Quảng cáo dự án, nghề chơi công phu

Quỹ đất nội đô khan hiếm, các địa bàn mới lên cấp đô thị (Nam – Bắc Từ Liêm từ đầu 2014) cũng đã mau chóng được nhiều đại gia BĐS lẫn nhà băng (vai trò cấp vốn dự án) xí chỗ. Công trình nhà ở cao tầng nằm chờ hoàn thiện năm này qua năm khác vẫn hàng sa số ở Thủ đô, nhưng tốc độ dự án mới chào đời chẳng vì thế mà chậm lại. Khác chăng, giới chủ đầu tư phải tính đến phương án "xây cho những ngôi nhà cao, cao mãi".

Góc nhìn chiều thẳng đứng

Còn nhớ, tại Trung Hòa – Nhân Chính, Vinaconex đã sớm khẳng định thương hiệu "dự án cao nhất" Hà Nội (34T) từ thời điểm 2005. Không lâu sau, thị trường sốt xình xịch, Thủ đô đón chào người khổng lồ KeangNam LandMark Tower chính thức tuyên bố khởi công với chiều cao 72 tầng tại huyện Từ Liêm cũ.

Sau khi đại gia Hàn Quốc vượt Vinaconex để soán ngôi "nhất" ở Hà Nội, từ cuối 2010, làn sóng dịch chuyển văn phòng, trụ sở làm việc về phía Tây hình thành với vô khối các dự án tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại ra đời (FLC LandMark Tower, CrownPlaza, GrandPlaza…).

Tai tiếng liên quan tới ông chủ đích thực của tòa nhà cao nhất Hà Nội dần cho thấy năng lực tài chính lẫn kinh doanh không tương xứng với những mỹ từ dành cho công trình cao chọc trời. Đại gia Keangnam Vina đã bị đưa vào tầm ngắm của cơ quan thuế ngay từ cuối năm 2012.

Ít lâu sau, Keangnam Vina đã buộc phải thừa nhận vi phạm chuyển giá với giá trị phải điều chỉnh tới 1.220 tỷ đồng. Ngoài những lùm xùm xoay quanh tai nạn lao động công trường, "va chạm" với cư dân xoay quanh vận hành căn hộ, đại gia xứ Hàn hồi tháng 5 tiếp tục được dư luận, báo chí mổ xẻ nghi vấn lừa đảo, rao bán tòa nhà 72 tầng để giảm bớt khó khăn tài chính của Tập đoàn.

Khâu marketing tiếp thị nhằm tăng độ hấp dẫn của dự án trở nên tối quan trọng

Năm 2014, một thương hiệu Hàn Quốc khác là Lotte khai trương tòa nhà cao thứ 2 Hà Nội: Lotte Center Hà Nội đúng dịp Quốc khánh. Tuy nhiên, số phận của cao ốc văn phòng thương mại hỗn hợp 65 tầng lại thực sự hẩm hiu khi rơi đúng điểm rơi bão hòa của thị trường bán lẻ. Ế ẩm, vắng khách, là điều dễ nhận thấy ở khu trung tâm mua sắm hiện đại bậc nhất Việt Nam nhiều tháng sau đó (tháng 12/2014, Lotte Center Hà Nội ế tới 75% diện tích văn phòng).

Xét về chức năng hỗn hợp (văn phòng – kết hợp chung cư thương mại), hiện có hai dự án đang so kè nhau về tốp 3 chiều cao. Theo thông tin từ chủ đầu tư tại lễ khởi công, FLC Twin Towers "sẽ là một trong ba tòa tháp cao nhất Hà Nội". Cụ thể, dự án 265 Cầu Giấy sẽ bao gồm 2 tòa tháp: một tòa căn hộ cao 50 tầng và một tòa văn phòng cao 38 tầng.

Không lâu sau, tới lượt Hà Nội Landmark 51 xưng danh "cao thứ 3 Hà Nội" (51 tầng). Một ở trung tâm quận Cầu Giấy được nhào nặn bởi đại gia mới nổi trong làng địa ốc nhưng đã có tiếng trong giới chứng khoán, một ở vùng lõi Hà Đông do liên danh chủ đầu tư Vinafor – Sông Đà 1.01 – công ty CP TM Hoàng Vương xây đắp.

Cuộc cạnh tranh truyền thông để hút khách, thu hút nhà đầu tư góp vốn đã nổ ra ngay từ giai đoạn công bố – khởi công dự án.

Lợi – hại đã rõ

Quy mô dự án lớn với nhiều hạng mục hoành tráng (căn hộ, tiện ích, bố trí không gian quần thể), thể hiện sức mạnh tài chính lẫn độ chuyên nghiệp của chủ đầu tư. Đó là theo cách hiểu kỹ thuật. Còn theo bài toán kinh doanh BĐS, khi đã chiếm được vị trí đắc địa, dự án càng nhiều sản phẩm (căn hộ, chiều cao), tỷ lệ lợi nhuận của DN càng gia tăng.

Cao thứ 3 Hà Nội, FLC Twin Tower đang "cháy" suất ngoại giao trên chợ thứ cấp với tầm giá khoảng 34 – 40 triệu đồng/m2. Tương tự, dù chủ đầu tư mới chỉ công bố chuẩn bị mở bán, đã không ít cá nhân "phao tin" rầm rộ về pháp nhân độc quyền bán hàng dự án với đầy đủ chi tiết nhất về tiến độ thi công lẫn đóng tiền mua căn hộ Hà Nội LandMark 51 tại Hà Đông.

Theo một số nhà đầu tư BĐS đã bám sát thị trường địa ốc phía Bắc từ thời còn sốt ảo, việc "tranh nhau soán ngôi cao thứ 3 Hà Nội chỉ là cái cớ để hai dự án này đánh vào tâm lý tò mò của khách hàng. Lâu nay, thị hiếu của người mua nhà chủ yếu vẫn chưa thoát khỏi tâm lý đám đông nên chiêu thức marketing này vẫn phát huy.

50 hay 51, dự án nào cao hơn, điều đó không cần phải mổ xẻ vì chẳng pháp luật nào cấm DN tự phong danh hiệu cho dự án. Giống như tình trạng "loạn mác cao cấp" khoác cho công trình nhà ở thương mại.

Một thời gian, năm 2013-2014, người mua nhà hay cả nhà đầu tư bị… bội thực dự án tự nhận cao cấp (kèm theo đó là giá cao hơn mặt bằng thị trường). Rồi thì đến lúc bàn giao, đi vào hoạt động, chuyện dự án cao cấp "xuống cấp" nhanh hơn cả nhà ở xã hội đã không còn xa lạ.

Cứ nhìn trường hợp của Nam Đô Complex (chất lượng nước) hay Golden Land Nguyễn Trãi (bong tróc nhiều hạng mục trong và ngoài căn hộ) mới đây, mới thấy giá trị đích thực của BĐS không nằm ở những lời PR truyền thông thời dự án mới khai sinh.

Những suất căn hộ kiểu này, chỉ là "Vàng" với nhà đầu tư nhanh nhạy với phương án lướt sóng nhanh. Còn với khách hàng mua để ở, việc mải mê chạy đua để chen chân vào những tổ hợp "cao nhất nhì Thủ đô", "hiện đại nhất" chỉ giúp bài toán kinh doanh của giới đầu tư, tạo lập địa ốc lẫn dân truyền thông thêm dễ giải.