Trong đó có việc cho phép người dân trong phạm vi dự án, góp vốn tham gia thực hiện bằng chuyển quyền sở hữu căn hộ; áp dụng hình thức BT cho doanh nghiệp tham gia dự án.
Các giải pháp này được đánh giá là sẽ rất tích cực trong việc đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP, nhất là ở 4 quận nội thành cũ: Ba Đình; Hoàn Kiếm; Đống Đa; Hai Bà Trưng. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy còn đó những nghi ngại, băn khoăn.
Được biết, hiện nay trên địa bàn TP Hà Nội có hơn 1.000 chung cư cũ đang bị xuống cấp nghiêm trọng, cần phải sửa chữa, cải tạo hoặc xây mới. Trong đó, Hà Nội quản lí 982 nhà chung cư cũ; còn lại 173 căn thuộc Cty TNHH MTV Đầu tư Phát triển Nhà và đô thị - Bộ Quốc phòng quản lí. Tuy nhiên, tiến độ triển khai “nâng cấp” các chung cư cũ này, gần như “ giậm chân tại chỗ”.
Theo khảo sát của PV báo PL&XH, tại nhiều chung cư cũ, tình trạng chung là nhếch nhác và xuống cấp nghiêm trọng. Các chung cư cũ đều mang một “diện mạo” như nhau: Màu sơn phai nhạt; tường nhà loang lổ mốc meo; ba lô; chuồng cọp; mái tôn… thò ra thụt vào…
Nhiều người dân sống tại chung cư D1 Giảng Võ, quận Ba Đình, cho biết: “Hiện nay, họ rất lo lắng trước hiện tượng nhiều vị trí căn nhà bị nứt, tường bị bong tróc, mỗi khi trời mưa nước thấm vào tường rơi lã chã xuống nhà, khiến đồ vật bị mốc, hư hỏng. Để đảm bảo cuộc sống, nhiều gia đình đã tự ý sửa chữa, cải tạo và cơi nới thêm phần khoảng không”.
Chung cư D1 Giảng Võ được xây dựng năm 1974, tại đây mỗi căn hộ có diện tích từ 24 - 25m2, căn hộ nào có 3 phòng thì diện tích lên đến 50m2.
Không xa chung cư D1 là mấy, chung cư C4 và C5 Giảng Võ cũng trong “hoàn cảnh” tương tự; hai chung cư này được xây dựng vào năm 1979, hiện cũng đang bị xuống cấp, khiến các hộ dân thường xuyên phải sửa chữa, khắc phục nhưng cũng chỉ mang tính tạm thời.
Chung cư C5 Quỳnh Mai, phường Thanh Nhàn, quận Hai Bà Trưng, có vẻ ngoài cũ kỹ và nhếch nhác, với nhiều cánh cửa sổ đã mục nát, cong vênh cái mất, cái còn gắn trên tường nhờ những chiếc bản lề gỉ sét, lủng lẳng đung đưa, tưởng chừng như có thể rơi xuống bất kỳ lúc nào. Vữa tường nhiều mảng đã long lở, nên tường và trần chung cư nhiều nơi chỉ còn trơ gạch, hoặc những thanh sắt lòi ra bị nắng mưa làm cho hoen gỉ, nhiều chỗ nứt toác thấm nước. Chung cư này gồm 5 tầng, nhưng tầng 1 đã bị lún xuống lòng đất khoảng 1m…
“Nhà C5 xây dựng từ năm 1961, ở như thế này là nguy hiểm, việc cánh cửa sổ, miếng tôn, vữa tường, chậu cảnh… bất ngờ rơi xuống cũng hay xảy ra tại đây. Nhà vệ sinh chung nên rất bất tiện, để khắc phục, người dân phải tìm mọi cách cơi nới. Chúng tôi mong muốn TP sớm có biện pháp giúp đỡ, nhưng chờ mãi mà không thấy” – chị Hằng, cư dân chung cư C5 Quỳnh Mai nói.
