Ngay khi loạt bài Lật lại dự án ngàn tỷ của ĐTTC còn đang triển khai, tòa soạn đã nhận được nhiều ý kiến phản hồi của các chuyên gia và nhiều người dân quan tâm đến thị trường BĐS. ĐTTC giới thiệu bài viết của TS. Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng.

Hiện tượng phổ biến

Việc dự án có vốn đầu tư ngàn tỷ đồng để hoang, chủ đầu tư không triển khai hoặc triển khai không hiệu quả ở Việt Nam từ xưa đến nay không hiếm. Tuy nhiên, chỉ đặc biệt trở nên tràn lan vài năm trở lại đây do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế.

Điều này không chỉ gây ra tình trạng lãng phí rất lớn khi khoản vốn nhiều ngàn tỷ đồng đang bị chôn vùi, mà còn dẫn đến nhiều hệ lụy đi kèm cho người dân, cảnh quan môi trường nơi có dự án, cảnh quan đô thị. Điều đáng bàn là dù đã có thâm niên và cũng đã rất nhiều lần "quyết tâm" trong quá khứ, việc thu hồi, xử lý các dự án bỏ hoang đối với chính quyền các địa phương gần như vẫn bất khả kháng.

Không có đáp án chung cho tất cả các dự án nhưng mỗi dự án sẽ có một cách giải quyết khác nhau. Vấn đề hoàn toàn nằm ở quyết tâm của chính quyền địa phương đến đâu mà thôi.

Nguyên nhân vì sao? Rõ ràng, mỗi dự án là một câu chuyện khác nhau nhưng đáp áp chung có thể thấy là: Thứ nhất, do hạn hẹp về tầm nhìn. Nhiều dự án chỉ sau một thời gian ngắn triển khai đã trở nên lỗi thời vì chúng ta làm chỉ với tầm nhìn 5-10 năm, thí dụ tiêu biểu ĐTTC đã nêu danh là cảng Vân Phong.

Thứ hai, năng lực về quản lý thực hiện quy hoạch phát triển đô thị còn nhiều vấn đề dẫn đến sự dễ dãi, nhân nhượng.

Thứ 3, nếu đặt câu hỏi vì sao dự án để hoang đến 5-6 năm ngay giữa lòng thành phố mà vẫn không bị thu hồi, tất nhiên ta phải đề cập đến bài toán nhóm lợi ích, đến chi phí bôi trơn. Không phải ngẫu nhiên Việt Nam lọt vào top các nước tham nhũng nghiêm trọng. Có phải tự nhiên mà ra được dự án đâu?

Tôi biết một dự án 5.000m2 do một Việt kiều đầu tư đã phải bỏ ra 10 triệu USD cho chi phí "phần mềm". Như thế ai dám đòi, đòi ai dám trả? Phải hiểu thế để thấy rằng để thu hồi được dự án đang bỏ hoang không dễ. Nó phụ thuộc vào sự quyết tâm của chính quyền địa phương đến đâu.

Nghiên cứu từng dự án

Trước tiên, phải thống kê đầy đủ số dự án còn hoang hóa, chưa triển khai hoặc còn vướng mắc trên địa bàn, tiến hành phân loại, xem vướng mắc ở đâu, rồi tùy từng dự án sẽ có hướng điều chỉnh khác nhau.

Để công việc này được thấu đáo phải có những tổ công tác để xem xét, thu hồi. Tổ công tác phải bao gồm luật sư và những chuyên gia quy hoạch, chuyên gia về phát triển đô thị để tư vấn nhằm tìm ra những phương án khả thi nhất.

Tôi phải khẳng định tùy từng dự án vì có những dự án chủ đầu tư không triển khai được không phải do lỗi người ta, nhưng do thủ tục hành chính phức tạp hoặc do lỗi quy hoạch. Có một số dự án khó khăn do khâu thủ tục, do quy hoạch, do doanh nghiệp đầu tư ngay thời điểm suy thoái kinh tế thì có thể xem xét, tạo điều kiện.

