Pháp lý và giá bất động sản

"Thót tim" vì nhà đất giấy tay

Là công chức, thu nhập hai vợ chồng chưa đến 15 triệu đồng mỗi tháng, lại phải lo cho gia đình ba miệng ăn, vợ chồng Luân vẫn mua được một căn nhà ở Sài Gòn. Tổ ấm của anh nằm trong một con hẻm nhỏ tại huyện Bình Chánh. Con hẻm ngoằn ngoèo đến độ, lúc mới dọn về ở, ngày nào vợ anh cũng lạc đường. Nhà rộng chưa đầy 40m2, một trệt, một gác lửng với giá 800 triệu đồng, mua bán bằng giấy tay, lập vi bằng tại văn phòng thừa phát lại.

Biết có rủi ro về mặt pháp lý, nhưng Luân vẫn chấp nhận vì “mình ít tiền, lại quá cần chỗ ở ổn định để con cái đi học và quan trọng là nếu không mua thì cũng chẳng tìm đâu ra nhà có giá rẻ đến thế”.

Mua nhà trong tình thế có ít sự lựa chọn và đã chuẩn bị tinh thần chấp nhận vay mượn của họ hàng để trả tiền nhà vì không có sổ nên chẳng thể vay vốn được từ ngân hàng, nhưng Luân cũng không khỏi lo lắng vì căn nhà anh mua nằm trong quy hoạch lộ giới, nếu giải phóng mặt bằng thì căn nhà sẽ bị mất gần một mét.

“Cũng may, nghe nói đến nhiều lần nhưng quy hoạch này vẫn chưa triển khai nên gia đình vẫn chấp nhận ở vậy, đến khi dự án triển khai rồi mới tính tiếp", anh Luân chia sẻ.

Cũng mua được một miếng đất tại Hóc Môn, diện tích 4x13m, đường nội bộ 4m vào năm 2018 với giá chưa đến 300 triệu đồng, Ngọc biết rủi ro vì mua bán bằng giấy viết tay. "Vị trí cũng không tệ, có ít tiền nhàn rỗi mua rồi để đó giá lên thì bán. Nếu muốn xây nhà ở vẫn được vì bên bán bao xây dựng, tức nếu bị cưỡng chế người bán sẽ chịu trách nhiệm", Ngọc chia sẻ về quyết định liều lĩnh của mình, và cho biết thêm rằng trước đây nhiều đồng nghiệp của Ngọc đã mua ở đây, sau một năm bán sang tay kiếm lời.

Thế nhưng, niềm vui chưa được bao lâu thì Ngọc đã phải mất ăn mất ngủ vì bỗng dưng đất của mình bị người khác xây móng. Chủ đất trấn an rằng người bên cạnh xây nhầm. Dù đứng ngồi không yên, nhưng Ngọc cũng chẳng biết cách nào để tìm được người được cho là xây nhầm để đối chất.

Không chỉ với nhóm khách hàng mua để ở, ngay cả các nhà đầu tư nhỏ với số vốn mỏng cũng lao vào bất động sản chưa hoàn chỉnh pháp lý vì lợi nhuận hấp dẫn hơn so với lúc thủ tục dự án đã “ra ngô ra khoai".

Như trường hợp của Thanh Lan, một nhân viên văn phòng tại quận 7, TP.HCM. Có trong tay số tiền 500 triệu đồng, lại có thể mượn thêm của bố mẹ khi kẹt vốn, cô quyết định theo bạn bè đi đầu tư. Sản phẩm mà cô nhân viên 33 tuổi này nhắm đến là những căn hộ ở TP.HCM với giá khoảng 1,5 tỉ đồng trở xuống với tiêu chí mua ngay lúc chủ đầu tư nhận đặt chỗ lần đầu tiên và ra hàng ngay sau khi xong móng.

“Lần đầu tiên cũng rất lo lắng vì để mua được căn giá tốt phải chuyển cọc lúc chưa có mã căn và giá bán (khoảng 50 triệu đồng mỗi căn), tức người mua chuyển tiền để đó và chưa biết mình sẽ được mua căn hộ nào với giá bao nhiêu", Lan chia sẻ và cho biết thêm đây là cách mà hầu hết những nhà đầu tư lướt sóng như cô hay làm. Lúc đó mới chọn được căn có giá tốt nhất, khả năng ra hàng sau này sẽ dễ vì giá chênh tốt.