Chung cư E6 Thanh Nhàn dọc phố Kim Ngưu, tầng dưới được nhiều hộ gia đình cơi nới tổ chức kinh doanh. Đây là chung cư xuống cấp nghiêm trọng, mức độ nguy hiểm ở cấp độ D nghĩa là phải di dời khẩn cấp, tuy nhiên hiện tại vẫn chưa triển khai việc di dời, người dân vẫn bám trụ và “sống cùng nguy hiểm”. Nền chung cư E6 Thanh Nhàn, hiện cũng đã bị lún sâu vào lòng đất. Chung cư này được xây dựng bằng công nghệ lắp ghép các mảnh bê tông lớn, hiện nay mức độ gắn kết của các miếng bê tông ghép với nhau không còn tốt như trước nữa, ở nhiều mối lắp ghép đang có hiện tượng nứt và tách rời nhau.
Chung cư A1, A2 Nguyễn Công Trứ, cũng được “liệt” vào hạng nguy hiểm cấp D, tức là nguy cơ bị đổ sập có thể xảy ra bất cứ lúc nào. Tuy vậy, hiện nay còn 1/3 hộ trong khu chung cư này vẫn chưa chịu bàn giao mặt bằng cho nhà thầu thi công, do chưa đồng thuận với phương án bồi thường GPMB của TP, mặc dù dự án phá dỡ, cải tạo xây dựng các nhà chung cư cũ đã được cấp có thẩm quyền chấp thuận.
Từ năm 2005, Hà Nội đã có chủ trương cải tạo xây dựng mới các chung cư cũ, xuống cấp trên địa bàn, nhưng lại vấp phải một loạt những trở ngại đã khiến chủ trương này gần như bất động. Đến nay, cũng chỉ mới hoàn thành được 1% kế hoạch; chủ yếu là giải quyết các khu nhà chung cư cũ nguy hiểm cấp D, buộc phải di dời như: Khu B4, B14 Kim Liên; 187 Tây Sơn; C7, D6, D2 Giảng Võ…
Giải “bài toán” lợi ích các bên?
Thực tế, việc triển khai các kế hoạch cải tạo nâng cấp chung cư đang gặp khá nhiều khó khăn, trở ngại. Nhiều ý kiến cho rằng, mấu chốt của vấn đề là “mâu thuẫn” giữa chính sách quản lý với quyền lợi của DN và quyền lợi của người dân chưa được tháo gỡ. Có thể thấy kế hoạch xây dựng cải tạo chung cư đang vướng những quy định về quy hoạch nội đô đã được Chính phủ phê duyệt. Nghĩa là trong nội đô chỉ được xây dựng chung cư 9 tầng trở xuống, để giảm mật độ dân cư, trong khi nhu cầu nhà ở của cư dân rất lớn, thực tế quá trình sinh sống có nhiều thế hệ đang trong cùng một căn hộ. Nếu đảm bảo nhu cầu nhà ở của cư dân, xây cao tầng hơn thì lại phá vỡ quy hoạch. Trong khi đó, DN “nhảy” vào dự án, họ cũng sẽ tính toán xem lời lãi thế nào rồi mới quyết định đầu tư – xây xong nhà mà chỉ đủ để giao cho người dân, thì “phần” của DN ở đâu?
Mặt khác, việc chung cư cũ khó di dời, khó xử lý cũng còn vì một nguyên nhân khác, đó là vị trí rất “đắc địa” và rất thuận tiện trong các hoạt động dân sinh. Chính vì thế người dân chẳng muốn di dời, bàn giao mặt bằng triển khai dự án.
Nhằm tháo gỡ bài toán “chung cư cũ”, vừa qua những giải pháp mới đã được đưa ra, theo đó: Thứ nhất, người dân trong phạm vi dự án, được phép góp vốn tham gia thực hiện dự án bằng chuyển quyền sở hữu căn hộ; Với chủ đầu tư, TP cho phép nhà đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ, xây dựng quỹ nhà trung chuyển để người dân tạm cư trong quá trình xây dựng dự án. Sau khi hoàn thành dự án thì thu hồi quỹ nhà để TP xem xét, quyết định. Người dân trong phạm vi dự án cũng có thể mua nhà ở xã hội từ quỹ nhà của TP với mức giá ưu đãi nếu không có nhu cầu tái định cư tại dự án. Thứ hai, cũng áp dụng hình thức BT (chủ đầu tư xây dựng xong, chuyển giao cho Nhà nước, và “đổi” lấy công trình khác để thu hồi vốn, theo thỏa thuận), trong việc tháo gỡ bài toán “chung cư cũ”.
