Phân hóa mạnh

DN BĐS phải đối phó nhiều khó khăn nhưng vẫn nhiều cao ốc được thi công. Ảnh: LÃ ANH

Khó khăn chồng chất

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) yêu cầu các tổ chức tín dụng kiềm chế tăng trưởng tín dụng nói chung ở mức dưới 20%, đồng thời phải giảm tỷ trọng cho vay phi sản xuất trong tổng dư nợ xuống tối đa 22% đến ngày 30-6 và 16% đến ngày 31-12. Do vậy, các ngân hàng đều quyết liệt thắt chặt cho vay phi sản xuất, đồng thời thu hồi các khoản cho vay BĐS, chứng khoán, tiêu dùng…

Nhìn chung, các khoản cho vay BĐS vẫn còn chiếm khoảng 80% tổng dư nợ vay phi sản xuất và thường là khoản vay trung và dài hạn, nên việc giảm tỷ trọng theo chỉ thị của NHNN rất khó khăn đối với các ngân hàng. Vì vậy, các ngân hàng càng tăng cường thắt chặt các khoản cho vay BĐS.

Ngoài ra, các DN BĐS còn gặp khó khăn về chi phí đầu vào tăng cao đối với diện tích đất chưa thực hiện xong giải tỏa đền bù khi thực hiện Nghị định 69/2009/NĐ-CP. Theo đó, chủ đầu tư các dự án nhà ở phải nộp thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường, thường cao hơn 2-5 lần so với bảng giá đất UBND TP ban hành hàng năm.

Theo nhận định của các chuyên gia BĐS, trong vài tháng tới ngành BĐS vẫn tiếp tục gặp khó khăn bởi quy định khống chế dư nợ phi sản xuất đối với các ngân hàng, trong khi nhiều khả năng mặt bằng lãi suất không giảm mạnh như năm 2009. Dù giá bán BĐS có giảm nhưng vẫn vượt xa sức mua của đại bộ phận người dân.

Phân hóa mạnh

Thời điểm hiện nay chưa phải là giai đoạn “đen tối” nhất của các DN BĐS nên chưa có sự sụt giảm đồng loạt như năm 2008. Tuy nhiên, lợi nhuận đã bắt đầu có sự phân hóa mạnh. Thống kê mới nhất về kết quả kinh doanh quý I của các DN BĐS cho thấy các chỉ tiêu doanh thu, lợi nhuận gộp và lợi nhuận ròng đều tăng trưởng so với cùng kỳ năm 2010. Một điểm tích cực chung là tăng trưởng lợi nhuận gộp (trên 181%) cao hơn tăng trưởng doanh thu (trên 112%) thể hiện sự cải thiện trong tỷ lệ lợi nhuận gộp.

Chỉ số P/E bình quân của DN được thống kê đang ở mức gần 10x, cao hơn một chút so với bình quân thị trường (gần 9,5x). Trong khi đó, chỉ số P/B đang ở mức rất thấp (thấp hơn 1x) và thấp hơn nhiều so với mức bình quân chung của thị trường là 1,67x.

Đặc biệt, trong 35 mã cổ phiếu ngành BĐS, số mã có mức P/B lớn hơn 1x chiếm ít hơn 50% (16 mã CP). Đây là một điểm đáng chú ý do giá trị sổ sách của các DN BĐS thường nhỏ hơn giá trị thị trường thực tế theo quy định của chế độ kế toán Việt Nam.

Mặc dù các chỉ số doanh thu vẫn ghi nhận mức tăng trưởng nhưng kết quả hoạt động giữa các DN có sự phân hóa khá rõ rệt. Theo đó, CTCP Vincom (VIC) và CTCP Phát triển đô thị Từ Liêm (NTL) dẫn đầu danh sách với tốc độ tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận ở mức rất cao. Nguyên nhân trong quý I vừa qua, bên cạnh việc đẩy mạnh hiệu suất của các trung tâm thương mại, VIC ghi nhận doanh thu và lợi nhuận từ việc bán sản phẩm từ các dự án Times City, Royal City.

Còn NTL đạt doanh thu và lợi nhuận từ việc bán gần 2.000m2 đất hạ tầng tại dự án kinh doanh thương mại, trong khi cùng kỳ năm ngoái chỉ có doanh thu và lợi nhuận từ hoạt động xây lắp. Trong khi đó, các chỉ tiêu doanh thu và lợi nhuận ròng của phần lớn các DN còn lại đều giảm so với cùng kỳ năm trước. Theo lý giải của các DN này, nguyên nhân chính là điều kiện thị trường không thuận lợi cho việc tiêu thụ - do ảnh hưởng của các quy định chính sách như đề cập ở trên.

Đặc điểm của ngành BĐS là doanh thu và lợi nhuận thường được ghi nhận khi bàn giao sản phẩm cho khách hàng và tập trung vào giai đoạn cuối năm. Do đó, kết quả các DN BĐS thực hiện trong quý đầu tiên của năm chưa thể phản ánh hiệu quả hoạt động thực sự của cả năm.

Mặc dù vậy, với những yếu tố tác động đến toàn ngành như đã đề cập trên, 2011 sẽ là một năm nhiều khó khăn đối với các DN BĐS.