Rõ ràng một khi đã bỏ tiền đầu tư không doanh nghiệp nào muốn dự án "chết" cả, số tiền bỏ ra để có dự án có khi đã chiếm mấy phần trăm dự án rồi. Mặt khác, thị trường kinh doanh dựa vào vốn vay ngân hàng là chính, vốn tự có chỉ là một phần, thông thường khoảng 20-30%. Riêng chi phí giải phóng mặt bằng đã 20-30% dự án, ngân hàng lại không cho vay nữa, doanh nghiệp "chết" là phải.

Bài toán hậu thu hồi


Dự án Habico Tower 220 triệu USD "bất động" từ khi xây xong tầng thứ 9.

Bên cạnh đó, hậu thu hồi như thế nào cũng cần phải tính. Một là giao cho nhà đầu tư khác, tiềm năng hơn và thực sự có thực lực để triển khai ngay. Thứ 2 là trả lại đất cho nông dân. Dù phương án thứ 2 này rất được hoan nghênh nhưng theo tôi thì cũng không ổn vì hạ tầng đã được triển khai, tiền đền bù nông dân cũng đã nhận, thậm chí đã tiêu hết. Đối với những dự án ở quanh các đô thị lớn, tôi kiến nghị nên chuyển đổi thành trang trại.

Các trang trại này có thể rộng đến hàng trăm ha, hướng đến canh tác, nuôi trồng kỹ thuật cao, chuyên nghiệp, thành vành đai xanh cung cấp nông sản cho đô thị. Thậm chí có thể hướng đến mô hình giống như trại hoa lan nổi tiếng ở Thái Lan. Tất nhiên là phải có quy hoạch cẩn thận, có tầm nhìn xa, có điều tra xã hội một cách rõ ràng, cụ thể.

Ngoài ra, đối với những mảnh đất hàng ngàn ha ở ngay trung tâm, đã bỏ hoang đến 5-6 năm không triển khai, tôi nghĩ không có lý do gì để nhân nhượng thêm nữa. Các đô thị ở ta có một cái lạ, đụng đến xây dựng các công trình phúc lợi xã hội thì luôn luôn thiếu đất, mà đất thì lại bỏ hoang triền miên.

Thí dụ như Mỹ Đình, tôi rất ngạc nhiên là một đô thị lớn, hoành tráng như Hà Nội mà không có lấy một công viên. Một công viên rộng lớn, xanh sạch để người dân có thể vui chơi, cắm trại, đi dạo… như Công viên Trung tâm ở New York không biết bao giờ người dân Hà Nội mới có được, dù xét về diện tích thì đã là thành phố rộng thứ 11 thế giới, là thủ đô rộng thứ 2.

Xem lại công viên Bách thảo, công viên Lênin của Hà Nội mà xem, có đáng để lãnh đạo thành phố suy nghĩ không? Thứ nữa, có thể rà soát lại quy hoạch, xem còn thiếu đất cho những công trình nào sẽ dùng đất bỏ hoang cho những công trình đó.

Như Tháp thiên niên kỷ ở Hà Tây chiếm đến 6.000m2 đất vàng, bỏ hoang 6 năm, trong khi con em của phường lại phải đi học nhờ học gửi vì thiếu đất xây trường, hỏi sao người dân không bức xúc. Còn câu hỏi là tiền đâu để trả nếu thu hồi thì thành phố có thể trả dần theo từng năm, hoặc đưa ra đấu thầu.

Đối với doanh nghiệp FDI có thể thông qua Đại sứ quán để thông báo, không chạy đi đâu được cả, ra tối hậu thư mà không đến, cứ chiếu theo luật mà làm, có thể tiến hành thu hồi vắng mặt.

TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam
Sài Gòn đầu tư tài chính
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
Luxury Apartment 2,340 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.