Trao đổi với PV báo PL&XH về những vấn đề xung quanh giải pháp trên, ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà, Sở Xây dựng cho biết: “Việc góp vốn của người dân bằng tài sản căn hộ của họ, thậm chí họ có tiền, có tài sản khác cũng được tham gia vào việc góp vốn với chủ đầu tư để sau đó hai bên chia tỷ lệ lợi nhuận từ việc hạch toán dự án. Giải pháp này vừa tháo gỡ cho DN trong việc huy động nguồn vốn, vừa giảm được nhiều chi phí cho dự án khi mà tự DN đi lo nguồn vốn. Đồng thời, khi người dân tham gia góp vốn thể hiện họ cũng chịu rủi ro, quyền lợi với chủ đầu tư nên sẽ kiểm soát được tiến độ, việc hạch toán của dự án”.
Cũng theo ông Vũ Ngọc Đạm, các giải pháp đưa ra nhằm giải quyết bài toán lợi ích giữa các bên, và về nguyên tắc áp dụng trên toàn TP. Có thể thấy, ở ngoại thành khi thực hiện dự án tùy năng lực tài chính của DN, có thể xây nhà cao tầng, bàn giao cho dân xong có thể tính toán “phần còn lại” để sinh lợi. Ngược lại ở các quận trung tâm, chỉ được phép xây tối đa 9 tầng, thì có thể áp dụng giải pháp BT – tức là chủ đầu tư xây dựng xong, chuyển giao cho Nhà nước, và “đổi” lấy công trình khác để thu hồi vốn, theo thỏa thuận.
Người dân nghi ngờ, doanh nghiệp băn khoăn?
Các giải pháp trên được cơ quan chức năng kỳ vọng là sẽ đẩy nhanh tiến độ cải tạo nâng cấp xây mới chung cư cũ trên đại bàn TP Hà Nội. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại thì không ít người dân và các doanh nghiệp lại bày tỏ sự nghi ngờ về tính hiệu quả trong công tác triển khai thực hiện.
Nhiều ý kiến cho rằng, những giải pháp mới đưa ra, thoạt nghe thì rất tốt, sẽ không vấp phải sự phản đối nào từ phía người dân cũng như DN. Thế nhưng, chuyện họ có ủng hộ và triển khai thực hiện hay không lại là chuyện khác.
Qua thăm dò ý kiến các hộ dân, PV được biết, có hàng loạt những câu hỏi chưa có lời giải. Cứ cho rằng người dân sẽ ủng hộ và góp vốn, nhưng bao giờ thì làm xong để bàn giao nhà cho họ? Thời gian hoàn thiện dự án là 5 năm hay 10 năm, hay xây giữa chừng thì… dừng lại, như từng xảy ra ở rất nhiều dự án? Chất lượng công trình như thế nào, chế độ bảo trì ra sao? Hay bàn giao cho dân xong là doanh nghiệp “phủi” trách nhiệm, “sống chết”… mặc dân?
“Ở góc độ người dân, thời điểm hiện tại, tôi nghĩ nhiều người sẽ hoài nghi và không tham gia góp vốn, họ sẽ cố gắng tự khắc phục khó khăn. Những nhà có điều kiện thì “kiếm” một mảnh đất ở đâu đó, rồi tự lo theo khả năng của mình” – Bác Lưu Đăng Thứ, cư dân TT Thanh Xuân khẳng định.