Dù nhiều lần “đầu xuôi đuôi lọt", nhưng cũng có không ít lần nhóm của Lan gặp trở ngại. Như lần mua một căn hộ dự án tại khu vực giáp ranh TP.HCM. Dù đã chuyển tiền đặt cọc để giành quyền chọn căn khi chủ đầu tư công bố giá dự kiến một tháng trước đó, nhưng phải đến hai tháng sau, chủ đầu tư mới đưa ra giá bán, giá này lại cao hơn khá nhiều so với dự kiến. Không chắc chắn với suất đầu tư, cô đành rút cọc, chấp nhận mất lãi sau hai tháng chờ đợi.

Trên thực tế, với các nhà đầu tư nhỏ lẻ như Lan, dù đã lường trước được rủi ro nhưng họ vẫn chấp nhận. Đặc biệt khi tìm được suất đầu tư tiềm năng ở các dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín. Vì nếu đợi đến lúc chủ đầu tư hoàn thành pháp lý, được ký hợp đồng mua bán khi đã xây xong phần móng, lúc này giá đã tăng cao, thậm chí không còn hàng giá gốc để mua.

Với trường hợp mua bán nhà đất giấy tay, dù biết có thể mất trắng nhưng nhiều người kinh tế eo hẹp vẫn sẵn sàng đánh cược khi giá nhà đang bỏ xa thu nhập của người dân. Những căn nhà dạng này giá có khi chỉ bằng phân nửa so với sản phẩm tương tự cùng vị trí nhưng có giấy tờ rõ ràng.

Trên thực tế, thời gian qua cũng đã có rất nhiều nhà đầu tư phải “trả giá" vì mua phải những bất động sản không có pháp lý rõ ràng và bị chủ đầu tư lừa. Điển hình trong số đó là Địa ốc Alibaba của Nguyễn Thái Luyện đã lừa bán dự án ma cho 6.700 khách hàng với số tiền lên đến 2.500 tỉ đồng. Bên cạnh đó cũng có một loạt cái tên khác như vụ Phạm Thị Tuyết Nhung (Giám đốc công ty Angel Lina) hay Trần Thị Hồng Hạnh (Giám đốc công ty Hoàng Kim Land) bị bắt vì lừa đảo khách hàng mua nhà đất.

Pháp lý là yếu tố then chốt

Giới chuyên gia nhận định, yếu tố pháp lý không chỉ quan trọng với các nhà đầu tư cá nhân mà còn là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến doanh nghiệp và cục diện thị trường. Trong báo cáo về những vướng mắc mà các doanh nghiệp bất động sản gặp phải năm 2019, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với tình trạng rất phổ biến là dù đã bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án, nhưng không thể hoàn thiện pháp lý để triển khai do gặp nhiều vướng mắc về thủ tục hành chính.

Các vướng mắc đang phát sinh phổ biến trong thời gian gần đây là dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư nhưng cơ quan có thẩm quyền không nhận hồ sơ thẩm duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Dự án xen cài đất ở, đất nông nghiệp, đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý phải thực hiện quy trình, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất cho chủ đầu tư.

Pháp lý là yếu tố quan trọng thứ hai sau vị trí, để quyết định giá bán của một sản phẩm bất động sản. Những dự án có đầy đủ hồ sơ pháp lý luôn có giá bán cao hơn. Các bất động sản vừa được cấp chủ quyền luôn có giá bán cao hơn ít nhất 5% so với thời điểm trước đó.

Quy trình, thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án cũng đang là điểm nghẽn lớn chưa tháo gỡ được. Quy trình, thủ tục thẩm duyệt thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và cấp giấy phép xây dựng các công trình đối với công trình cấp I (trên 24 tầng) cũng đang bị kéo dài.

