“Nóng” quỹ bảo trì

Việc quản lý quỹ bảo trì chung cư có rất nhiều ý kiến khác nhau và tranh cãi vẫn chưa có hồi kết.

Theo Bộ Xây dựng, hiện có 215 dự án nhà ở, chung cư tại 43 địa phương trên cả nước đang phát sinh khiếu nại, tranh chấp. Trong đó, có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân liên quan quỹ bảo trì; phần sở hữu chung, sở hữu riêng; chất lượng công trình; phí quản lý vận hành… Đặc biệt, trong số này có đến 39 dự án chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị (BQT) theo quy định của pháp luật hiện hành. Tại nhiều nơi, chủ đầu tư còn không chịu nộp kinh phí bảo trì đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng hoặc chiếm dụng kinh phí bảo trì vào mục đích khác.

Vài năm qua, những cư dân sinh sống tại chung cư cao cấp Hòa Bình Green City (đường Minh Khai, Hai Bà Trưng) đã nhiều lần căng băng-rôn yêu cầu chủ đầu tư giải quyết nhiều cam kết, trong đó có việc bàn giao khoảng 40 tỷ đồng phí bảo trì. Theo họ, mặc dù đã chuyển về ở khoảng bốn năm nay nhưng chủ đầu tư vẫn không bàn giao quỹ bảo trì theo quy định.

Chị Trần Thu Trang, cư dân sống ở đây cho biết, chúng tôi mua nhà được hơn ba năm nay nhưng lại chưa nhận được sổ đỏ như luật định. Hợp đồng quy định, sau khi bàn giao nhà trong vòng 50 ngày, chủ đầu tư có trách nhiệm phải hoàn tất hồ sơ làm sổ đỏ cho khách hàng. Nếu như chậm quá 12 tháng là cư dân có thể khởi kiện. Không chỉ vậy, đến nay chủ đầu tư cũng chưa tổ chức hội nghị chung cư. Vậy quỹ bảo trì hơn 40 tỷ đồng của khu chung cư hiện do ai giữ và đang được quản lý như thế nào?

Với quy định hiện nay, người mua nhà trước khi nhận bàn giao nhà phải đóng quỹ bảo trì tương đương 2% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư tạm quản lý. Khi BQT chung cư được thành lập do người dân bầu ra, chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao số tiền này. Mỗi dự án tùy theo mức giá sẽ có mức quỹ bảo trì khác nhau, dao động từ vài chục đến cả trăm tỷ đồng. Tuy nhiên, tại nhiều chung cư do số tiền quá lớn nên đã xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân, thậm chí giữa cư dân với chính BQT chung cư. Trong khi đó, các chế tài việc chậm bàn giao chưa đủ sức răn đe và việc xử phạt là rất hiếm.

Nảy sinh nhiều rắc rối

Chung quanh những tranh chấp về quỹ bảo trì, một số doanh nghiệp bất động sản lại cho rằng, quỹ này nên để chủ đầu tư nắm giữ bởi đây dù sao cũng là “người có tóc”, có tài sản lớn. Ngoài ra, chủ đầu tư còn có tay nghề trong việc sửa chữa, bảo trì, vận hành nhà chung cư. Còn BQT là cư dân được bầu nên ít kinh nghiệm, tài sản ở chung cư chỉ là một căn hộ. Giá trị nhỏ hơn rất nhiều so quỹ bảo trì. Nếu có dã tâm, họ có thể âm thầm bán nhà hoặc bỏ luôn căn nhà để “ôm” khoản tiền kếch xù này bỏ trốn. Khi đó hậu quả sẽ khó lường.

Thực tế, ý kiến này không phải là không có cơ sở bởi dù được coi là công việc “ăn cơm nhà vác tù và hàng tổng”, song có không ít người lại xem việc tham gia BQT chung cư là một nghề. Vì có nhiều quyền lợi nên họ có thể kiếm chác từ việc thu tiền giữ xe, phí quản lý; cho thuê mặt bằng, cho thuê quảng cáo trên tòa nhà. Ngoài ra, các dịch vụ internet, gas, cáp truyền hình, chọn công ty bảo vệ… tất cả đều phải thông qua BQT. Đặc biệt, họ được giữ những khoản tiền lớn, có khi lên tới vài chục, vài trăm tỷ đồng. Số tiền này chỉ cần đem gửi ngân hàng nào đó rồi hằng tháng hưởng chênh lệch lãi suất là đủ thu được một khoản rất lớn. Vì vậy, bên cạnh một số người muốn hỗ trợ cư dân, đấu tranh với chủ đầu tư thì cũng có người mục đích vào BQT để kiếm ăn.

Anh Hoàng Văn Trung (Minh Khai, Hà Nội) cho biết, BQT là do dân bầu nhưng việc quản lý, vận hành thế nào thì không phải ai cũng nắm rõ. Chưa kể, quỹ bảo trì là một khoản tiền rất lớn, liệu họ có ôm quỹ bỏ trốn hay sử dụng vào mục đích khác cũng là điều cần cân nhắc.

Hiện nay, việc quản lý quỹ bảo trì chung cư có rất nhiều ý kiến khác nhau và tranh cãi vẫn chưa có hồi kết. Nhưng việc chậm xử lý, quản lý quỹ bảo trì không chỉ gây ra tranh chấp, kiện tụng kéo dài mà còn nảy sinh nhiều hệ lụy khác khi các hạng mục trong tòa nhà xuống cấp mà không có kinh phí sửa chữa. Tình trạng này xảy ra tại tòa 17T1 - CT2 chung cư Trung Văn (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) khi 17 tỷ đồng kinh phí bảo trì vẫn bị chủ đầu tư “ôm” nhiều năm nay. Cư dân tòa nhà đã nhiều lần gửi đơn kiến nghị lên chủ đầu tư, cơ quan chức năng nhưng đều rơi vào im lặng.

Nhiều ý kiến cho rằng, đề án an ninh kinh tế trong lĩnh vực bất động sản mà Bộ Xây dựng đang hoàn thiện dự kiến sẽ trình Chính phủ trong tháng 12 tới phải giải quyết triệt để vấn đề tranh giành quỹ bảo trì giữa chủ đầu tư và BQT, vốn đang ngày càng trở nên căng thẳng.