quy hoạch treo là quyền lợi về nhà đất cũng bị treo vì sự bất cập, thiếu thuyết phục của quy định pháp luật.

Tại các quận ven TPHCM, nhiều khu đất nông nghiệp bị bỏ hoang hàng chục năm nay, cho cây cỏ dại mọc, rất lãng phí. Ảnh: TRÀ GIANG

Khoản 2 Điều 29 Luật Đất đai 2003 quy định: “Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất phải thu hồi, mà nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”. Như vậy, có nghĩa quyền chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng nhà của người sử dụng đất đã bị hạn chế, tước mất khi chính quyền ban hành quyết định phê duyệt quy hoạch.

Khoản 3 Điều 29 quy định: “Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình, hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất, mà sau 3 năm không được thực hiện theo kế hoạch, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ và công bố”. Điều này cũng không khả thi, bởi thời gian thực hiện quy hoạch phát triển đô thị là 20 năm, 30 năm và có thể kéo dài cả 100 năm nên không thể cứ 3 năm lại điều chỉnh hay hủy bỏ theo quy định.

Hiện nay, liên quan đến đất đai, ngoài Luật Đất đai còn có Luật Xây dựng (để điều chỉnh lĩnh vực xây dựng). Vì thế, về lĩnh vực quy hoạch, quản lý quy hoạch, nhà nước cần phải quy định chuyên về lĩnh vực này, chứ không nên sử dụng quyết định phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để làm công cụ điều chỉnh, quản lý đất đai như hiện nay.

Kỹ sư TRẦN VĂN THƯỜNG, Giám đốc Công ty Huy Hoàng: Đất đai đang bị lãng phí khủng khiếp

Đất đai là nguồn lực, tài sản vô giá của đất nước. Song tài sản, nguồn lực đất đai chỉ được phát huy khi khai thác và sử dụng đúng mục đích. Chính vì vậy, trong Luật Đất đai có những quy định xử lý nghiêm đối với hành vi không sử dụng đất, sử dụng sai mục đích và hủy hoại đất đai. Đối với TPHCM, một trung tâm kinh tế, văn hóa của cả nước, đất đai không chỉ là không gian để xây dựng đô thị văn minh hiện đại, mà còn là nguồn lực để phát triển kinh tế xã hội. Đất đai ở đô thị thực sự là tấc đất tấc vàng.

Thế nhưng, với việc “treo” quyền của hàng ngàn người sử dụng đất, đặc biệt là đất nông nghiệp trong các khu quy hoạch treo hiện nay, đã gây ra một sự lãng phí khủng khiếp. 15 năm trước đây, một số huyện ngoại thành TPHCM được chuyển thành các quận ven (quận 2, 7, 9, 12, Thủ Đức). Kèm theo việc chuyển huyện thành quận là điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đất nông nghiệp trở thành đất đô thị. Diện tích ruộng, vườn của các hộ nông nghiệp đã quy hoạch thành đất ở và các công trình phục vụ dân sinh liên quan như công viên cây xanh, trường học, bệnh viện, siêu thị, nhà hát… Mặc dù TPHCM có tốc độ đô thị hóa nhanh, nhưng thực tế qua 15 năm từ huyện thành quận, bộ mặt đô thị các quận ven vẫn còn ngổn ngang. Số công trình xây dựng mới hàng năm quá ít.

Để có được đô thị văn minh, hiện đại, sẽ còn cần thêm rất nhiều năm nữa. Thế nhưng, với quy định ngặt nghèo, người dân phải giữ nguyên trạng đất kể từ khi công bố quy hoạch, nên hàng ngàn hộ nông dân với hàng ngàn hécta đất nông nghiệp nằm trong các khu quy hoạch treo phải bỏ đất hoang hóa, và không thể xây dựng mới nhà cửa. Đất đai ở đô thị nhưng người dân không được xây dựng nhà hay mở xưởng sản xuất, mà chỉ để cho cỏ dại mọc. Đây là một sự lãng phí vô cùng lớn.

Với quy định như hiện nay, hàng ngàn hecta đất nông nghiệp ở các quận ven đã bị bỏ hoang hơn 15 năm qua và sẽ tiếp tục bị bỏ hoang trong vài chục năm tới. Đây là một quy định không hợp lý cần phải thay đổi.