Những vướng mắc này là tác động khách quan, không phải do chủ đầu tư gây ra, nhưng doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với nhiều hệ lụy nặng nề. Rất nhiều vốn của doanh nghiệp phải chôn vùi trong các dự án bị treo nhiều năm trời không thể đưa sản phẩm ra thị trường đúng thời điểm như dự kiến. Doanh nghiệp vừa không có được dòng doanh thu, vừa phải trả lãi vay, vừa mất chi phí cơ hội.

Tổng giám đốc của một doanh nghiệp tại TP.HCM cho biết, yếu tố pháp lý chính là bước khởi đầu cho một dự án. Chính vì vậy, quá trình làm pháp lý càng nhanh sẽ tiết giảm được nhiều chi phí liên quan đến dự án; càng kéo dài thời gian thì chi phí dự án sẽ càng tăng và cấu thành vào giá thành dự án, giá bán cũng sẽ tăng lên.

Ở góc độ nhà đầu tư, bà Lê Thị Thu Cúc, Giám đốc Tư vấn và Thẩm định giá của Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, cho rằng yếu tố pháp lý ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản. Đây là một trong những yếu tố tiên quyết mà nhà đầu tư cân nhắc trước khi tham gia vào một giao dịch bất động sản trên thị trường.

“Một dự án có pháp lý rõ ràng sẽ thu hút được sự chú ý của các nhà đầu tư và nhà đầu tư sẵn sàng chi trả với mức giá cao hơn. Đặc biệt là trong bối cảnh hiện nay có nhiều dự án chậm trễ trong việc cấp sổ hồng cho cư dân”, bà Cúc cho biết.

Ông Trần Bảo Huy, Giám đốc điều hành Rever khu vực Phú Mỹ Hưng, cho rằng pháp lý là yếu tố quan trọng thứ hai sau vị trí để quyết định giá bán của một sản phẩm bất động sản. Theo ông, những dự án có đầy đủ hồ sơ pháp lý luôn có giá bán cao hơn. Cụ thể, các bất động sản vừa được cấp chủ quyền luôn có giá bán cao hơn ít nhất 5% so với thời điểm trước đó.

Không chỉ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, theo ông Phước Võ, Giám đốc bộ phận định giá & nghiên cứu tại Cushman & Wakefield Việt Nam, pháp lý của bất động sản còn là thước đo để tạo dựng niềm tin ở nhà đầu tư hoặc người mua. Đặc biệt trong bối cảnh ngày càng nhiều các dự án trái phép, dự án ma xuất hiện ở khắp các tỉnh thành trên cả nước khiến các nhà đầu tư thận trọng và dè chừng hơn trước mọi quyết định rót vốn.

Ông Phước cũng lưu ý, các dự án minh bạch về pháp lý sẽ được ưu tiên lựa chọn bởi đây là yếu tố thật và quan trọng nhất để đánh giá khả năng “sống” cũng như triển vọng cho dự án, đồng thời đảm bảo bảo toàn vốn đầu tư cũng như khả năng sinh lời cho nhà đầu tư.

“Tâm lý của người Việt Nam khi mua nhà thường quan tâm đến tính hợp pháp của căn nhà vì đây là tài sản lớn, có giá trị lâu dài. Do đó, sau quá nhiều lùm xùm kiện cáo trong thời gian qua mà thiệt thòi vẫn thuộc về người mua do các dự án giao dịch đều không có căn cứ pháp lý, thì các dự án pháp lý không rõ ràng đang dần bị đào thải do không còn đảm bảo tính thanh khoản”, ông Phước cho biết.

Đơn cử như thị trường condotel, sau giai đoạn bùng nổ 2 - 3 năm trước thì giờ đây đang trong giai đoạn thoái trào, mà pháp lý là yếu tố then chốt khiến thị trường condotel chững lại. Việc chưa ban hành khung pháp lý cụ thể đã gây ra nhiều rủi ro trong việc thế chấp, chuyển nhượng cho các nhà đầu tư.

Dù vậy, chuyên gia này cũng lưu ý, biến động giá của một sản phẩm bất động sản không chỉ phụ thuộc vào yếu tố pháp lý mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như vị trí, chất lượng xây dựng, cơ sở hạ tầng và tiến độ xây dựng.