Nhận diện rủi ro trong đầu tư bất động sản

1. Rủi ro không thể đoán trước

Trước khi nền kinh tế suy thoái năm 2008, nhiều nhà đầu tư đã bỏ qua vấn đề rủi ro bất động sản, cho rằng giá bất động sản sẽ chỉ tăng lên. Khi thị trường sụp đổ, tiền tiết kiệm của nhiều nhà đầu tư đã bốc hơi chỉ sau một đêm.

Khó có thể đoán trước được thị trường sẽ di chuyển theo hướng nào, vì ngoài các khía cạnh kinh tế như cung-cầu, lãi suất, những thay đổi trong chính sách của chính phủ, sự gia tăng của các loại tài sản khác và các sự kiện quốc gia hoặc quốc tế không lường trước được có thể thay đổi đột ngột xu hướng thị trường.

2. Rủi ro về khả năng thanh khoản

Không giống như vàng hoặc cổ phiếu, bất động sản là một loại tài sản tương đối kém thanh khoản. Lợi nhuận thường đến tay nhà đầu tư trong khoảng thời gian lâu hơn. Nếu bạn đang ở trong tình huống đột nhiên cần tiền mặt gấp, bạn không thể dựa vào bất động sản của mình trừ khi bạn muốn bán tháo nhanh chóng với mức giá thấp.

Mặc dù khả năng thanh khoản kém là một rủi ro không thể tránh khỏi trong đầu tư bất động sản, nhưng bạn có thể cố gắng giảm thiểu nó bằng cách sử dụng giá trị ròng của bất động sản mà bạn là chủ sở hữu nếu đang cần tiền ngay lập tức.

Đối với bất động sản cho thuê để ở, bạn có thể cân nhắc tái thế chấp vay thêm vốn nếu lãi suất ưu đãi, hoặc tìm kiếm khoản vay dựa trên giá trị ròng của căn nhà. Trong trường hợp bất động sản thương mại, bạn có thể đăng ký hạn mức tín dụng hoặc khoản vay thương mại dựa trên giá trị ngôi nhà.

3. Rủi ro dòng tiền

Quản lý đầu tư bất động sản đòi hỏi chuyên môn cao để tránh rủi ro dòng tiền âm. Khi bạn đang đầu tư, bạn phải xem xét không chỉ lợi nhuận dự kiến ​​mà còn phải xem xét trường hợp xấu nhất là suy thoái thị trường. Số tiền mặt mà bất động sản của bạn đang tạo ra phải vượt quá các khoản thanh toán thế chấp, chi phí bảo trì, thuế và các chi phí liên quan khác.

Khi bạn đầu tư vào bất động sản, hãy tính đến khả năng tỷ lệ để trống cao hơn. Dòng tiền âm thường xảy ra khi chiến lược cho thuê của bạn chưa tối ưu, chi phí tài chính của bạn cao bất thường hoặc tòa nhà yêu cầu sửa chữa và bảo trì thường xuyên. Hãy siêng năng và tìm hiểu kỹ thực tế trước khi quyết định đầu tư bất động sản tiềm năng.

4. Rủi ro về vị trí và cấu trúc

Vị trí thường là trọng tâm của chiến lược đầu tư bất động sản bền vững. Một vị trí đắc địa có thể sẽ luôn đắt giá ngay cả trong thời kỳ thị trường suy thoái. Nhưng rủi ro bất động sản nằm ở chỗ bạn đã phải trả quá nhiều cho một vị trí tốt hoặc mắc kẹt ở một vị trí xấu giá rẻ. Bạn cần cảnh giác với cả hai khả năng này.

Một rủi ro đầu tư bất động sản khác là các vấn đề cấu trúc tiềm ẩn trong tòa nhà. Ngay cả khi bạn đã chọn một vị trí tuyệt vời với giá cả cạnh tranh, đó có thể là một chiếc bẫy tiềm ẩn khiến bạn không thể lường trước. Việc sửa chữa nền móng bất ngờ, sửa chữa vách ngăn, khắc phục nấm mốc và các sửa chữa kết cấu khác có thể phá vỡ toàn bộ kế hoạch tài chính của bạn trong việc đầu tư bất động sản.

5. Rủi ro về số lượng nhà bỏ trống cao

Khi bạn đầu tư vào bất động sản như cao ốc văn phòng hoặc bất động sản dành cho nhiều gia đình, cần đảm bảo rằng bạn có đủ số lượng khách thuê tại bất kỳ thời điểm nào để duy trì dòng tiền dương. Tuy nhiên, ngay cả khi bạn vô cùng sành sỏi trong việc quản lý đầu tư bất động sản, thỉnh thoảng bạn vẫn có thể vướng vào tình cảnh tỷ lệ nhà bỏ trống cao.

Rủi ro tài chính đặc biệt cao nếu bạn đang dựa vào thu nhập cho thuê để thực hiện thanh toán thế chấp, sửa chữa và bảo trì, thuế và phí bảo hiểm. Bạn có thể giảm thiểu rủi ro về tỷ lệ trống cao bằng các biện pháp sau:

• Đưa ra mức giá thuê cạnh tranh

• Chủ động tìm kiếm người thuê mới ngay khi bạn nhận được thông báo từ khách thuê hiện tại

• Áp dụng chiến lược marketing một cách sáng tạo thông qua quảng cáo trực tuyến chi phí thấp và phương tiện truyền thông xã hội

• Nhận biết nhu cầu của khách thuê và điều chỉnh bất động sản của bạn cho phù hợp

• Không qua loa trong việc bảo trì và vệ sinh tài sản

• Trao đổi với một chuyên gia bất động sản có uy tín

6. Rủi ro đối với tình trạng khó khăn của người thuê

Mục tiêu của bạn là tránh những người thuê có khả năng trả tiền thuê nhà không đúng hạn hoặc không đủ khả năng để chi trả khoản tiền đó.

Để đảm bảo khoản đầu tư bất động sản của bạn tránh xa khỏi các khoản nợ tiềm ẩn, tổn thất và thiệt hại, hãy thực hiện một quy trình sàng lọc toàn diện với những người thuê tiềm năng.

Vậy, tóm lại, bất động sản có phải là kênh đầu tư an toàn không?

Mọi rủi ro đầu tư đều đi kèm với cơ hội tạo ra lợi nhuận hấp dẫn như nhau. Bằng cách áp dụng một chiến lược tiếp cận thông thái để đầu tư bất động sản, bạn có thể giảm thiểu rủi ro và gia tăng lợi ích thu được. Hãy cẩn trọng trong việc thẩm định và phân tích thị trường để đạt được kết quả như kỳ vọng trong việc đầu tư bất động sản của bạn.