Còn anh Hùng, cư dân tòa nhà B4 – TT Thanh Xuân lại thắc mắc: “Chúng tôi đang ở đây, dù có nhếch nhác nhưng bù lại sự thuận tiện. Dù chung cư xây dựng từ những năm 80 nhưng lúc đó đã quy hoạch đầy đủ khoảng sân chung, nhà trẻ, trường học, trạm y tế… rất gần. Trong khi hiện nay, ở nhiều KĐT hiện đại những hạng mục trên… không có. Bây giờ xây tòa nhà to hơn 10 tầng, nhanh cũng mất 4 đến 5 năm. Thời gian đó ai đóng tiền thuê nhà cho chúng tôi? Xây xong chúng tôi về ở có bắt chúng tôi phải đóng thêm tiền “trượt giá” hay không? Mặt khác trong bối cảnh khó khăn hiện tại, việc người dân huy động vốn bằng quyền sử dụng đất, và các tài sản khác cũng… không dễ, và rủi ro rất lớn”.
Những băn khoăn trên hoàn toàn có cơ sở, khi có rất nhiều dự án làm xong, người dân đến ở mới nhận thấy sự bất tiện trăm bề, chất lượng sút kém, không chợ, không trường, không trạm… Hoặc tệ hơn, nhiều dự án đang thi công thì “đứt đoạn” giữa chừng, tạm dừng vô thời hạn. Lâm vào tình cảnh đó, chẳng thấy cơ quan chức năng nào giải quyết, khiến nhiều người chỉ biết… “kêu trời”, và “cắn răng” cam chịu.
Trong khi đó, nhiều DN cũng phản ánh rằng với tình hình thị trường BĐS như hiện tại, thì việc đầu tư xây dựng bất kỳ một dự án BĐS nào cũng là một bước đi mạo hiểm – cần phải được tính toán rất kỹ. Bởi lẽ, sức mua kém và người dân cũng sẽ không dễ dùng quyền sở hữu tài sản của mình tham gia dự án.
“Cho phép người dân góp vốn vào dự án là một giải pháp tốt. Tuy nhiên cơ quan chức năng phải quản lý được tỷ lệ phân chia theo cổ phần – tránh lợi ích nhóm. Bởi lẽ, như vậy có nghĩa là sẽ cho phép rất nhiều cổ đông cùng tham gia dự án, vì thế sẽ khiến việc quản lý trở nên phức tạp, và đẩy chi phí lên” – ông Trương Chí Kiên, Phó TGĐ Cty Him Lam Thủ đô, đưa ra nhận định.
Trao đổi với PV báo PL&XH xung quanh vấn đề này, ông Nguyễn Trọng Hiền, Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường BĐS, Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng, cải tạo chung cư cũ, mục đích chính là để chỉnh trang đô thị, và đảm bảo an toàn cho người dân – không phải là dự án đầu tư BĐS. “Việc cho người dân góp vốn tham gia dự án, phải được nhìn ở góc độ rộng hơn. Có nghĩa rằng, người dân hoàn toàn có thể chủ động (không cần DN), trong việc cùng nhau thực hiện dự án. Còn đối với giải pháp đưa hình thức BT cũng là cách để kêu gọi những doanh nghiệp có tiềm lực thật sự, chia sẻ khó khăn với Nhà nước. Với kỳ vọng tháo gỡ khó khăn về nhà chung cư cũ. Cả hai giải pháp này là mới, đang xin ý kiến và tiếp tục xây dựng – cần phải có thời gian thử nghiệm, mới đánh giá chính xác tính hiệu quả hay không hiệu quả” – ông Nguyễn Trọng Hiền nói.
Cũng theo ông Hiền, phải tạo ra cơ chế để người dân có quyền tham gia vào việc “cải tạo chung cư”. Vì thế cơ quan chức năng mới đưa các giải pháp mới này vào “khung” pháp lý để khuyến khích người dân vào làm. Sau này sẽ có những chính sách thực hiện cụ thể. Điểm mới là, nếu như trước đây bắt buộc phải có DN “nhảy” vào, thì bây giờ người dân có thể cùng nhau kết hợp để tự giải quyết, tự giám sát tự quản lý. Còn về hình thức BT như thế nào, khi DN thỏa thuận được với dân, trong việc “cải tạo chung cư” thì sẽ được chỉ định tiến hành.
Liên hệ 
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!
.jpg)
Chia sẻ bài viết
Góp ý
